Сергей Кузнецов: «Мы обеспечиваем входной билет на «чужую» территорию»

– Каковы главные задачи Фонда РЖС? В чем идея создания Фонда? 

– Фонд был создан в соответствии с указом президента Российской Федерации и работает с 2008 года на основании Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства». Наша основная задача – развитие жилищного строительства, прежде всего малоэтажного, экономического класса, и формирование благоприятной среды проживания граждан России. Фонд создает условия для возведения жилья по доступной для массового потребителя цене, которое возможно приобрести в том числе с использованием ипотечных продуктов.

– Как вы оцениваете эти два года работы Фонда?

– Если говорить о предварительных результатах, то как минимум мы создали работающий механизм решения поставленных перед Фондом задач. Дело в том, что Фонд РЖС – совершенно новая организация, такой до сих пор не было в России. Это компания, работающая на рынке, но не всегда с целью извлечения прибыли. Мы нацелены на равномерное развитие жилищного рынка во всех субъектах РФ. В тех регионах, где мы прогнозируем дефицит земельных ресурсов под жилищное строительство или под другие смежные цели, включая развитие промышленности строительных материалов, мы стараемся увеличить предложение на рынке за счет ввода новых участков. Таким образом, мы стимулируем увеличение объема конечного продукта – жилья, что влечет за собой снижение его стоимости. Работают рыночные законы: если спрос растет, то, увеличивая предложение, мы удовлетворяем спрос и не позволяем цене на жилье расти. При насыщении рынка предложением в условиях пониженного спроса цена на жилье может быть и снижена. Конечно, существенный рост или падение цены – это эффект нежелательный. Наша цель – обеспечить плавное изменение цены в соответствии с показателями инфляции.

– Есть ли реализованные проекты по строительству экономического класса на земельных участках Фонда?

– Цикл обработки земельных участков составляет примерно 9–12 месяцев. Так как мы работаем два года, первые аукционы прошли год назад. Сейчас на этих участках уже стоят коробки, дома достраиваются. Кстати, на нашем сайте мы транслируем изображение с веб-камер тех объектов, которые находятся в процессе строительства. Я говорю о площадках в Кирове, Курске, Чебоксарах и Тюмени. Мы для себя пытались оценить, насколько эффективно сработал на этих участках Фонд. Оказалось, что строительные работы начались с опережением обычного срока на 11 месяцев. То есть быстрее нормативных сроков был утвержден проект планировки, осуществлено межевание, получено разрешение на строительство. Дальше дело за застройщиком – эффективно строить.

– В чем заключается подготовка участка для аукциона?

– Оформление прав собственности Фонда на участки, изменение разрешенного вида использования, то есть фактически Фонд осуществляет подготовку всей документации, необходимой для выставления земельного участка на аукцион. Иногда к нам попадают участки, на которые даже право собственности Российской Федерации не оформлено, приходится и этим заниматься нам.

– А если обременения какие-то? 

– Мы должны снять с участка все обременения, что усложняет и удлиняет процесс его подготовки к торгам. Однако у нас есть соглашения со всеми ведомствами, которые занимаются оформлением и регистрацией документов, благодаря чему все регистрационные процессы укладываются в нормативные сроки, а порой идут в ускоренном режиме. В среднем Фонд оформляет свои участки на 30–40% быстрее, чем установлено нормативами. При этом Фонд гарантирует юридическую «чистоту» как оформления участков, так и сделок с ними.

– Вы должны зарабатывать деньги для себя сами?

– Фонд со второго года своей работы не получает финансирования из федерального бюджета, а фактически существует за счет заработанных от продажи земельных участков средств.

– Как вы их зарабатываете?

– Мы продаем на аукционах право аренды земельных участков или право собственности на них.

– Вы получаете процент от продажи?

