Валентина Становова: «Наши принципы – диверсификация, стабильность и качество»

– Какие проекты вашей компании сейчас находятся в стадии реализации?

– В настоящий момент на разной стадии строительства у нас находится более десяти проектов жилой и коммерческой недвижимости. Завершаются отделочные и инженерные работы в многофункциональных комплексах «Имперский дом», «Город столиц», «Авеню 77», в загородной резиденции «Барвиха Хиллс» и ряде других. Мы приступили к освоению участка 16 в «Москва-Сити», где, как и в многофункциональном комплексе «Город столиц», будут жилые апартаменты, бизнес-центр класса А с соответствующей стандартам данной категории инфраструктурой, а также многоэтажный паркинг, строительство которого позволит снять напряженность в связи с недостатком парковочных мест в «Москва-Сити». Соотношение жилой и коммерческой составляющих в проекте примерно 50 на 50. Сейчас мы подписываем договор с генподрядчиком и начинаем подготовительные работы. Идет активное строительство многофункционального комплекса «Легенда Цветного» на Цветном бульваре и жилого комплекса бизнес-класса на улице Ростокинской. Ведется строительство МФК бизнес-класса «Триколор»: там сейчас строятся башни, льется монолит. Комплекс большой, в нем 1249 квартир. Общая площадь этих и ряда других перспективных проектов составляет около 1,5 млн тыс. кв. м.

– Как решается вопрос с финансирова­нием проектов?

– Мы не изобретаем велосипед и действуем по стандартным для рынка схемам: часть средств – собственные деньги (наши и соинвесторов, партнеров), часть – кредитные займы. У нас сбалансированный кредитный портфель, который обеспечен арендными потоками и недвижимостью, генерирущей доход. Прибыль от аренды частично инвестируется в новые проекты и идет на строительство. Какой-то универсальной формулы, которой бы мы строго придерживались, не существует: для каждого проекта схема финансирования индивидуальна.

Проектного финансирования у нас не много. Если до кризиса отдельные де­­велоперы использовали до 80% заемного финансирования, у нас такого не было. И сейчас на 70% мы финансируем свои проекты сами, используя около 30% заемных средств.

– Первый проект, который реализовала компания, был проект офисного центра на Озерковской набережной в 1993 году. Сколько бизнес-центров вы построили с тех пор?

– На сегодняшний день Capital Group построено более 20 офисных центров. Это и знаковые здания на рынке коммерческой недвижимости, такие как Capital Tower, Capital Plaza, «Конкорд», и небольшие проекты класса А: в Обыденском переулке, на Пятницкой улице, в Дегтярном переулке и на других центральных улицах Москвы. Наши объекты отличает новизна, оригинальность, ни один из них не похож ни на какой другой.

– Как изменился подход компании к девелопменту бизнес-центров со временем?

– Безусловно, жизнь не стоит на месте: развиваются технологии, стандарты и потребности общества, мы приобретаем новый опыт, становимся более компетентными, и проекты наши тоже меняются. Но если говорить о подходах, о принципах, которые лежат в основе нашей деятельности, на мой взгляд, они серьезно не изменились. Даже раньше, на растущем рынке, когда были востребованы практически любые площади, мы серьезно относились к созданию концепции. Когда мы обсуждаем концепцию проекта, собираются представители всех департаментов – коммерческого, финансового, юридического. Изначально мы стараемся продумать все аспекты – от концепции до способов реализации. Это отличительная черта Capital Group: мы не устраивали и не устраиваем гонки по «вводу площадей», мы создавали и создаем здания для работы и жизни. И сегодня, спустя годы, этот подход приносит свои дивиденды: наши здания по-прежнему актуальны и востребованы. Все наши БЦ сданы в аренду, вакантных площадей у нас нет.

– В 2002 году вы запустили сеть «Метромаркет». Скажите, насколько вы довольны этим проектом, что получилось, а что нет? Есть ли планы по развитию сети?

– Сеть «Метромаркет» сегодня представлена четырьмя магазинами. Три из них – на «Соколе», на «Тимирязевской», на «Петровско-Разумовской» – весьма успешные проекты (со 100%-ной заполняемостью). В «Метромаркете» на «Шаболовской» мы будем менять концепцию. Это единственный «Метромаркет», который расположен не около метро, и общая концепция, которую мы отработали на других проектах и попытались перенести на Шаболовку, требует корректив. «Метромаркет» – это для нас фактически первый опыт строительства ТЦ. Сейчас у нас есть опыт, и мы понимаем, что у торгового центра, расположенного «не у метро», должен быть другой, более сильный состав якорных арендаторов. Исследования и расчеты, которые мы провели, позволяют нам говорить о принципиальном повышении эффективности «Метромаркета» на Шаболовке в перспективе. На данный момент определенных планов по развитию сети «Метромаркет» у нас нет. Так, недавно открытый ТРЦ «Речной», как видите, имеет уже собственный бренд, ТРЦ в Северном Чертаново, который откроется в конце года, тоже имеет собственное название. Открывать эти центры под брендом «Метромаркет» мы посчитали неправильным, так как здесь речь идет о принципиально ином формате, принципиально другой площади: «Речной», например, в три раза больше, чем в среднем «Метромаркеты».

