Сайдам Салахеддин: «Проблема не в России. Проблема - в инвесторах»

- Как вам удалось занять первое место и заработать $32 млн?
- Я не знаю, насколько точна эта сумма, поэтому не могу ее подтвердить. У Credit Suisse очень большой и диверсифицированный бизнес в России. Мы занимаемся управлением активами, private banking, equity, sales и т. д. Одно могу сказать точно: Credit Suisse удачно пережил кризис.

- Каковы же цифры по сектору недвижимости?
- Не могу назвать сумму, но могу сказать, что банкам было сложно в кризис зарабатывать деньги в секторе real estate. Возможно, мы заработали не столько, сколько нам бы хотелось. Мы консультанты (advisers), мы не инвесторы. Консультанты получают деньги от IPO, долей от продаж (salling shares), от вторичного предложения ценных бумаг для продажи (secondary offering), привлечения капиталов. Мы специализируемся на привлечении преимущественно международного капитала в российскую недвижимость. Когда мы это делаем, мы получаем долю. Сколько инвесторов с начала кризиса пришло в Россию? Не ноль, но точно не много. Нет ни одного IPO, только secondary offering. Так что сегодня это очень маленький бизнес. Ни один из банков не делал реальных денег на недвижимости за последние два года.

- Кстати, об IPO. Время от времени некоторые российские компании заявляют и сегодня о своем выходе на IPO. Насколько реальны подобные способы получения финансирования сегодня?
- Думаю, что реальны. Международные инвесторы снова начинают инвестировать в Россию, и я думаю, что в следующем году, начиная с мая, некоторые российские компании начнут выходить на IPO. Но они должны быть очень хороши: фантастическая история, достижения, хороший менеджмент, низкий уровень задолженности, хорошие проекты, хорошее финансирование - они должны быть идеальны. Потому что инвесторы потеряли деньги, на этот раз они будут очень осторожны.

- А что сегодня интересует инвесторов?
- Основной фокус для инвесторов сегодня – жилая недвижимость. Если вы посмотрите на рынок недвижимости любой страны после любого кризиса, первый сектор, который поднимается, – это жилье. Всегда. И причина в том, что жилье более ликвидно. Это миллион долларов, полмиллиона долларов, два миллиона долларов. Торговые центры – это 300-500 миллионов долларов. Когда экономика начинает восстанавливаться, все хотят покупать дома. За последние шесть месяцев вы можете наблюдать в России, что цены на жилье начали расти - примерно на 10%. В России миллионам людей нужно новое жилье, они ждут, когда цены снизятся, когда они поймут, что цены снизились, они начнут покупать. Сейчас мы видим, что люди покупают. Если вы посмотрите на ПИК или ЛСР, на «Эталон» в Санкт-Петербурге, если вы посмотрите на хороших жилищных девелоперов, то их продажи сейчас, в этом году, намного выше, чем в прошлом году. Намного.

- А насколько инвесторам интересен офисный рынок?
- Офисы – самый сложный сектор. Для IPO он сегодня не очень интересен. Потому что здесь очень много свободных площадей, около 25% в Москве. Это значит, что понадобится еще 2-3 года восстановления, чтобы увидеть, как свободные площади заполняются и цены начинают расти. Сегодня все очень неопределенно. Мы не знаем, продлится ли кризис год, два или три года. И когда восстановится офисная недвижимость? Может быть, за два года, может быть, за три, четыре. Это большой срок для инвесторов, чтобы ждать. Поэтому они предпочитают жилье. Для рынка IPO офисы сегодня не интересны, для private market они интересны, но большинство владельцев не продают по цене, которую инвесторы хотят. По-прежнему есть разница в ожиданиях между продавцом и покупателем.

- А в целом российский рынок сегодня находится в сфере интересов иностранных инвесторов?
- Он становится более привлекательным. Россия интересна инвесторам, потому что здесь много людей, мало квартир, мало хороших офисов, мало хороших торговых центров. Это главное. Но сегодня инвесторы возвращаются в Лондон, потому что там безопасно. И если они могут получить хороший возврат инвестиций в Лондоне, им не нужно идти в Россию. Они говорят: я могу сделать 25% в Лондоне, почему я должен идти в Россию? Когда Лондон становится более дорогим, люди идут в Париж, затем они идут во Франкфурт, затем они двигаются в Польшу (как вариант – Чехию, Турцию), а уже потом деньги возвращаются в Россию, на Украину и на более рискованные рынки. Так что проблема не в России. Проблема – в инвесторах. Они имеют возможности в Америке, в Англии, если у них есть возможности там, им не нужно приходить сюда. Мы должны подождать, пока деньги вернутся с Запада на Восток.