– Мы получаем в качестве имущест­венного взноса земельные участки от Российской Федерации и затем их реализуем на земельных аукционах. Процесс этот достаточно сложный. Сначала мы находим земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, которые используются неэффективно или вообще не используются по назначению. Как правило, информация поступает от субъектов РФ. Дальше Фонд готовит предложение по дальнейшему использованию участка в соответствии с условиями генерального плана развития конкретной территории и выносит его на рассмотрение правительственной комиссии по развитию жилищного строительства. Она решает либо передать участок в собственность Фонда, либо передать в распоряжение того субъекта РФ, на территории которого участок расположен. Участки, переданные Фонду в собственность, мы затем выставляем на аукционы. Все средства, полученные от реализации земельных участков на торгах, поступают на счет Фонда в полном объеме. Если же участок был передан субъекту, то аукцион проводят региональные власти. И в этом случае доход от аукциона распределяется в следующем соотношении: 50% поступает в бюджет субъекта, а 50% – в бюджет того муниципального образования, в границах которого находится участок.

– Вы обеспечиваете инфраструктуру участка? 

– У нас есть три способа обеспечения участков инженерией. Первый, когда участок «садится» на уже существующую инфраструктуру, – это самое простое решение проблемы. Второй способ – включение затрат на подключение участка к коммунальным и энергетическим сетям в инвестиционные программы естественных монополий, таких как МРСК, ФСК, а также местных ресурсообеспечивающих организаций. Если не получилось решить вопрос первыми двумя способами, то тогда мы ищем возможность создания ГЧП – государственно-частного партнерства. Принцип его действия выглядит так: субъект гарантирует потребление, Внешэкономбанк дает долгосрочный кредит, Фонд находит частного оператора, который будет строить объекты инженерной инфраструктуры. Фонд организует это партнерство, передает его по конкурсу в частные руки, после чего частная компания через тариф возвращает себе затраты на создание и содержание объектов. В случае если три варианта не сработали, то Фонд может рассмотреть возможность инвестирования собственных средств в подготовку инженерной инфраструктуры.

– Эти четыре способа, которые вы назвали, вы их уже все опробовали?

– Первые два уже успешно работают. Что касается ГЧП, у нас сейчас разрабатывается пилотный проект в Новосибирске. И четвертый способ обеспечения коммуникациями мы реализуем на площадке в подмосковной Истре, где планируется строительство первого демонстрационного малоэтажного поселка экономического класса.

– Кто является участником ваших  аукционов? У вас есть портрет такого девелопера?

– Портрет девелопера зависит от величины участка, который вовлекается в оборот. Если небольшой участок в центре города под один дом, то в аукционе участвуют, как правило, средние или малые компании, которые эффективно занимаются застройкой небольших площадок и переходят с проекта на проект. Если речь идет о комплексном освоении земельного участка, к примеру, площадью в 300 гектаров, то на аукцион приходит компания с большими активами, которая может привлечь крупные кредиты для освоения таких территорий. В случае строительства малоэтажек в аукционе участвуют компании, специализирующиеся на строительстве малоэтажных поселков. Подчеркну, что Фонд уделяет особое внимание развитию массового индустриального малоэтажного жилья экономкласса. Надо отметить, что аукционы проходят в строгом соответствии с земельным законодательством, они открыты по составу участников и форме подачи ценовых предложений, что подтверждает прозрачность нашей деятельности.

– Какие преимущества получают девелоперы, которые работают с вами?

– Фактически работа с Фондом – это страховка от политических, административных рисков, которые влекут за собой затягивание согласовательных процессов и сложности с инфраструктурным обеспечением. При освоении земельных участков Фонд оказывает поддержку застройщикам: содействует ускоренному оформлению разрешительной документации вплоть до регистрации прав застройщика на построенное жилье, решает вопросы с обеспечением участков инженерией, обеспечивает доступ застройщика к кредитным ресурсам через предоставление гарантий на выкуп части жилья. Фонд также снимает барьеры для конкуренции: компания из одного региона может через покупку участка Фонда выйти на рынок жилья другого региона. Иными словами, мы обеспечиваем входной билет на «чужую» территорию. Если раньше местные власти могли и не пустить «чужака» в свой регион, то с выходом на рынок жилья Фонда его региональные границы перестали быть серьезным препятствием для компаний, намеренных заниматься строительством жилья. Застройщики конкурируют между собой уже по профессиональным качествам. Оцениваются эффективность, себестоимость и качество строительства, правильно организованный маркетинг, привлекательность проектов. Надо сказать, что правила взаимодействия Фонда с инвесторами и застройщиками едины для всех участников рынка, в том числе и для зарубежных игроков. Такое же преимущество получат и западные компании, которые порой боятся начать работу на российском рынке.

