Даррэлл Станафорд: «Многие собственники никогда раньше не сталкивались с конкуренцией»
Сегодня на рынке офисной недвижимости в Москве большой процент площадей – пустуют. Ваше мнение на этот счет?
- Уровень вакантных помещений в Москве сегодня – высокий. Он находится в районе 17%. Безусловно, такой уровень говорит о том, что сегодня – рынок арендатора. Эти цифры гораздо выше, чем во многих европейских столицах. Например, в Вене уровень вакантных площадей составляет чуть больше 4%, в Париже – около 7%, в Берлине – около 10%, в Варшаве – около 7,5. В истории европейского рынка недвижимости последних 10-15 лет, есть пример, когда уровень вакантных площадей находился на таком высоком уровне. Я говорю, про Берлин и Брюссель, где за прошедшее десятилетие в офисном секторе наблюдалось значительное перенасыщение рынка. Оба эти города в свое время ожидали большого объема спроса со стороны государственных структур, и этот спрос был сильно переоценен. Как результат, в течение многих лет ставки аренды в этих городах находились на довольно низком уровне. На московском рынке около пяти лет, начиная с 2001 года, уровень вакантных площадей составлял 5% и даже меньше, а рост ВВП в то же время составлял около 6% ежегодно. Как результат ставки аренды, начиная с 2006-2007 года, стали быстро расти. Сегодня мы не ожидаем, что уровень вакантных площадей в этом году начнет снижаться. Но очень важно отметить разницу между субрынками. Сегодня рынок Москвы насчитывает около 11 млн. кв. м. офисных площадей различных по качеству и местоположению. При этом, уровень вакантных площадей в центральном деловом районе – около 6%. Это говорит о том, что качественные площади в центре города по-прежнему пользуются спросом.
В чем сложность работы на рынке арендатора?
- Многие собственники никогда раньше не сталкивались с конкуренцией, и многие брокеры никогда не работали на высококонкурентном рынке. Сейчас существует большая проблема – брокеры, проработавшие на московском рынке – рынке собственника - последние четыре года, сложно адаптируются к работе на сегодняшнем рынке. Хочу отметить, что в команде есть давно работающие брокеры, которые успели потрудиться на сбалансированном, довольно конкурентном рынке. Сейчас они вспоминают, как это делается, им проще переориентироваться в сложившейся ситуации. Опытные девелоперы - AIG Lincoln, Hines, Forum Properties - тоже обладают знанием, как работать на сегодняшнем рынке. Но многие из девелоперов, которые начали строить здания во время бума, не понимают, как действовать теперь. Во Франции помещения арендуются в среднем на 9 лет, в Великобритании – на 15, поэтому собственники никогда не пойдут на очень низкие ставки аренды, которые сохранятся на многие годы. В России собственники стремятся заполнить здание, получить, сколько возможно, на ближайшие год-два, в надежде, что затем рынок вырастет.
Каков сегодня средний срок, на который заключается договор аренды?
- В прошлом году средний срок договора составил менее трех лет.
Это тоже один из признаков нестабильности на рынке?
- Я бы так не сказал, так как сроки все-таки постепенно увеличиваются. Прошлый год был очень неспокойным, в целом все старались избежать долгосрочных обязательств и соглашений. Но в прошлом году было множество переговоров о пересмотре условий договоров аренды, в том числе о продлении. У нас было много арендаторов, продляющих свои договоры – они шли на продление аренды в обмен на возможность сэкономить деньги немедленно. И собственники шли на это. Также было заключено много сделок, особенно с международными компаниями и крупными российскими компаниями, по аренде площадей лучшего качества. Это показывает, что, хотя крупные компании и не уверены в своем будущем, они, тем не менее, уверены, что хотят продолжать вести серьезный бизнес в России. Кроме DTZ, в прошлом году практически не было примеров закрытия бизнесов в России международными компаниями.
Существует мнение, что офисный сегмент пострадал от кризиса сильнее других сегментов. Вы согласны?
- Безусловно, иначе и быть не могло. Где был сильнейший бум, огромный дисбаланс спроса и предложения? Конечно, на офисном рынке. И когда экономическая ситуация изменилась, сильнейшая коррекция произошла именно здесь. Рынок складов также пострадал весьма ощутимо – там тоже был значительный дисбаланс, в основном из-за логистических операторов, которые спекулятивно заняли больше площадей, чем им было нужно, в расчете на будущее. Что касается торговой недвижимости, то здесь площади до сих пор арендуются довольно неплохо. Торговые центры более гибки, собственники готовы к переговорам, снижая ставки, чтобы не потерять арендаторов и сохранить работающие магазины.
Сегодня акции публичных компаний рынка недвижимости растут в цене, и ряд экспертов считает, что это указывает на скорое возрождение спроса на рынке офисов…
- Здесь нет никакой связи. Цены на акции не зависят от стоимости недвижимости. Они зависят от макроэкономических условий, состояния самих публичных компаний, их кредитных обязательств, готовности инвесторов вкладывать в развивающиеся рынки и т.д. Так что стоимость акций компаний рынка недвижимости не слишком зависит от самого рынка недвижимости.
Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация на офисном рынке? Правда ли, что он начнет возрождаться в последнюю очередь?
- Давайте определимся, что значит «возрождаться». Поглощение офисов в 2008 году составило 1,8 млн кв.м., в 2009 - 1,4 млн кв.м. Не такая уж большая разница. Почему так сильно выросли вакантные площади? Потому что на рынок вышло много нового предложения. Но про коллапс офисного рынка речь не идет – спрос есть, поглощение на высоком уровне. На сколько мне известно, Москва по итогам прошлого года была крупнейшим офисным рынком в Европе – было арендовано и куплено больше площадей, чем в любом другом европейском городе. В этом году мы ожидаем сохранения поглощения на том же уровне. Какой же это коллапс? Правда, сейчас объем предложения вырос еще сильнее, достиг 12 млн кв.м.
Посмотрим на субрынки: за пределами ТТК и МКАД рынок не восстановится, пока не будет значительного роста арендных ставок. При этом в центральном деловом районе рынок быстро восстановится, потому что новое предложение ограничено, а спрос есть. Так что, в ответ на ваш вопрос – восстановится ли офисный рынок в последнюю очередь? В общем и целом – да. Но нужно посмотреть на него более конкретно. Кроме того – восстановится с чьей точки зрения? Для девелоперов центральный деловой район и сейчас хорошее место для инвестирования, но возможности здесь ограничены. Третье кольцо так же интересно, но тут очень важна близость к метро, наличие парковки. За пределами ТТК сейчас нет ничего интересного для девелоперов, и этот субрынок не будет интересен им еще несколько лет. А у инвесторов может быть иной угол зрения, отличный от девелоперов.
Поделиться