– Строительство отдельно стоящих ТРЦ – новое для вас направление. Как вы оцениваете его потенциал?

– Девелопмент ТРЦ не был и пока не является нашим приоритетным направлением. Но этот сегмент, безусловно, имеет высокий потенциал. Рынок торговой недвижимости одним из первых восстанавливается в кризисные периоды. Мы рассматриваем потенциал этого направления комплексно, оценивая не только экономику по каждому конкретному проекту, но и плюсы диверсификации рисков, гарантий стабильного cash flow.

– Какова концепция ваших ТРЦ? Есть ли какая-то единая стратегия или все зависит от участка?

– Концепция зависит от участка. Мы строим ТРЦ, которые по своей концепции отвечают среде проживающих или работающих на данной территории людей. Задача всех наших проектов – максимально эффективная интеграция в окружающее пространство: независимо от того, говорим ли мы об отдельно стоящих магазинах масс-маркета «Метромаркет», «Речной», «Северное Чертаново» или о ритейл-пространстве в многофункциональных комплексах «Город столиц», «Легенда Цветного», «Имперский дом». Прежде чем приступить к разработке концепции ТРЦ, мы внимательно изучаем, какие направления ритейла или развлечений не представлены в районе, и стараемся в своем объекте восполнить этот пробел.

– Какой проект компании был самым сложным с точки зрения реализации? Почему?

– Многофункциональный комплекс «Город столиц». Недаром он был отмечен самой престижной профессиональной наградой CRE Award как лучший МФК. Это очень сложный проект. С точки зрения концептуальных решений и идей, их проектного воплощения, инженерии, планировок, дизайна у проекта нет равных. В «Городе столиц» нашли практическое применение все накопленные нами за годы знания и умения. Мы устраивали мозговые штурмы, обсуждая, как арендатор будет делать нарезку, как нам интегрировать в МФК торговый центр, как разделить потоки арендаторов, жителей апартаментов, посетителей офисного и торгового центров, как зонировать парковку. Очень сложно далось строительство шести подземных уровней, на последнем из которых была «вечная мерзлота». Казалось, что инвестиции просто «закапываются» в эти уровни. Однако в итоге все задуманное реализовалось, и сегодня «Город столиц» действительно офисный центр высокого европейского уровня. Мы все очень гордимся этим проектом. Когда едем по городу и моя четырехлетняя дочка видит «Город столиц», она всегда говорит: «Мам, смотри, вот твои кубики!».

– «Город столиц» уже полностью заполнен арендаторами?

– Южная башня заполнена на 95%, Северная – на 80%.

– Как кризис повлиял на планы компании? Какие изменения пришлось внести в портфель или конкретные проекты с наступлением кризиса?

– В нашем случае кризис повлиял не на планы, а на инструменты, которые мы использовали для достижения планов. Мы продолжали строительство всех объектов. Мы определили график финансирования объектов, которые должны были быть сданы в 2009 году, разговаривали с подрядчиками, с субподрядчиками, с поставщиками, стараясь своевременно решать все проблемы. В итоге все объекты были сданы в срок. Концепция проектов также не менялась: мы не меняем стратегию, а продолжаем развиваться в своих сегментах. Более того, мы получили наглядное подтверждение правильности тех принципов, на которых всегда строили бизнес:

• диверсификация (в то время как продажи жилья остановились, поток cash flow обеспечивал регулярные арендные платежи);


• стабильность (активное строительство стало своего рода гарантией для кредиторов и позволило оперативно решить проблему финансирования);


• качество (быстрое восстановление спроса на проекты);


• объективность в ценообразовании (мы никогда не гнались за сверхприбылью, предпочитая долгосрочные отношения сиюминутному выигрышу).

На растущем рынке мы не повышали арендные ставки, хотя соблазн такой был. Во время кризиса мы старались найти приемлемые способы решения проблем наших арендаторов, разрабатывали финансовые схемы (отложенный платеж, реструктуризация), при которых и мы не потеряли бы в доходности, и арендаторы смогли бы остаться на объекте.

