Томас Дукала: «Интерес к рынку возвращается»

–Morgan Stanley предоставляет инвестиционно-банковские услуги своим клиентам в секторе недвижимости по всему миру. Чем вы занимаетесь на российском рынке?
– Стратегия российского офиса выстраивается с учетом и пониманием того, что происходит в мире в целом. Недвижимость для Morgan Stanley является одним из стратегических направлений.
Наш бизнес в области недвижимости можно разделить на три составляющие: real estate investment banking, real estate investing и real estate lending.

Real estate investment banking является для нас ключевым бизнесом, так как Morgan Stanley – ведущий мировой инвестбанк, давно присутствующий в России. Мы оказываем инвестиционно-банковские услуги, услуги по привлечению акционерного и долгового финансирования, проведению слияний и поглощений, торговле деривативами и структурированию разного рода совместных предприятий и фондов. В зависимости от конъюнктуры на рынках капитала мы делаем упор на различных продуктах. Например, 2007-й был хорошим годом для проведения IPO девелоперских компаний, и мы тогда организовали первичные размещения для крупнейших европейских компаний, включая такие российские компании, как ГК ПИК, AFI Development, RGI. А в 2008–2009 годах мы уделяли больше внимания сделкам M&A и реструктуризации. Направление real estate lending в России развивается не очень активно, однако нам удалось выделить кредиты российским девелоперским компаниям, которых мы считали успешными.
Real estate investing – это часть нашего бизнеса по управлению инвестициями. Morgan Stanley управляет фондами недвижимости на общую сумму более 50 млрд евро, и в этих фондах наша компания также выступаем инвестором. В России наш фонд Special Situations Fund приобрел доли в нескольких существующих успешных девелоперских компаниях, таких как RGI, RBI и «РосЕвроДевелопмент».
Важно отметить, что для того, чтобы избежать конфликта интересов, направления real estate investment banking и real estate investing управляются раздельно.

В России все эти три вида бизнеса в той или иной степени присутствуют. Мы инвестируем в недвижимость, кредитуем различные компании в этой отрасли. В инвестиционно-банковском бизнесе у нас тоже довольно много успехов.

– Какие направления вашей деятельности в сфере недвижимости востребованы сегодня на российском рынке?
– Все три направления нашей деятельности в сфере недвижимости сегодня востребованы. При этом основной акцент мы делаем на инвестиционно-банковский бизнес, где наблюдается резкий рост активности наших клиентов и где от грамотных консультаций специалистов по инвестиционно-банковским услугам и рынкам капитала для девелоперских компаний очень многое зависит. В части real estate investment мы в основном сосредоточены на управлении нашим портфелем. Что же касается бизнеса real estate lending, здесь Россия пока не является для нас приоритетным регионом, но оценка рисков сейчас изменяется.

– Насколько интересен, на ваш взгляд, с инвестиционной точки зрения рынок недвижимости России?

– Важно отметить, что, работая на рынке недвижимости России, мы в то же время ведем операции на глобальном и общеевропейском рынке, и наше российское подразделение входит в общеевропейское, поэтому мы сконцентрированы на работе с глобальными инвесторами, работающими в различных отраслях и регионах.
Российская экономика восстанавливается быстрее многих других. Государство вкладывает в экономику много средств. Например, в 2009 году ряд отраслей в России стали быстро восстанавливаться после кризиса. К ним относятся нефтяная отрасль, металлургия, розничная торговля и транспорт – компании из этих отраслей уже провели сделки на рынках капитала, в которых Morgan Stanley выступил глобальным координатором. Среди таких сделок размещения НК «Альянс», ГК «Интегра», «Евраз Груп», компаний «Магнит» и «ГлобалТранс». Также в прошлом году мы провели крупное размещение облигаций «Газпрома» и совсем недавно разместили конвертируемые облигации «ТМК». Это я перечисляю сделки за последние шесть-восемь месяцев.