– У вас, я так понимаю, пока еще нет опыта работы с западными компа­ниями?

– Впрямую с западными компаниями нет, но с их дочерними компаниями есть. Интерес к нашим участкам проявляют компании с иностранным капиталом, мы с ними ведем консультации, готовим их к участию в аукционах.

– А примеры таких компаний вы можете привести?

– Пока, до аукционов, преждевременно об этом говорить, но это достаточно известные компании, в том числе, по производству строительных материалов, которые очень заинтересованы в выходе на российский рынок. И такие компании могут рассчитывать не только на нашу поддержку, но и на российский рынок сбыта. Потому что мы будем рекомендовать своим застройщикам использовать эти материалы для строительства поселков.

– У вас уже реализуются проекты по строительству промышленных заводов?

– Да, на двух земельных участках в Искитимском районе Новосибирской области уже реализуются проекты по производству элементов из ячеистого бетона и элементов несъемной опалубки для малоэтажного домостроения. Более того, недавно Фонд продал на аукционе право аренды земельного участка площадью 228 га, находящегося в Искитиме, под жилищное строительство. Это реальный пример того, как мы участвуем в кластерном развитии территорий.

– Как распределяются риски между вами и девелопером?

– Мы даем гарантию на выкуп построенного жилья – до 25% в многоэтажных домах и до 35% в объектах малоэтажного строительства – в том случае, если помещения застройщик не сможет реализовать на свободном рынке. Цена выкупа определяется из расчета стоимости одного квадратного метра, установленного Минрегионом для данного субъекта РФ, минус 15%. Тем самым мы стимулируем застройщика самостоятельно продавать жилье на свободном рынке. Если у него не получилось, то реализацией выкупленного жилья занимается уже Фонд. И в первую очередь мы предлагаем помещения под реализацию государственных программ по обеспечению жильем различных льготных категорий граждан. 

– Не слишком ли много жестких условий для девелопера?Назначение участка, проект, выкуп по определенной цене.

– Понимаете, мы расширяем возможности кредитования застройщика и снижаем риски задержки реализации проекта из-за бюрократических проволочек. То есть у застройщика во время строительства остается один риск – правильно спланировать график стройки и ресурсы своих подрядных организаций. Как правило, на этапе сдачи в эксплуатацию больше 70% квартир уже продано, 25 или 35% гарантирует Фонд, и у девелопера остается совсем немного рисков. Если он эффективно произведет строительство, финансовый результат проекта гарантирован на уровне рыночной маржи.

– Вы впервые в этом году участвовали в выставке Expo Real в Мюнхене. Есть какие-то результаты? 

– Знаете, через несколько дней после возвращения из Мюнхена у нас проходил круглый стол, и многие участники Expo Real, которые имели представительства в России, пришли на мероприятие. Произошла достаточно быстрая реакция. Вообще же наш стенд посетили более 150 компаний, с которыми мы провели переговоры. Сейчас идет информационный обмен, мы презентуем наши участки, проекты. Одна компания, участвовавшая в выставке, уже поехала смотреть наш земельный участок. И я думаю, пройдет месяц, два, три, и они будут участниками наших аукционов.

– Какова технология вашей работы в регионах?

– Опишу идеальную технологию: как должен и как будет работать Фонд. Для начала анализируется территория города, генплан. Если нет генплана, идет диалог с разработчиками генплана. Если нет разработчика, значит, изучаются исторически сложившиеся направления развития города. Смотрим, какие ограничения существуют и где находится федеральная земля. Анализируем текущие цены на жилье, оцениваем объем сделок на земельном рынке, рассчитываем объем дефицита инфраструктурированных земельных участков и прогнозируем спрос на жилье. Достаточно сложно прогнозировать спрос и предложение. И для того чтобы облегчить процесс, мы создали так называемую маркетинговую информационную систему Фонда, где собирается вся актуальная информация о рынке жилья в регионах.

– У вас есть какие-то задачи по развитию жилищного строительства в Москве и можете ли вы здесь что-то изменить?