– Некоторые эксперты рынка утверждают, что с наступлением кризиса девелоперский бизнес перестал быть экономически привлекательным. Согласны ли вы с этим утверждением?

– Время сверхдоходности, легких и гарантированных денег действительно прошло. Однако нельзя сказать, что рентабельность упала до такой степени, что девелопментом стало неинтересно заниматься. Сегодня мало просто построить здание, рентабельным оно будет при условии грамотной концептуальной составляющей, высокой востребованности. Девелопмент – это бизнес, требующий профессиональных компетенций. Выжить и развиваться в этой сфере смогут только те компании, которые пришли на рынок всерьез и надолго.

– Как бы вы оценили уровень спроса в различных секторах коммерческой недвижимости?

– Наиболее востребованными сегодня являются торговые центры, затем, в порядке убывания, офисы, гостиницы и склады.

– Действительно ли в кризис спрос на жилую недвижимость более устойчив, чем на коммерческие площади? Относится ли это к элитному сегменту?

– На мой взгляд, сравнивать спрос на жилую недвижимость и коммерческую не совсем корректно. Он разный и по природе, и с точки зрения тренда. Спрос на коммерческую недвижимость реагирует на кризисные изменения более плавно, спрос на жилую более подвержен перепадам: может резко упасть практически до нуля, но и восстанавливается стремительными темпами. И именно поэтому диверсифицированный в жилую и коммерческую недвижимость проектный портфель – то самое преимущество, которое обеспечивает ее стабильность.

У каждого жилищного сегмента есть свой покупатель. Квартиры в «Имперском доме» на Якиманке на 95% реализованы еще до госкомиссии.

Кризисные явления затронули потенциальных покупателей недвижимости в гораздо меньшей степени, в том числе в силу слабой зависимости от кредитных средств. Большинство покупателей не приобретали жилье в начале 2009 года не потому, что у них не стало денег, а потому что они ждали, когда рынок достигнет дна. Как только стало понятно, что оно пройдено, спрос восстановился в прежнем объеме.

– Как происходит привлечение инвес­тиций для жилищного строительства? Использует ли компания собственные средства?

– Компания использует как собственные средства, так и привлеченные. Сегодня возрастает роль собственных средств. Если раньше общей для рынка практикой было соотношение собственных и привлеченных средств 20% на 80%, где 80% составляли средства соинвесторов на стадии строительства, то сегодня этот показатель сместился до уровня примерно 60% на 40%, так как девелоперские проекты реализуются уже не на нулевом цикле, а тогда, когда становится видна динамика.

– Как обстоят дела с земельными участками под жилищное строительство: больше или меньше выбор по сравнению с участками под коммерческую заст­ройку?

– Если речь идет о новом Градо­строительном плане, количество участков не изменилось, их осталось столько же, сколько было. Рынок изменился качест­венно. Согласно этому документу, вся территория Москвы зонирована с определением функционала и объема застройки, возможной на каждом конкретном участке. Рынок стал более прозрачным, на нем появились понятные правила игры. Для девелоперов это возможность оценить перспективы строительства того или иного проекта еще до приобретения участка.

– Нет ли планов участия в госпрограмме по строительству жилья?

– Мы рассматриваем возможность приобретения участков под застройку, планируем принимать участие в аукционах, которые проводят различные государственные структуры (например, РЖС). Планов социального строительства у нас нет, что обусловлено особенностями сегментов, в которых мы работаем.

– Улучшит ли добавление жилой составляющей в проект многофункционального комплекса его экономическую эффективность?

– Безусловно, улучшит. Однако наши МФК – это скорее дополнение жилой составляющей необходимой коммерчес­кой инфраструктурой. В результате такой синергии увеличивается эффект от обеих составляющих. Если еще некоторое время назад главным критерием «элитности» считалась камерность, огороженность от внешнего мира, то сегодня акценты смещаются: модно быть в центре общества, бизнеса, жить в современном городе и пользоваться всеми его преимуществами. Многофункциональные комплексы «Город столиц», «Легенды Цветного», которые объединяют жилые апартаменты и офисные центры, – тот самый формат, который позволяет принципиально повысить качество жизни и работы, обеспечивая жизнеспособную инфраструктуру внутри комплекса: фитнес, спа, статусные магазины и рестораны.

– Расскажите о дальнейших планах компании.

– В ближайших планах – сдача МФК «Легенды Цветного», продолжение строительства жилого комплекса бизнес-класса на улице Ростокинской, освоение участка 16 в «Москва-Сити». Завершается согласование документации по возведению МФК на Хорошевском шоссе. Будем делать то, что мы любим и хорошо умеем делать.

Поделиться