В начале 2009 года никто не ожидал, что рынок так быстро восстановится. Сейчас мы ожидаем, что вслед за нефтяной отраслью спрос вернется и в другие сектора российской экономики, включая сектор недвижимости, который постепенно становится всё более привлекательным для инвесторов.
Уже сегодня рост интереса очень легко проследить по российским компаниям сектора недвижимости, торгующимся на бирже. По активности на бирже хорошо видно, что экономика начинает восстанавливаться. Финансовые результаты, которые объявляют компании, оказываются лучше, чем ожидания аналитиков, соответственно цены акций последние 7–8 месяцев росли. Но, конечно, в конце 2008 года они очень сильно упали – ведь все рассматривали банкротство многих компаний как весьма вероятный сценарий.
Я говорю о компаниях с активами в России – Группа ЛСР, ГК ПИК, AFI Development, Mirland, RGI и др. В среднем их акции за последние 8–9 месяцев выросли примерно на 400–500%. Есть пример ЛСР, акции которой выросли на 900% по сравнению с началом 2009 года.

Данная тенденция показывает, что интерес к этим бумагам есть. Раньше во время IPO эти акции в основном приобретали special real estate investors – профессиональные фонды, которые создавались для того, чтобы инвестировать в недвижимость. На сегодняшний день, их приобретают в основном фонды, специализирующиеся на развивающихся рынках. Эти фонды охотнее идут на риск. и обычно начинают инвестировать раньше, чем отраслевые фонды. Существует опасность, что эти деньги могут уйти так же быстро, как и пришли, но чем лучше становятся фундаментальные показатели рынка, тем меньше такая вероятность.
В любом случае, это положительный сигнал. Замечу, что за последние 9 месяцев мы наблюдаем самый высокий рост индексов развивающихся рынков практически за все время их существования.

– Как вам кажется, насколько рынок интересен иностранному капиталу?
– Безусловно, российский рынок недвижимости был интересен западному капиталу. Мы наблюдали довольно большой приток денег в 2007 году и до середины 2008 года.
На сегодняшний день прямые иностранные инвестиции пока еще не вернулись на российский рынок недвижимости в значительных объемах. Это связано с тем, что для инвесторов, которые специализируются на покупках активов (например, офисных зданий или торговых центров), соотношение риска и доходности в России не так привлекательно, как в других европейских городах, например, в Лондоне или Париже. На этих рынках также более доступно долговое финансирование, и инвесторы могут повысить доходность капитала, используя финансовый рычаг. Кроме того, в Москве традиционно не хватало качественных проектов инвестиционного класса, но сейчас эта ситуация постепенно меняется, и мы скоро увидим больше сделок по продаже активов с участием иностранных инвесторов.

С другой стороны, мы наблюдаем повышение интереса иностранных инвесторов к акциям российских девелоперов, так что оптимизм снова возвращается, хотя сейчас инвесторы предпочитают владеть относительно высоколиквидными бумагами.
Лично я думаю, что на сегодняшний день картина в России привлекательна. Здесь обычно все процессы происходят гораздо быстрее, чем на других рынках. Резко упали ставки аренды в офисном и торговом сегментах, цены на жилье тоже значительно снизились по сравнению с серединой 2008 года. Однако у российских потребителей нет таких объемов долга, как в Америке или Европе, поэтому и восстановление происходит гораздо быстрее. Именно это мы и наблюдаем в последнее время, особенно в жилом сегменте – есть большой спрос на завершенные объекты и объекты в стадии завершения. Спрос на торговые площади также возвращается, а в офисном сегменте оживления придется ждать дольше, учитывая большой объем предложения. Как правило, офисный сегмент начинает восстанавливаться через 12–18 месяцев после начала экономического подъема. Улучшение фундаментальных показателей рынка обычно приводит к повышению спроса со стороны инвесторов.

– Каким образом сегодня представлен на рынке коммерческой недвижимости иностранный капитал? Кто сегодня инвестирует в российский рынок недвижимости?
– После финансового кризиса те, у кого есть деньги, предпочитают ликвидные инвестиции, а не долгосрочные закрытые фонды, обычно рассчитанные на 7–10 лет. Поэтому мы наблюдаем спрос на акции российских девелоперов на фоне общего позитивного отношения к публичным российским компаниям. Акции просто приобрести и довольно легко продать. Как было отмечено ранее, основными покупателями, как правило, выступают глобальные emerging market funds. Что касается прямых приобретений, здесь весь 2009 год был активным местный капитал – российские компании, холдинги, которые сумели использовать возможности рынка. Также постепенно возвращаются на рынок и западные фонды, так что в 2010 году мы должны увидеть больше сделок на уровне активов, особенно по мере уменьшения расхождения между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей.