- На каждой конференции говорится о том, что западные инвесторы не интересуются Россией. А нужны ли России западные инвестиции?
- Думаю, что очень важно иметь западные инвестиции. Мы видим это на каждом растущем рынке. Если мы посмотрим на схожие рынки – Турцию, Бразилию, тоже большие, быстро развивающиеся, - многие компании привлекают иностранное финансирование (private или IPO). Вам нужны разумные инвесторы с их деньгами, которые они хотят вложить в хорошие проекты, потому что практически каждый российский девелопер, которого я знаю, а я знаю большинство, нуждается в капитале. Все имеют проекты, но банковского финансирования не достаточно. Кто сейчас занимается финансированием недвижимости? Сбербанк? ВТБ? И они финансируют не много – максимум 50-60% стоимости. А вам нужны equity. Не многие девелоперы имеют 100–200 миллионов долларов, чтобы построить офисный или торговый центр. С собственным капиталом можно построить один-два проекта или маленький проект, но чтобы строить и развивать компанию, нужны деньги.

- Главным итогом кризиса в России стала идея о том, что рынок недвижимости здесь теперь будет цивилизованным. Считаете ли вы, что российский рынок недвижимости становится более цивилизованным и прозрачным?
- Да. Я помню, три года назад мы работали над девятью IPO для российского рынка недвижимости. Неужели все эти компании могли размещаться? Во времена бума – да. На сложном рынке – только одна-две из этих компаний могли бы думать о размещении. Сейчас люди вернулись на землю. Слабые девелоперы не получат денег сейчас. И это хорошо для России и рынка недвижимости. Потому что профессиональные девелоперы, которыми заинтересуются инвесторы, построят здания отличного качества, рынок получит хороших менеджеров, будет более прозрачным. А если компания не прозрачна, у нее нет шансов.

- То есть вы действительно сейчас чувствуете, что рынок становится прозрачным?
- Рынок становится более прозрачным. Сегодня русские девелоперы более разумны. Они понимают страхи инвесторов, понимают, что инвесторам нужна защита, нужен понятный бизнес-план и возможность проследить за его выполнением. До этого все было проще. Русские говорили: дай мне 500 миллионов долларов - и все инвесторы разбегались, потому что не было гарантий.

- А вообще, как вы считаете, мы уже в посткризисном времени или все еще в кризисе? Мнения на этот счет расходятся.
- Мы по-прежнему в кризисе. Я тоже оптимистичен и вижу улучшения. Но скажите, то, что происходит сейчас, - это нормальный рынок? Нет. Потому что нет реального доступного сегодня финансирования. Даже на Западе. Если вы читаете газеты, вы можете прочесть каждый день: за рубежом правительства жалуются, давят на банки, потому что банки не дают деньги. Они сидят на деньгах, становятся богаче, но не вкладывают в бизнес. Похожая ситуация и здесь. Русские банки вкладывают, но очень избирательно. Многие девелоперы не могут найти деньги. А если могут, это очень дорого. Им нужно давать личные гарантии, закладывать дома, платить 15-20%. Это не нормальный рынок. По моим прогнозам, пока банковский кризис не закончится, рынок недвижимости не может быть нормальным. А банковский кризис не закончился. Ни в Америке, ни в Англии, ни в Европе. Всего несколько месяцев назад мы говорили о Греции, Португалии, Италии, Испании, их потенциальном банкротстве. Кризис точно не закончился.

- Когда, на ваш взгляд, он может закончиться?
- Я сам бы хотел знать. Думаю, никто не знает ответа. Однако наш прогноз – второго кризиса не будет. Правительства сделают достаточно, чтобы сохранить стабильный рынок. Но давайте будем реалистами. Правительства в Америке, Европе вкачивают триллионы долларов в экономику. Как они будут расплачиваться? Правительство занимает у нас, у налогоплательщиков. Мы должны платить более высокие налоги, у нас нет столько рабочих мест, экономика слаба. Куда правительства планируют двигаться? Следующие 2-3 года будут тяжелыми, и западная экономика расти не будет. Россия немного в лучшей позиции. Потому что здесь есть доход от нефти и других ресурсов. Россия может расти на 5-6-7%, в то время как Запад – от нуля до 1%, может быть, 2%. Это очень мало. В следующие несколько лет люди, которые живут в Англии, Франции, Америке, будут платить и платить налоги. Это значит, что они не смогут тратить деньги, не смогут покупать бОльшие дома. И хотя Россия - другая страна, она – это часть международных отношений. Как и Китай. В Китае все хорошо? Здорово. А что насчет всего остального мира? Китай не может расти, если Америка не будет покупать китайские продукты. В этом проблема.

