Людмила Бочарова: «Бизнес-парки всегда будут востребованы»

Как отразился кризис на бизнес-парках?

Бизнес-парки оказались менее уязвимыми во время кризиса. Как правило, бизнес-парк располагает различными площадями. Именно поэтому этот тип коммерческой недвижимости пострадал в наименьшей мере. Если арендатор испытывал трудности, мы на наших объектах всегда могли предложить ему помещение с другими характеристиками, с более низкой ставкой. Конечно, притока новых арендаторов значительно уменьшился, просто потому, что компании уходили с рынка. Некоторые офисные арендаторы переезжали в места своих производств. Такие моменты тоже были. Но никакой катастрофы мы не почувствовали, так как даже в самый разгар кризиса уровень вакантных площадей в бизнес-парках у нас составлял около 10%. 

Какие-то арендаторы съезжали, на их место приходили новые арендаторы, но в среднем процент был именно таков. Такая ротация продолжалась примерно около полутора лет. Сейчас, конечно, когда общая экономическая ситуация в стране начало выправляться и компании себя стали чувствовать увереннее, процент незанятых площадей у нас составляет всего – 1-2%. Практически все наши бизнес-парки полностью заполнены. 

 

Как изменился за время кризиса портрет арендатора?

- Среди наших арендаторов всегда были достаточно крупные компаниями, но в кризис из дорогих высококлассных офисов к нам переехали настоящие бренды. Вероятно, они приняли такое бизнес-решение как раз ради экономии расходов на аренду.

Любопытно, что эта тенденция сохраняется и сейчас, когда экономика восстанавливается после кризиса. Видимо, компании-бренды оставляют себе совсем небольшие представительские офисы в самом центре в очень дорогих офисных комплексах, а бэкофис предпочитают арендовать у нас. Вместе с тем некоторые компании совсем отказываются от представительских площадей и  переезжают в бизнес-парк полным составом. Это относится к компаниям сферы питания, парфюмерно-косметическим компаниям, продуктовым и одежным ритейлерам. 

 

Как вы думаете, какими главными аргументами руководствовались арендаторы, переезжая в бизнес-парки уже после кризиса?

- Конечно, в первую очередь это разумная цена, которая, безусловно ниже, чем во вновь построенных деловых центрах класса А и В+. Там она может начинаться от $800 за кв. м В наших бизнес-парках арендные ставки находятся в пределах от $350 до $550 за кв. м. Но, во многом арендатор делает выбор в пользу бизнес-парка не только из-за стоимости, а из-за несомненного удобства и комфорта. Ведь инфраструктура бизнес-парка значительно шире, чем у делового центра, который представлен одним зданием. 

Еще одно очевидное преимущество – это вместительная парковка, около 500 машиномест (БП «Дербеневский», «Кожевники»). В наших бизнес-парках  все сотрудники имеют возможность оставить свой автомобиль, и даже провести его обслуживание. Например, в бизнес-парках на ул. Дербеневская, дом 1 и ул. Дербеневская, дом 20, у нас есть и автосервисы и мойки. (Сейчас появится еще и  покрасочная камера. – не стоит упоминать) 

Таким образом, на достаточно обширной территории возможно и вести бизнес, и отдыхать, и решать какие-то бытовые вопросы. Это очень привлекает к бизнес-паркам иностранных арендаторов, которые привыкли к такому подходу у себя на родине. 

Инфраструктура наших бизнес-парков включает в себя все, что необходимо для  повседневной жизни. У нас работают аптеки, рестораны, кафе, продуктовые и книжные магазины, салоны красоты. На Дербеневской, дом 1 у нас работает клиника, предоставляющая услуги психологического консультирования. Помимо этого, планируется открытие клиники, где, в том числе, будут и стоматологические услуги. 

 

Насколько выгодно салонам красоты или книжным магазинам иметь точки в бизнес-парке?

- Такие арендаторы получают стабильную клиентуру, а не случайного  клиента. Это небольшие бизнесы, и им достаточно наших арендаторов, конечно, при условии, что они предоставляют качественные услуги. 

