Сегодня всеобщее внимание приковано к инвесторам. От того, какую стратегию они изберут, во многом зависит вектор развития рынка в целом. О том, почему сегодня мало фондов занимается прямыми инвестициями и стоит ли делать ставку на покупку проблемных активов, CRE рассказал директор по инвестициям в недвижимость инвестиционной группы «АТОН» Андрей Довгаль

- Существует расхожее мнение, что сегодня хорошее время для инвестиций. Насколько вам удобно работать в современных условиях?
- Для нас в сложившейся ситуации есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, сложно прогнозировать спрос на коммерческую недвижимость, есть большое количество вакантных площадей, ставки постоянно снижаются или стабилизируются, поэтому очень сложно просчитать, насколько выгодна будет та или иная инвестиция. Второй минус заключается в том, что коммерческие банки прекратили финансирование всех девелоперских проектов, также есть сложности с рефинансированием уже готовых объектов, а без кредитного финансирования реализовать инвестиционный проект крайне сложно, но возможно.
А плюсы в том, что можно войти в нормальный проект за адекватные деньги. Цена входа снизилась до приемлемого уровня - раньше входной билет и предлагаемые условия были крайне неразумны, сектор недвижимости был сильно переоценен и только сейчас начал возвращаться в свое нормальное состояние, но по многим сегментам, кстати, пока так и не вернулся.
Работать на российском рынке недвижимости, как всегда, сложно, теперь предложения стали лучше, а возможностей для их реализации меньше.

- Какие факторы влияют на цену недвижимости?
- Основные факторы, которые влияют на цену недвижимости, - это спрос конечного покупателя (перестали арендовать и покупать) и доступность финансовых ресурсов (банки перестали кредитовать). Девелоперы вынуждены привлекать финансовые ресурсы путем ранней продажи объектов.

- Какие проекты «АТОН» ведет сегодня?
- Сейчас закончилось строительство первой очереди Центра международной торговли в Нижнем Новгороде, кроме этого мы участвуем в девелопменте второй очереди офисного комплекса класса А в районе станции метро «Аэропорт», которую тоже планируем сдать этой осенью. У нас есть большой пакет складских проектов совместно с компанией «Эспро» по всей территории России, что-то уже сдано, что-то находится в стадии строительства.

- Сейчас идет много разговоров о проблемных активах. Насколько вам интересен этот рынок?
- Все зависит от конкретных проблем актива, если это бизнес-центр, наспех перестроенный из бывшей фабрики, расположенный где-нибудь в промзоне, то такой актив нас мало заинтересует. Если это качественный объект с хорошо продуманной концепцией, но которому банк закрыл финансирование, мы готовы его рассматривать.

- Что вы думаете по поводу появления distressed assets на рынке недвижимости?
- Об этом говорят уже год, но про реальные сделки я пока не слышал. Источником distressed assets могут стать в первую очередь банки, если в силу нормативных (специальные указания ЦБ) или финансовых (сложности с рефинансированием банков на Западе) причин они будут вынуждены выставлять на рынок недостроенные, заложенные у них объекты, но, пока мировые финансовые власти вливают огромные финансовые ресурсы в банковские системы, массового выброса distressed assets активов не будет, а следовательно, и резкого снижения цен.

- То есть, например, не стоит, рассчитывать на то, что банки в ближайшее время начнут сбрасывать доставшиеся им объекты недвижимости по бросовым ценам?
- Да, для меня очевидно, что ничего хорошего продаваться не будет, потому что хорошего мало и все оставят это себе. Будут продаваться недостроенные, плохо расположенные бизнес-центры и небольшие торговые центры. Ведь раньше девелоперы строили исходя из того, какое пятно получат и какой максимальный объем на этом участке можно сделать. Эти два параметра определяли конфигурацию всех объектов, а для конечного инвестора важно, чтобы в долгосрочной перспективе объект оставался конкурентноспособным и приносил прибыль в течение 10-15 лет.

- Кто и как может, на ваш взгляд, заработать на проблемных активах? Насколько перспективно это направление?
- Как показывает прошедший год, ожидать того, что на рынке появятся качественные активы по дешевым ценам не стоит, на рынке в принципе мало инвестиционно привлекательных объектов, и надеяться на то, что именно на эти качественные объекты упадет цена, неразумно, а покупать невнятные девелоперские проекты не стоит даже по низким ценам: плохое местоположение и отсутствие адекватной парковки сложно чем-либо компенсировать. Так что выбор будет непростым.
Даже если они и появятся, то воспользоваться удачным случаем сможет только тот, кто имеет свободные финансовые ресурсы, а сейчас таких игроков на рынке крайне мало.