– Как вы оцениваете сегодня риски этого рынка?
– Morgan Stanley анализирует риски, чтобы лучше понимать ситуацию. Поскольку рынок аренды еще относительно слаб, главное для снижения рисков – это найти правильную «цену входа» в проект с учетом уровня рыночных ставок аренды, покупать активы среднего размера, которые отличаются большей ликвидностью, и находить долгосрочное долговое финансирование. Это идеальный сценарий. На практике ситуация может отличаться, но учет рисков при определении входной цены крайне важен для достижения желаемой доходности. Успех инвестиций в недвижимость во многом зависит от того, в какой фазе цикла мы находимся. Дальше остается выбрать качественный объект с хорошим местоположением, транспортной доступностью и рыночными арендными ставками и ждать подъема на рынке. С точки зрения экономического цикла сейчас самое время присматриваться к рынку. Также важно время выхода – у многих владельцев недвижимости в России с этим были проблемы. До середины 2008 года большинство игроков рынка, кажется, были уверены, что цены могут изменяться только в одном направлении. Все должны понимать, что в любой данный момент не продать объект – это то же, что купить его. Иначе говоря, если вы не расположены покупать что-либо, считая цены завышенными, то стоит подумать о продаже того, что у вас есть.

– Какие сектора рынка тогда могут быть интересны инвесторам?
– Сегодня мы видим, что вновь появляется спрос на сегмент массового жилья. В сегменте жилья бизнес-класса все зависит от стадии строительства. Ритейл в России всегда востребован. Конечно, здесь все зависит от местоположения и качества проекта. Ведь и сегодня открываются новые торговые центры. Они, может, и не заполнены на 100%, но довольно успешно работают. С офисами в Москве ситуация сложнее. Мы думаем, что спрос появится, но надо подождать. Гостиничный сегмент в Москве, мне кажется, тоже успешная ниша.

– Сегодня на рынке практически нет проектного финансирования. Почему? Когда банки смогут возобновить подобный вид кредитования?
– Проектное финансирование начинает возвращаться. Некоторые российские банки и несколько иностранных рассматривают и обсуждают возможность предоставления такого рода финансирования. Ведь в государственных банках сегодня образовалось много денежных средств, и их нужно куда-то инвестировать. Конечно, прежде всего банки начнут кредитовать девелоперов жилья, ведь это является государственным приоритетом.

– Насколько развит сегодня рынок M&A в секторе недвижимости в России?
– Как ни странно, 2009 год был активным с точки зрения сделок M&A. Но основной причиной этих сделок была реструктуризация долгов. Как правило, эти сделки проходили под давлением банков. Если посмотреть на весь сектор недвижимости за последние 12 месяцев, то из 5–6 самых крупных девелоперских компаний как минимум у 3–4 были значительные изменения в структуре собственников. К таким компаниям относятся «Система-Галс», «Дон-строй», ГК ПИК. И этот процесс еще не завершился. На проектном уровне также произошло много случаев вынужденного перехода контроля. В 2010 году я ожидаю такой же активности, но вызванной уже скорее не давлением банков, а консолидацией сектора. Вообще, девелоперские компании сейчас стоят недорого, многие – в несколько раз дешевле, чем до кризиса, а рынки капитала имеют тенденцию к «перелету» как на пути вверх, так и на пути вниз, так что сейчас самое время думать о покупке компаний и проектов.

– В июне 2009 года Morgan Stanley и Marshall Capital Partners создали совместное предприятие Mayak Corporate Real Estate («Маяк») для оказания услуг владельцам крупных портфелей непрофильных активов в сфере недвижимости. Расскажите, на какой стадии находится сейчас проект? Каков, на ваш взгляд, потенциал этого рынка?
– «Маяк» – это компания, которая будет предоставлять услуги управления активами и портфелями активов в сфере недвижимости. Компания будет ориентироваться на непрофильные активы крупных корпораций, а также крупных владельцев недвижимости. В России мы видим большой рынок спроса на услуги по управлению активами и возможности для предоставления услуг с высокой добавленной стоимостью, которые должны привести к увеличению стоимости портфелей недвижимости и повышению прозрачности.
У Morgan Stanley есть успешный опыт создания аналогичных платформ по управлению активами. В Германии мы создали совместное предприятие, которое приобрело широкую известность и получило под свое управление недвижимые активы третьих лиц на общую сумму более 8–10 млрд евро.
В России мы видим, что такого рода услуги должны быть востребованы. И мы считаем, что, с учетом нашего опыта в других странах, мы принесем на этом рынок качественно новый уровень оказания услуг.