 

Бизнес-центры привлекают в качестве арендаторов нетипичные компании, скажем, клуб йоги. В бизнес-парке может подобное происходить?

- В кризис у нас появилась компании «Поледанс», занимающаяся спортивными танцами. Появились клиники, которые раньше сложно было привлечь в бизнес-парк. Они раньше не шли в бизнес-парки. А теперь рассматривают такие возможности. Для нас это положительная тенденция, так как таким образом бизнес-парк расширяет свою инфраструктуру. 

В этом году в жаркие летние месяцы мы в двух бизнес-парках поставили палатки, торгующие фруктами и овощами. Арендаторам понравилось покупать фрукты и овощи прямо на территории. 

 

Насколько формат бизнес-парков будет востребован особенно по сравнению с бизнес-центрами класса В?

- Бизнес-парки всегда будут востребованы, потому что их легче трансформировать под нужды арендатора или рынка. Это очень гибкий формат. Бизнес-парк всегда можно частично перепрофилировать, например, в апартаменты, гостиницу, если это необходимо. Можно трансформировать в специализированный торговый центр. Кризис заставил нас самих быть более гибкими в плане принятия нестандартных бизнес-решений. 

В качестве можно привести бизнес-парка Румянцево, который  известен  в формате торгового объекта. 

 

Насколько эффективно работают торговые центры, перепрофилированные из бизнес-парков?

- Здесь все зависит от концепции торгового комплекса. В торговле будет востребовано любое продуманное решение. Нужно понимать, где, в каком месте, чем и для кого торговать. Например, в нашем торговом центре «Подсолнухи» даже во время кризиса торговля велась достаточно активно. Смены арендаторов практически не было, небольшие частные торговые предприятия меняли сегмент товара, но оставались платежеспособными, не уезжали. В силу этих обстоятельств и у нас были показатели хорошие. Крупные якорные арендаторы - «Эльдорадо», «Перекресток», «Фамилия», «Спранди», мебельные торговые компании - в любое время работают стабильно.

 

Как в дальнейшем будут развиваться бизнес-парки? Будут ли они выезжать за пределы Москвы?

- За пределами МКАД сегодня строится несколько бизнес-парков. Станет ли развиваться эта тенденция, зависит от многих вещей. Например, от того, будет ли метро уходить дальше, в Подмосковье, переориентируется ли общественный транспорт на Подмосковье. 

Развитие бизнес-парков будет зависеть и от того, насколько вообще возможен девелопмент в Подмосковье. Я имею в виду вопросы с покупкой земельного участка по приемлемым ценам, подключением инженерных коммуникаций. Хотя, если проанализировать ситуацию на рынке, то многие торговые центры, построенные на крупных транспортных развязках, собирают арендные потоки не меньше, чем в Москве. А ведь стоимость строительства у них может быть меньше, чем в столице. 

 

Есть ли какие-то методы привлечения арендаторов в бизнес-парки?

- Существуют старые проверенные методы – это рекламные кампании, реклама в определенных СМИ, использование перетяжек, баннеров, уличных информационных стендов. Эти методы работали всегда. Главное - имя девелоперской компании должно быть брендом. Вот это работает сильнее всего. О компании должны знать какое-то количество людей, информация передается из рук в руки. Если раскручен сам бренд, и люди понимают, что за этим словом стоит, то это большая часть успеха в привлечении арендаторов. Если арендаторы довольны сотрудничеством с нами, это уже само по себе уже реклама. Естественно, важно иметь хороший сайт,  участвовать в выставках, проводить пиар-акции. Это тоже все необходимо. 

 

Какую ценовую политику бизнес-парки намерены вести после кризиса? 

- С начала этого года мы уже начали процесс постепенного повышения ставок. Во время кризиса у нас к каждому арендатору был индивидуальный подход – у кого-то ставка аренды действительно стала ниже, кто-то бесплатно получил машиноместа или другие бонусы. Поэтому выравнивать показатели мы стараемся тоже постепенно. Более активно это можно делать тогда, когда на объекте не будет вакантных площадей и мы к этому показателю близки.