О последних тенденциях на складском рынке CRE.RU рассказала исполнительный директор MLP Алла Соловьева
Что сегодня происходит со спросом, какие комплексы интересны арендаторам?
Проекты становятся ближе к клиенту. Арендаторам интересны склады, где есть дополнительные возможности. Вот девелоперы и адаптируют свои проекты под новые требования, делают некую реконфигурацию, например, расширяют функцию cross-docking. Только один или два проекта на рынке имеют такие опции. А это востребовано, в такие проекты идут арендаторы. Другой пример - площади производственного назначения. Это тоже дефицит на сегодняшнем рынке. В нашем комплексе в Петербурге есть такие площади, поэтому мы чувствуем к себе интерес со стороны производственных компаний.
А какой формат будет востребован в дальнейшем, подскажет только рынок.
Проекты становятся ближе к клиенту. Арендаторам интересны склады, где есть дополнительные возможности. Вот девелоперы и адаптируют свои проекты под новые требования, делают некую реконфигурацию, например, расширяют функцию cross-docking. Только один или два проекта на рынке имеют такие опции. А это востребовано, в такие проекты идут арендаторы. Другой пример - площади производственного назначения. Это тоже дефицит на сегодняшнем рынке. В нашем комплексе в Петербурге есть такие площади, поэтому мы чувствуем к себе интерес со стороны производственных компаний.
А какой формат будет востребован в дальнейшем, подскажет только рынок.
А что вы скажете о формате built-to-suit, совсем недавно это была модная тема?
Может она и модная, но неинтересная. Крупным девелоперам, которые последние 5 лет были на слуху, это невыгодно - нет экономии на масштабе, поскольку built-to-suit - это всегда небольшие объекты. Возможно, что это будет интересно нишевым девелоперам, которые строят склады по 5-10 тыс. кв.м.
Появятся ли в ближайшее время новые проекты?
Новых проектов, я думаю, мы не увидим - бесполезно. Никакой инвестор не будет входить в проект, если непонятна ситуация со спросом и арендными ставками. Сейчас достраиваются объекты, которые были начаты до кризиса, поскольку у девелоперов нет другого выхода - нужно сдать склад в эксплуатацию, чтобы получить денежный поток.
Другое дело, что есть компании, у которых есть земля. Это Giffels, PNK group и другие девелоперы. Если они почувствуют оживление спроса, то могут начать строительство в рамках старых проектов.
Какая доля вакантных площадей в проектах «МЛП»?
В Москве у нас все заполнено. Свободные площади есть в петербургском и киевском проектах, которые были завершены в 2008 году и как раз попали на волну плохого спроса. Однако мы рассчитываем в течение полугода их сдать в аренду полностью. Сейчас мы ведем переговоры с 4 производителями об аренде 40 тыс. кв.м.
Насколько изменились коммерческие условия ваших договоров?
Не сильно изменились. Но к каждой компании у нас свой подход. Тяжелее всего сегодня логистическим операторам, и если они к нам приходят, то мы разговариваем. К арендаторам, которые просят скидку «потому что всем дают» у нас другой подход.
Очень сложно договариваться с банками, причем со всеми - и западными, и российскими. Всем правят банки, наступил год банкира.
Легко ли получить сегодня финансирование? Ваши коллеги говорили, что банки предлагают кредиты под 14%.
А когда доходит до дела, то и под 22%. А это убивает любой проект. У банков сегодня жесткий набор требований, которым никто не соответствует, поэтому финансирования и нет.
Что будет интересного на рынке в ближайшее время?
Мы увидим консолидацию рынка. Сегодня есть инвесторы, которые ищут хорошие готовые активы, генерирующие денежный потоки. Эти сделки мы увидим в 2010 году.
Арендная ставка на следующий год, ваш прогноз?
В среднем в московском регионе она составит $110 в год.
Поделиться
