Алексей Могила: «Ни один банк не показал себя эффективным управленцем»

Алексей, какова на сегодняшний день ситуация с находящимися в залоге у банков объектами торговой недвижимости и каков их объем?  

- 98% торговых центров строились до кризиса на привлеченные деньги. Не секрет, что когда на рынке наступили тяжелые времена, передача прав собственности на объекты торговой недвижимости банкам была довольно масштабной. На сегодняшний день ситуация с заложенными объектами складывается следующим образом: ни один банк не показал себя эффективным управленцем. Дело усложняется еще и тем, что порядка 90% кредиторов выдавали деньги на объекты по завышенным оценкам, соответственно, сейчас их ожидания от этой недвижимости далеки от рынка. Например, планировалось продать офисное здание за пределами ТТК по цене квадратного метра в районе $10 000-12 000. Даже до кризиса таких ставок не было. Тем не менее, такого рода ожидания со стороны банков есть. 

 

У каких банков скопилось наибольшее количество заложенной недвижимости? И что они предпринимают?

- С учетом того, что страна большая, проектов региональных достаточно много, вполне естественно, что практически основным банком по финансированию торговой недвижимости был Сбербанк, который в кризис столкнулся с огромным потоком объектов, переставших приносить проценты из-за возникших проблем на этапе финансирования и реструктуризации задолженности. И до сих пор Сбербанк занят разгребанием своих непрофильных активов. Однако эффективно разобраться с данным багажом он не в состоянии. 

Причин тому несколько. Во-первых, из-за очень медленного принятия решений, а во-вторых, из-за  отсутствия специалистов, разбирающихся в торговой недвижимости, которые могут данные решения принять. По сути, замкнутый круг. Лишь единицы банков за последние 2-3-года стали делать первые шаги в сторону разрешения ситуации. Из них можно выделить «Уралсиб», который успешно «разобрался» с объектами, доставшимися ему от «Арбат-Престижа» и получил прибыль. Также следует упомянуть группу компаний «Ташир», которая эффективно продвигает объекты на рынке при участии «Фора-банка». Но на этом примеры заканчиваются. Проекты, отошедшие Сбербанку, находятся в подвешенном состоянии, по ряду из них до сих пор идут согласования того, кто кому сколько должен. И практически по всем банкам есть одна проблема – они не способны поддерживать недвижимость в том состоянии, в котором она к ним отошла. Отсутствуют функциональные управляющие компании, которые могли бы взаимодействовать с арендаторами и эффективно эксплуатировать объекты, не допуская ужасных потерь, не размывая финансовые потоки. Это огромная проблема. 

Затронул ли передел собственности объекты стрит-ритейла или дело ограничилось лишь торговыми центрами?

- Кризисный передел собственности практически не затронул сегмент стрит-ритейла, объекты которого, как правило, строились на свои средства либо с привлечением займов у небольших частных банков. Более того, стрит-ритейл перенес кризис с меньшими потерями и в настоящее время практически полностью восстановился - количество запросов превышает количество объектов, которые существуют. По основным торговым коридорам ставки стабильно растут, неумолимо стремясь к докризисному уровню. До 10 000 евро за кв. метр за помещение на Тверской пока далеко, но $4500–5000 за аренду квадратного метра – это уже вполне реальная цена, по которой заключаются сделки. Среди арендаторов, в основном, частные инвесторы и операторы торговли. 

А какова ситуация в регионах? Есть ли положительные сдвиги?

- 99% проектов по строительству торговых центров в регионах остановлено, так как финансирование сейчас крайне невыгодное и дорогое. Поэтому многие девелоперы, которые смогли найти общий язык с банками и инвестфондами, заняли выжидательную позицию и находятся в поиске финансирования за рубежом. Но с этим ситуация сейчас печальная. Дело в том, что европейские финансовые структуры получили четкие указания работать только по собственным рынкам, поэтому ждать иностранного кредитования не приходится, это возможно только через посреднические структуры. 

Тем не менее, за последние полгода мы наблюдаем положительную динамику. В частности, по остановленным региональным проектам девелоперы разрабатывают различные схемы, например, разбивают строительство и ввод в эксплуатацию проектов на очереди. За последние полгода у нас резко возросло количество обращений за консалтинговыми услугами – по корректировке концепции, по разработке концепции с нуля, по адаптации проектов к сегодняшним реалиям рынка, по привлечению арендаторов. Количество подобного рода обращений увеличилось на 80% по сравнению с предыдущим годом. Только за последнюю неделю у нас, к примеру, было три запроса на корректировку концепции. 

Данное движение обусловлено также развитием крупных торговых компаний, сетевиков, в первую очередь - продуктовых, которые являются локомотивом рынка. У большинства из них на 2011-2012 годы весьма амбициозные планы по развитию. Данные ритейлеры заняты активным поиском земельных участков и объектов, куда они могли бы войти арендаторами, что, безусловно, положительно скажется на рынке региональной торговой недвижимости. Мы рассматриваем несколько проектов, когда крупные международные и федеральные операторы готовы входить в качестве со-инвесторов проектов. Имея финансовую подпитку, они в состоянии осуществить проект ритейл-парка или небольшого ТЦ, обеспечивая тем самым финансирование небольших локальных банков или крупных федеральных, если с ними удастся договориться. Опять же, на условиях того, что через какое-то время будет произведено рефинансирование.   

Таким образом, по региональному рынку торговой недвижимости идет положительная динамика. Примечательно также, что сейчас в большом дефиците специалисты по работе с торговой недвижимостью. В кризис большинство хороших специалистов перешло из агентств в девелоперские структуры, поэтому мы ощущаем большой кадровый голод в нашем сегменте. 

Каков, на Ваш взгляд, прогноз развития ситуации на 2011 год? 

- Не думаю, что в ближайшем будущем крупнейшим банкам удастся найти эффективные решения для заложенных объектов. В первую очередь это касается Сбербанка, потому что скорость принятия решений, которую они показывают, никакой радости не вызывает.