– Сегодня на российском рынке практически нет инвестиционных сделок. Согласны ли вы с этим? Почему?
– Сделок немного, однако ситуация на рыке улучшается, уменьшается расхождение между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей. Во второй половине 2008-го и в 2009 году все искали проблемные проекты, которые можно было выгодно купить. Я помню, когда я был на выставке Expo Real 2008, самым популярным у всех участников рынка было слово «distressed»: «Мы хотим приобретать distressed-проекты, займы и т.п.», «Мы хотим создать distressed-фонд». В конечном итоге, хотя кризис был очень серьезным, рынок не был переполнен такими проектами. Если посмотреть на российский рынок недвижимости, было несколько сделок «distressed», в основном в отношении проектов на стадии строительства, когда застройщик не мог финансировать завершение объекта. Однако distressed-сделок с объектами, которые уже достроены и полностью сданы в аренду, было немного, поскольку покупатели были готовы платить только distressed-цены. Кроме того, из-за ограниченности возможностей получения долгового финансирования иностранным оппортунистическим фондам, работающим в России, сложно достигать ожидаемой доходности инвестиций на уровне 20–25%. 

Также стоит отметить, что банки, которым перешли некоторые объекты, не готовы продавать их дешево. Получив поддержку и средства от государства, они не испытывают проблем с ликвидностью. Да, они понимают, что стоимость актива могла упасть на 30–40%, но продавать их сейчас они все равно не планируют и ждут оживления рынка. По мере повышения доступности долгового финансирования инвестиционных сделок должно стать больше. Я уверен, что в 2010 году, особенно во втором полугодии, будет заключаться всё больше инвестиционных сделок, учитывая, что сейчас активно привлекается новый капитал для фондов недвижимости, работающих на развивающихся рынках.

– Сочи – насколько интересны для вашей компании проекты в рамках олимпийского строительства?
– Я много раз был в Сочи и люблю этот город, его пейзажи и климат. Но мне кажется, что основную часть финансирования олимпийских проектов должно взять на себя российское правительство. Клиенты этого курорта – в основном россияне и жители стран СНГ, и это довольно большой рынок – около 250 млн человек с высокой покупательской способностью. Инвесторы должны быть тоже местными. Я лично не вижу, чтобы западные инвесторы туда вкладывали деньги. Иностранцы не понимают этого рынка.

– Как бы вы оценили ситуацию на рынке недвижимости в России сегодня, и что его ждет в ближайшее время?
– В настоящее время мы в России определенно находимся в фазе восстановления и уже наблюдаем небольшое повышение цен на жилую недвижимость. Вскоре улучшение фундаментальных показателей должно будет отразиться на оценке чистой стоимости активов (NAV) девелоперских компаний и уровне интереса со стороны инвесторов. В конце концов, недвижимость – отличный способ инвестировать и сохранять капитал, особенно в странах в определенной демографической динамикой. Может быть, у России не самый лучший долгосрочный демографический профиль, однако в среднесрочной перспективе, особенно в больших городах, будет наблюдаться дефицит качественных объектов недвижимости во всех сегментах рынка, что создает отличные перспективы динамичного роста для девелоперов и инвесторов в недвижимость. Опасения по поводу инфляции в долгосрочном периоде с учетом того, что во многих странах правительства совершили значительные вливания ликвидности в экономику, являются положительным фактором для инвестирования в недвижимость, так как она представляет собой лучшую защиту от инфляции, особенно если это качественные объекты в хороших местах.
Россия готова встретить глобальный рост 2010 года во всеоружии благодаря значительному  запасу капитала в стране, наличию человеческих ресурсов, относительно низкой долговой нагрузке и нехватке предложения на рынке недвижимости.
 
Автор: Екатерина Крылова

Поделиться