- Что вы думаете о покупке незавершенных объектов, которых в последнее время появляется на рынке все больше?
- Все зависит от местоположения и концепции объекта, но порой в частично построенном объекте есть серьезные недочеты, исправить которые либо дорого, либо невозможно, и это не позволяет стать ему объектом инвестиционного класса. С другой стороны, незавершенные объекты имеют уже, как правило, всю разрешительную документацию, а это дорогого стоит.

- О таких вещах, как оригинальная архитектура, панорамное остекление, сложные технические системы, часто говорят как о ненужных излишествах. Как вы относитесь к утверждению, что сегодня для арендаторов главное - цена и простой набор функциональных характеристик?
- Все зависит от класса арендаторов. Если у вас начинающая фирма со средним бюджетом, то, конечно, выбор определят цена и функционал. Но есть фирмы, чья стоимость генерируется прежде всего сотрудниками. Консалтинг, аудит, финансы, программное обеспечение. В этих областях люди - главный актив и главная производительная сила. В офисе мы проводим большую часть своей жизни, это наша среда обитания, и она должна быть комфортной.

- Какие институциональные инвесторы в настоящее время вообще представлены на рынке?
- Институциональные инвесторы практически не представлены, крупные западные фонды сосредоточились на европейских и американских рынках, там тоже есть недооцененные активы, а рыночные риски лучше прогнозируются. Российские крупные промышленные группы разбираются со своими активами и решают вопросы с собственным рефинансированием, такие же проблемы у большинства банков. Свободные ресурсы для инвестиций есть у небольшого количества российских и иностранных фондов и небольших прибыльных компаний, но и они способны проинвестировать ограниченное количество небольших проектов.

- Трудно представить, что при 40%-ном падении розничного товарооборота и отсутствии банковских кредитов у кого-то еще есть средства для инвестиций.
- В предкризисное время стоимость активов достигла небывалых высот, и многие смогли очень удачно продать свои активы и проекты. Некоторые компании копили средства, чтобы совершить дорогое приобретение, но в связи с кризисом отказались от него, так что деньги для инвестиций найти можно.

- Скажите, с чем связано то, что сейчас на рынке прямые инвесторы практически не представлены?
- Прежде всего с тем, что сегодня многие игроки потеряли большое количество денег в зависших проектах. У них были большие планы, они были сильно «закредитованы». Безусловно, на нашем рынке есть много сильных игроков, но они взяли на себя большой leverage и купили много активов; поскольку весь рынок упал, они оказались в очень тяжелом положении. Именно поэтому у нас нет большого количества инвесторов.
Кроме того, следует помнить о том, что девелопмент - очень сложная область инвестиций, те, кто это пробовал, наверняка много раз теряли деньги. Генподрядчик зарабатывает на процессе стройки, девелопер - на организации, а инвестор - на результате, и, если жестко не контролировать процесс, результата не будет. Например, проект по строительству ЦМТ в Нижнем Новгороде контролировали четыре различные специализированные структуры, и все равно на финальном этапе вылезли отклонения по бюджету, которые снижают рентабельность проекта.

- В чем для инвестора преимущество инвестирования в недвижимость через фонды прямых инвестиций в недвижимость?
- Как уже говорилось ранее, девелопмент - бизнес крайне сложный и сейчас станет еще более сложным, и у инвестора должен быть квалифицированный посредник, представляющий его интересы.
К сожалению, интересы девелопера и инвестора очень часто расходятся, и у инвестора нет рычагов воздействия на процесс. Кроме того, фонд инвестирует сразу в несколько проектов, что позволяет диверсифицировать риски, связанные с реализацией и коммерческим потенциалом проектов.

- Какую стратегию выбрала группа «АТОН» сегодня? Многое ли вы скорректировали ввиду кризиса?
- У нас есть четкая стратегия: мы подбираем для инвестирования объекты инвестиционного класса, мы открыты для партнерства с девелоперами, банками и финансовыми компаниями. Для нас ничего не изменилось, единственное -
мы стали опытнее.

Павел Чернышов

Поделиться