На вопросы о рынке торговой недвижимости сайту Cre.ru ответила директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская.
Как сегодня себя чувствуют потребители ТЦ, что происходит со спросом?
Говорить о том, что кризис позади и наблюдается тенденция к колоссальному росту было бы не верно. Я бы сказала, что рынок точно прекратил падение и начинает двигаться вперед – намечается тенденция к повышению и покупательской способности, и активности арендаторов. Если раньше девелоперы делали скидки всем арендаторам, то сегодня этого уже нет. В действующих центрах нет скидок. В новых проектах девелоперы дают скидку только на первый, максимум второй год аренды.
С чем связаны позитивные сдвиги?
В первую очередь с сезонными факторами. После летнего затишья люди традиционно идут в магазины. Сыграл свою роль фактор отложенного спроса. Весной и летом люди ограничивали себя в покупках, ожидая, что осенью ситуация может ухудшиться. Основные траты осуществлялись на еду, коммунальные платежи и товары первой необходимости. Однако пессимистические ожидания не оправдались. Второй волны кризиса не произошло, и люди стали охотней тратить деньги на традиционный шопинг.
В своем отчете за 3 квартал аналитики Colliers International отмечают снижение уровня вакантных площадей, который сейчас составляет менее 10%. Это понятно, учитывая, что в последнее время новые площади не вводились. Однако в скором времени мы ожидаем открытие крупных объектов. Значит, уровень вакантных площадей снова поползет вверх?
Нет, я не думаю. Все-таки ритейлеры настроены оптимистично. В том же ТРЦ «Золотой Вавилон» осталось немного свободных площадей. Говорим уверенно, поскольку сами сдаем его в аренду.
А что происходит со ставками?
В успешных ТЦ ставки возвращаются к докризисным. Снижение от 15% до 45% есть только в неудачных проектах.
В Москве появились региональные сети. Это тенденция?
Да, они сейчас активно развиваются. Среди них петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш», «Дети» (сеть заняла много площадок, которые освободились после закрытия «Банана-мама»), оператор формата DIY «Старт», а также липецкий «Уютерра».
Раньше региональные сети с опаской выходили на московский рынок, который был занят в основном федеральными или международными сетями. И самой главное – ставки были очень высоки.
У них нет кредитного бремени, они более профессиональны?
Вспомните, как развивались сети в Москве. Каждый стремился открыть максимальное количество магазинов. Когда оборотных средств не хватало, брали кредиты. У региональных сетей планы тоже были грандиозные, но все-таки не в таких масштабах. Они не успели набрать кредитов. Сейчас операционная деятельность приносит свободные деньги, на которые можно развиваться. В то время как многим федеральным сетям приходится большую часть доходов тратить на погашение долгов. А открывать магазины в Москве прибыльнее, чем в регионах. Доходы населения выше.
Мы знаем примеры, когда собственники были вынуждены пересмотреть концепцию своих объектов. «Атриум», например, отказался от развлекательной зоны. Есть ли еще «фундаментальные ценности», которые приказали долго жить?
Что касается «Атриума», то все логично. Дело в том, что больше всего в кризис пострадал формат развлечений. За исключением кино. Это демократичный вид досуга: стоимость билета серьезно ниже, чем средний чек в развлекательном центре. Неудивительно, что развлекательные центры просели по своим оборотам. А собственники вынуждены были искать новых арендаторов.
Меняется линейка товаров. Лучше всего себя чувствуют бренды среднего ценового сегмента. Франчайзи, развивающие несколько брендов (и дорогие, и дешевые), стали делать акцент на демократичных товарах. Такая тенденция намечается и в столице, и регионах.
Как только федеральные бренды закрыли часть своих магазинов, региональные ТЦ остались с пустыми секциями. И собственникам пришлось привлекать локальных операторов. Получилось замещение более качественных арендаторов менее качественными, хотя надо отметить, что региональные бренды не всегда более низкого качества. Это еще одни изменения в концепции ТЦ. Это не плохо, не хорошо, просто нужно предусматривать более короткие, одиннадцатимесячные, договоры с тем, чтобы можно было сделать обратную замену, когда рынок подрастет.
Отмечу еще одну тенденцию. Есть объекты, которые сегодня не могут выдержать конкурентную борьбу по объективным причинам. Это уже старые, морально устаревшие проекты, появившиеся на заре рынка торговой недвижимости Москвы. Их собственники готовы не просто менять концепцию, но и частично или даже полностью перестраивать объекты.
Александр Аргунов
Поделиться