- Какие ваши услуги сегодня востребованы на российском рынке?
- Мы помогаем нашим клиентам решать сложные проблемы. В секторе недвижимости в начале кризиса мы работали над многими реструктуризациями, с большими компаниями. Вы знаете про ПИК и «Систему-Галс». С прошлого лета мы видим несколько крупных международных организаций, которые начинает покупать российские доли снова. ЛСР – хороший пример. И покупают не только международные, русские тоже. Они чувствуют, что цены почти на дне. Тем не менее России нужен международный капитал. И наша работа сейчас – пойти и найти международный капитал и привести его назад в Россию. Поэтому мы начали работать над IPO (для следующего года), над SPO для компаний, которые сегодня уже публичны. Некоторые из них хотят привлечь больше капитала. Они не могут двигаться, пока не получат больше капитала для строительства новых объектов. Мы очень заняты переговорами со многими международными инвесторами, фондами private investments. Некоторые из них хотят инвестировать в частные компании, в private placement за 2-3- года до IPO. Есть инвесторы, которые хотят инвестировать в качественные московские проекты даже 200–300 миллионов долларов.

- Как должен выглядеть проект сегодня, чтобы привлечь ваше внимание?
- Мы пытаемся найти уникальный проект с суперлокацией в столице. Сегодня практически невозможно привезти инвестора в Красноярск или Самару. Три года назад – да, конечно, мы говорили: давайте пойдем в регионы. Сегодня нам интересна только Москва, причем центр Москвы. Может быть, Санкт-Петербург. При этом месторасположение должно быть исключительным. Если ты хочешь построить пятизвездочный отель рядом с Кремлем, мы сможем найти инвесторов. Если ты хочешь построить трехзвездочный отель в Сокольниках, я не смогу найти инвесторов. Сейчас мало денег, много выбора, поэтому люди выбирают лучшее. То есть самые безопасные проекты с самым быстрым возвратом инвестиций. Я знаю, что если я построю жилье рядом с Кремлем, оно продастся точно. Может быть, за 20 тысяч долларов за квадратный метр, за 25, может быть и за 50. Я не знаю, за сколько точно, но я знаю, что я смогу сделать на этом деньги.

- Компании обращаются к вам в поисках проектного финансирования? Вы на какие проекты смотрите?
- Инвесторам меньше всего интересны офисы. Жилье – в первую очередь. Второе – отели. То, что никто не делал. К примеру, «Москва» - первый проект отеля с обслуживаемым жильем. Очень интересно купить апартаменты в здании, которое обслуживается Four Seasons, Hyatt, Kempinski или Starwood. Люди будут платить больше, потому что они захотят получить такой сервис. Мы видим это в Турции, в Америке. В Россию это только начинает приходить. Сегодня у вас есть не много финансирования, оно дорогое. А возврат, который ты получаешь от жилья, намного выше, чем от коммерческой недвижимости. Отель, который ты строишь – 300 миллионов долларов, и ты получаешь 20-30 миллионов долларов каждый год. Строишь апартаменты – 300 миллионов долларов, ты забираешь все свои деньги через 2-3 года. Так что, первое – это жилье или отели совместно с жильем.
Посередине между жильем и сложными офисами мы имеем торговую и складскую недвижимость. Они идут вместе. Когда ритейл растет, нужны склады. Если хороший проект в хорошем месте – «Метрополис», например, - проблем не будет. Если так себе проект в так себе месте – это катастрофа. Тем не менее даже сегодня можно создавать хорошие новые торговые центры или склады, но не так бездумно, как раньше. Вы должны быть очень разумны. Через год все вакантные складские площади будут заполнены. Хорошие объекты в торговой и складской недвижимости найдут инвестора. Может быть, несколько офисов. «Белая площадь» – хороший пример.