– Если посмотреть планы Минрегиона по вводу жилья в Москве, то от Москвы не ждут высоких показателей по вводу жилья. Высокие цены являются неким сдерживающим фактором. Если бы в Москве жилье стоило 30 тысяч рублей за квадратный метр, то в столицу моментально приехали бы десятки миллионов человек. Столица в ближайшем будущем может развиваться в части жилищного строительства за счет области. Фонд активно работает в Московской области, готовит земельные участки под жилищное строительство, в первую очередь мало­этажное.

– Есть еще города, где перегрет рынок? 

– Санкт-Петербург, да и другие столицы регионов-доноров. Здесь необходимо сказать, что мы не фокусируемся на таких центрах, как Москва, Санкт-Петербург. Мегаполисы и без нас развиваются, там сформирован рынок, есть приток плате жеспособного спроса. Тяжелее идет развитие жилищного строительства как раз в регионах. Именно там нужно предпринимать стимулирующие меры – и финансами, и инфраструктурой, и повышением предложения жилья.

– Скажем, участники рынка коммерчес­кой недвижимости имеют возможность с вами работать? 

– Конечно, федеральные земельные участки, которые передаются Фонду, имеют разное целевое назначение. Если в соответствии с генеральным планом развития города территория предназначена под торгово-деловую застройку, то Фонд продает на аукционе право собственности на данный участок. И тогда инвестор сможет самостоятельно определять, что на участке строить. Кроме этого Фонд готовит участки, как я уже говорил, под строительство заводов по производству строительных материалов, а также под создание бизнес-инкубаторов, технопарков. В этом случае Фонд также будет оказывать содействие победителям аукционов на всех этапах реализации инвестиционных проектов по созданию современных производств по выпуску энергоэффективных и экологически безопасных строительных материалов, включая решение вопросов, связанных с инфраструктурой.

– Правительственная комиссия передала вам недавно четыре участка в Сколково. Что вы с ними будете делать?

– Через нас участки проходят транзитом, мы готовим всю необходимую документацию, оформляем права собственности, а потом должны передать управляющей компании в соответствии с утвержденной Правительством РФ процедурой.

– То есть аукционы проводиться не будут?

– Нет, по этим участкам было специальное поручение президента. И были внесены соответствующие поправки в 161-ФЗ, которые делают механизм передачи безвозмездным.

– Какие перспективы у Фонда?

– Основная задача Фонда на долгосрочную перспективу – способствовать решению жилищной проблемы в стране за счет вовлечения в оборот земельных участков. В настоящее время почти 60% российских семей нуждаются в жилье, это около 1570 млн кв. м. Недавно премьер министр Владимир Путин заявил о необходимости ежегодно строить 1 кв. м жилья на человека. По его расчетам, в 2016 году в процессе строительства должно находиться не меньше 100 млн кв. м жилья, а к 2020 году эта цифра должна увеличиться до 142 млн кв. м, что требует увеличения темпов строительства практически в три раза. Мы рассчитываем, что с 2012 года строительство не менее 30% жилья в Российской Федерации будет осуществляться на земельных участках, вовлеченных в оборот Фондом. С годами эта доля будет только увеличиваться. Что касается тактических задач, то Фонд в настоящее время готовит изменения в действующее законодательство с целью создания условий для проведения «голландских аукционов», где предметом торга станет понижение цены квадратного метра будущего жилья. Фонд будет содействовать в решении жилищного вопроса для молодых ученых. До конца текущего года Фонд РЖС намерен приобрести для них около 500 квартир на общую сумму 1 млрд рублей.  Одно из направлений развития нашей деятельности – поддержка некоммерчес­ких объединений граждан, кооперативов и передача им земельных участков на безвозмездной основе. Если отдавать землю под отраслевые кооперативы врачей, учителей, ученых, обеспечить участки инфраструктурой и при этом создать приемлемые кредитные программы с процентной ставкой не более 11% годовых, то жилищную проблему этих категорий граждан можно решить. Кроме того, Фонд продолжит содействовать развитию промышленности строительных материалов. Только до конца текущего года Фонд планирует выставить на аукционы 9 земельных участков под строительство заводов по производству энергоффективных материалов и конструкций, а в следующем году не менее 10 участков.

Поделиться