Евгения Власова: «Основными нашими конкурентами являются управляющие структуры собственников»
О ситуации на рынке управления мы поговорили с Евгенией Власовой, CPM, управляющим директором Sawatzky Property Management.
Как можно оценить структуру рынка управляющих компаний?
Структуру рынка управляющих компаний можно разделить на несколько категорий. Первая категория – профессиональные управляющие компании, для которых этот вид бизнеса является основным. Также управленческие подразделения есть у брокерских компаний. Конкуренцию нам составляют и собственные управляющие компании владельцев недвижимости. Есть еще одна категория, которую можно условно назвать «все остальные» - компании, которые называют себя управляющими, но не факт, что они ими являются.
Какова доля рынка у каждой категории?
Точно оценить очень сложно. Нет статистики, но рынок еще далек от насыщения. Сегодня, на мой взгляд, доля рынка профессиональных управляющих компаний не превышает 30-35%. Остальное занято в основном собственными - «карманными» - компаниями. Можно сказать, что основными нашими конкурентами продолжают оставаться собственники и их управленческие структуры.
А если структурировать компании по качеству?
Если говорить о качестве управления, то я бы выделила в первую очередь иностранные компании, которые работают на российском рынке с момента его становления. Они первыми стали внедрять уже сложившиеся на Западе технологии индустрии управления недвижимостью. Профессиональные российские компании тоже есть, но их очень мало.
Кто ваши клиенты?
Как я уже отметила, в России чаще всего собственники предпочитают заниматься управлением своих объектов самостоятельно. Есть категория профессиональных собственников (иностранные финансовые институты, инвестиционные фонды), которые на международном рынке никогда не занимаются управлением. Придя на российский рынок, они не изменили этим принципам, и управление объектами доверяют тем, кто занимается этим профессионально. Спрос на наши услуги создают и российские собственники, которые не хотят создавать новый для себя бизнес в виде управления недвижимостью.
Какие работы вы делаете сами, а какие отдаете на аутсорсинг?
Все что касается управленческого состава – это собственный штат. Свои специалисты у нас по обслуживанию инженерно-технического оборудования. На подряд мы отдаем все остальное – охрану, уборку и узкоспециализированные работы, связанные с инженерными системами. В международной практике штат управляющей компании минимален, на объекте держат всего несколько человек, большинство работ отдают на аутсорсинг. Другой вопрос, что наш рынок аутсорсинга узкоспециализированных услуг пока слабо развит. Мы бы отдали эксплуатацию инженерного оборудования на подряд, но не можем – мы не видим этого рынка. Никто, к сожалению, не может сегодня сделать это лучше нас.
Какие услуги сегодня востребованы?
Самый востребованный вид услуг – эксплуатация объекта недвижимости и некоторые элементы коммерческого управления: сбор операционных платежей, отчетность, бюджетирование. А вот услуги управления объектом, как активом, так востребованные на Западе, у нас находятся в зачаточном состоянии. Очень сложно привести примеры полноценного доверительного управления. Возможно, схемы подобного рода используют государственные предприятия, но мне такие случаи неизвестны.
Какова стоимость услуг УК?
Стоимость услуг складывается из расходов управляющей компании (трудозатрат персонала, стоимости подрядных компаний, затрат на приобретение инструментов, расходных материалов для ремонта и обслуживания) и вознаграждения. Особенностью нашего бизнеса можно назвать метод работы open book, широко применяемый при качественном управлении недвижимостью в Москве. Это очень удобная и проверенная на Западе технология: при грамотном применении, защиту в равной степени получает и собственник и арендатор. Стоимость услуг управляющей компании в офисных центрах колеблется в диапазоне 50-60$ на кв.м. арендуемой площади. В торговых центрах - 70-80$, в складской недвижимости - 10-15$. Стоит отметить, что указанная стоимость не содержит коммунальные расходы и прямые затраты собственника, такие как аренда земли, налог на имущество, страхование и т.д.
Сегодня, когда на дворе кризис, все хотят экономить. Есть ли у вас программы по оптимизации расходов?
Сегодня вопросы оптимизации особенно актуальны. И мы каждый день ищем возможность сохранить деньги наших клиентов. Хорошая управляющая компания должна это делать всегда – вне зависимости от экономической ситуации. Но нужно понимать, что оптимизировать можно до определенной точки, дальше начинается торговля качеством. Мы, как управляющая компания, можем что-то не делать, но здание будет изнашиваться, терять и во внешнем облике, и с точки зрения функциональных характеристик.
И нет таких технологий, которые бы позволили в одно мгновенье оптимизировать расходы. Можно снизить зарплату персоналу, но будет ли также эффективна и качественна его работа? Можно сэкономить на качестве уборки, охраны, но каковы возможные последствия данной экономии? Некоторые статьи затрат можно оптимизировать, отложив те или иные работы до лучших времен, если, конечно, есть такая возможность и это не вредит качеству.
В каких сегментах коммерческой недвижимости основной спрос на УК?
Чаще всего в управление сторонним компаниям отдают офисные объекты. На втором месте по популярности – торговые комплексы. Ими управлять собственники предпочитают самостоятельно, хотя некоторые виды работ, в основном связанные не с управлением, а с эксплуатацией, например, техническое обслуживание инженерных систем, отдают на откуп управляющим компаниям. Однако управляющая компания, если и возьмется за такой проект, не реализует весь свой потенциал. Кроме того, сам собственник теряет, поскольку, замыкаясь на своем объекте, он ограничивает свой потенциал развития и может не знать - действительно ли передовые и эффективные технологии применяет. Менее всего развит с точки зрения востребованности услуг УК складской сектор.
Поделиться