- Но как много «Белых площадей» может быть на московском рынке?
- Сегодня российский офисный рынок еще не достаточно большой. Когда «Москва-Сити» начнет работать на полную, этот проект тоже будет успешен. Credit Suisse был первым банком в Лондоне в Canary Wharf. Мы вложили деньги, девелопер обанкротился - мы взяли недвижимость. Это была катастрофа. Так и было: первый парень – банкрот, второй парень – банкрот. Третий заработал миллиарды долларов. Такие проекты требуют времени. «Москва Сити» – то же самое. Сколько миллионов квадратных метров еще предстоит построить? Понадобится много времени. Такие проекты не могут заработать за 2-3 года. В ритейле другая ситуация: в Москве 15 миллионов людей, люди имеют деньги, хотят их тратить. Хотят ходить в кино, в рестораны, хотят покупать одежду. Ритейл движется быстрее.

- Вы говорили о качественных объектах в Москве. Как много таких объектов сегодня?
- Они есть. Если мы говорим о крупных девелоперах коммерческой недвижимости, Capital Group, Snegiri, Forum Group, это тип больших и сильных девелоперов, все они имеют хорошие проекты. Я видел некоторые их проекты, они фантастические. Среди них есть и жилье, и торговые объекты, но я вам точно могу сказать: они будут так же успешны, как «Белая площадь». Точно.

- Для больших деловых районов это такой закон, что они долго развиваются? Как парижский Ла-Дефанс, например, где строительство был начато в 1955 году, а популярным он стал только четверть века спустя.
- Всегда одна и та же проблема – менталитет. Осваивается новая территория. Когда мы начинали Canary Wharf в Лондоне, все говорили: как я буду там работать, это так далеко. Где я буду парковаться, нет метро. С Ла-Дефанс то же самое: все привыкли работать в прекрасных центральных местах в Париже. Никто не хотел работать в новом районе. Сейчас Canary Wharf – прекрасное место на воде, с барами, ресторанами, жильем. То же самое с Ла-Дефанс, то же самое будет с «Москва-Сити». Чаще всего в больших проектах происходит следующее: первый парень теряет деньги, проект рефинансируется, банк забирает проект, они делают что-то новое, может быть, второй или третий инвестор делает хорошие деньги на этом проекте. Но «Москва-Сити» лучше, чем оба зарубежных проекта, потому что он в центре, Москва вокруг. Проект будет успешен. Но когда? Думаю, через 4-5 лет.

- Nassim Nicolas Taleb в своей книге The Black Swan утверждает, что финансовые аналитики не способны предсказать развитие событий, поскольку решающим является некий «черный лебедь», взявшийся ниоткуда и смешавший все карты. Насколько часто ваши прогнозы не совпадали с реальностью?
- Финансовый бизнес зависит от экономики. Все очень просто. Мы базируемся на прогнозах экономистов, конечно. Но в недвижимости мы все знаем, что рынок цикличен. Всегда. Иногда цикл – три года, но последний цикл в Европе был 15 лет. Поэтому многие люди, работающие в моей индустрии, - им 30-40 лет - не видели и не помнят прошлый кризис. Мы быстро все забываем. Когда все хорошо, мы тусуемся и чувствуем себя оптимистично. Когда все плохо, мы в депрессии. Мы не должны быть слишком рады или находиться в депрессии. Мы всегда должны быть больше посередине. В прошлом году мы были слишком депрессивны. Цены упали слишком низко очень быстро. Но до этого мы были слишком радостны. Мы платили двойные цены. Так вот, мы должны думать о «черном лебеде» и не забывать, что «черный лебедь» может появиться всегда. Конечно, мы не можем предсказать войну, терроризм, 11 сентября. Всегда происходят вещи, которые ты не можешь предсказать. Но если не касаться катастроф, мы должны учиться предсказывать то, что произойдет. Многие крупные международные компании существуют 30-40 лет. За это время они несколько раз продавали-покупали-продавали-покупали. Они знают, что «черный лебедь» обязательно придет. В России до кризиса мы говорили одному девелоперу: продайте свое здание за 400–500 миллионов долларов. Он говорит: нет, оно стоит 1 миллиард, мы подождем. В прошлом году, если ему предлагали 250 миллионов, он соглашался. Если ты знаешь, что может появиться «черный лебедь», ты скажешь: о’кей, я возьму эти деньги. Главное – вовремя понять, что предлагают хорошую цену, не пытаясь нащупать самую-самую высокую. Как в казино. Мы должны уметь предсказывать скачки, но проблема в том, что каждый раз все считают, что на этот раз все по-другому. Находится куча причин, почему все по-другому. Но все случается именно так, как всегда.

Поделиться