Дмитрий Сороколетов: "Инвесторов заинтересуют склады"

С какими ожиданиями и мнениями зарубежные инвесторы приходят на российский рынок до того как получат квалифицированную консультацию?

Иностранные инвесторы ожидают большой ставки капитализации (на данный момент в России она составляет 8-9%), но опасаются политических рисков, которые они оценивают выше, чем есть на самом деле. Для такой категории инвесторов важно правильно выбрать управляющую компанию, специалисты которой смогут грамотно организовать их бизнес в России. Однако некоторые инвесторы уже нашли свою нишу: например, покупают старое здание в центре Москвы за $5000 за кв.м, перепрофилируют его в жилье (складывая в среднем $2000 за кв.м в отделку) и перепродают за $10-11 тыс. за кв.м. Иностранные инвесторы рассматривают варианты, приносящие стабильный доход, который будет выше, чем в их родной стране. При этом всегда существует страновой риск (разница между бумагами государственных облигационных сравниваемых стран); если он выше 3-4%, а ставка капитализации в России больше на 4-5%, такие инвестиции считаются невыгодными.

Как вы оцениваете в целом текущую ситуацию? Какой сегмент коммерческой недвижимости вы считаете наиболее перспективным с точки зрения инвестирования?

Что касается торговой недвижимости – у рынка хорошие перспективы, однако важно разработать грамотную концепцию и выбрать место расположения. В целом, ставки капитализации торговой недвижимости в Москве на 1% больше, чем в офисной.

В перспективе (2011-2012гг.) стоит ожидать повышения интереса к складской недвижимости со стороны инвесторов. На данный момент существующих объектов вполне достаточно, однако уже в 2011 году на рынке образуется дефицит свободных помещений. Это связано, в первую очередь, с тем, что темпы запланированного ввода в эксплуатацию довольно сильно уступают фактическим датам. Во многих регионах не хватает качественных складских комплексов площадью 100-150 тыс. кв.м, построенных в 2-3 очереди.

Если инвестор рассматривает офисную недвижимость, то актуально покупать готовые офисные центры класса В. Уровень аренды офисов класса А по сравнению с классом В сократился, продавать по хорошим ставкам капитализации класс А люди не хотят. Вне зависимости от сегмента недвижимости, проект должен быть качественным, с хорошо продуманной концепцией, грамотно подготовленной документацией. Вполне реально на данный момент получить банковские инвестиции размером $30-40млн, в расчете на точечные объекты средних размеров. Рынок офисной недвижимости сейчас также на подъеме. Однако чтобы проект был успешным, важно обеспечить его хорошей инфраструктурой, чтобы он соответствовал заявленному классу, а арендные ставки не были завышенными.

Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости? В жилье по-прежнему выгодно вкладывать деньги? Вторичка или новострой, что перспективнее?

Сейчас наступила пора отложенного спроса, образовавшегося в связи с кризисом. Хотя ставки на первичное жилье постепенно выходят на докризисный уровень, спрос на новострой по-прежнему растет. Купить первичное жилье сейчас дешевле, чем вторичное. В России все больше говорят о возрождении ипотеки, растет прослойка «среднего класса».  Конечно, перспективнее всего вкладывать в строительство жилья эконом-класса и «эконом-плюс», однако нельзя не отметить возросший интерес со стороны инвесторов к элитными новостройкам в центре Москвы.

Поделиться