Максим Степин, RED: "В сегменте, где мы работаем, конкуренция невелика, однако в ближайшем будущем она станет достаточно жесткой"

В каких сегментах коммерческой недвижимости работает RED Real Estate Development?

Компания RED работает в сегменте торговой и складской недвижимости. В общей сложности под управлением компании находится 98 торговых и складских проектов площадью более 250 тыс.кв.м. 90% нашего портфеля приходится на торговые площади, 10% - на складские.

В каких регионах вы работаете?

География присутствия RED широка: от Санкт-Петербурга до Хабаровска. Я бы сказал, что по географии присутствия собственных ТЦ на территории России мы занимаем одно из первых мест. Объясняется это тем, что стратегия наших основных партнеров – компании «Эльдорадо» - заключается в активной экспансии на региональные рынки. «Эльдорадо» присутствует в более чем половине наших торговых объектов. RED развивает свои проекты в городах: Новосибирск, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Москва, Тольятти, Самара, Хабаровск, Иркутск, Чита, Омск, Уфа, Казань, Набережные Челны и др.

На торговых проектах какого масштаба и какого формата RED специализируется?

В сегменте торговой недвижимости в нашей собственности находится порядка 80 объектов, заполненных арендаторами. Еще три проекта в Братске, Великом Новгороде и Хабаровске находятся в стадии проектирования и строительства. В портфеле объектов RED есть площадки всех типов стрит-ритейла, собственные ТЦ и собственность в крупных ТРЦ в виде доли. Исторически портфель недвижимости под управлением RED можно отнести к сегменту «эконом +». Собственные торговые центры имеют площадь от 15 тыс.кв.м., рассчитаны на 2-х и более арендаторов. Арендаторы наших торговых объектов – это в основном крупные федеральные ритейлеры, либо успешные локальные операторы. К примеру, треть торгового центра в Костроме общей площадью 15 тыс.кв.м. занимают «Эльдорадо» и супермаркет сети «Адмирал» (крупный сетевой оператор в Поволжье), остальные площади сданы более мелким арендаторам. В Ярославле RED владеет моноформатным ТЦ, построенным под одного арендатора:  здание занимает магазин DIY-сети «Аксон», очень успешно развивающейся в Ярославле и еще нескольких городах. Четырехэтажный ТЦ в Екатеринбурге полностью сдан в аренду «Эльдорадо» и еще одному нашему ключевому партнеру - «Спортмастеру». Эти две сети прекрасно работают по соседству.

Какие у вас взаимоотношения с международными брендами?

В ряде объектов RED, отвечающих требованиям международных операторов, присутствуют и зарубежные ритейлеры, к примеру, наш давний партнер - компания «Адидас». При этом мы хорошо понимаем, что международные сети ориентируются в основном на многоформатные ТРЦ площадью от 40 тыс.кв.м. и в проекты до 30 тыс.кв.м. идут не очень охотно. Мы выбрали нишу для работы не по остаточному принципу, а ту, которую считаем незанятой и в которой считаем себя успешными.

Вы успешно работаете с локальными операторами, почему так сложилось?

До 2008 года многие федеральные сети заявляли о планах агрессивного развития в регионах. С позиций потенциальной экспансии федералов в регионы, девелоперы, планировавшие строительство объектов, и выстраивали всю экономику ТЦ, заключалось много предварительных договоров с ключевыми операторами. В кризис ритейлеры свернули свои программы регионального развития, огромное количество договоров аренды было расторгнуто. Девелоперы оказались перед выбором: замораживать проекты либо достраивать и открывать их почти пустыми. По ряду объектов мы оказались в такой же сложнейшей ситуации: проекты в Ярославле, Костроме, Чите, Набережных Челнах находились в стадии строительства, и надо было решать, что делать дальше. Известные брокерские компании, находясь в нетипичной  рыночной ситуации, приняли решение заморозить ряд региональных проектов, а не пускаться в поиск арендаторов на локальном уровне. В результате, нами была принята стратегия достраивать объект и работать с локальными операторами самостоятельно. Итогом этого стала внушительная база ключевых партнеров, с которыми мы успешно сотрудничаем до сих пор.

Сейчас ставки возвращаются к докризисному уровню, крупные сети активно идут в регионы. Думаю, достаточно скоро спрос превысит предложение. Безусловно, это положительный толчок для рынка регионального девелопмента.

Чувствуете ли вы в регионах присутствия вашей компании конкуренцию с другими девелоперами?

Исторически так сложилось, что RED работает в сложном региональном сегменте. Можно сказать, что конкуренция сегодня здесь невелика, однако стоит ожидать достаточно жесткой конкуренции в ближайшем будущем. В настоящее время девелоперы все больше интересуются городами с населением от 300 до 500 тыс. человек. Эта тенденция прослеживалась еще до кризиса. Данный сегмент торговой недвижимости не охвачен и не заполнен. В городах с населением 300-500 тыс. человек активно развиваются такие крупные игроки рынка как Tashir Group с проектом ТРЦ «Рио», «Торговый квартал», ГК «Регионы» со своим проектом ТРЦ «Июнь». Думаю, в ближайшие 5 лет ряд девелоперов будет нацелен на этот сегмент. Тем более что в городах-миллионниках уже есть минимум по 2-3 ТЦ площадью от 60 тыс.кв.м. Так что интерес со стороны девелоперов к строительству ТЦ в менее крупных городах - это закономерно.

Впрочем, большой активности в регионах я не наблюдаю, кризис многому научил. Сегодня девелоперы очень аккуратно и взвешенно подходят к строительству новых торговых центров, изучают спрос, более глубоко прорабатывают схемы развития городов и т.д. И хотя многие компании озвучили свои планы по экспансии, ритейл восстановился и находится в стадии уверенного роста, думаю, рынок будет развиваться, но такой ситуации, как до кризиса, когда в одном небольшом городе заявлялось и строилось сразу несколько сомнительных по своему успеху ТЦ, больше уже не будет.

Какие регионы интересуют RED?

Наши планы развития предполагают дальнейший охват городов. Ключевыми регионами для компании являются Москва, Санкт-Петербург, а также Сибирь, где находится порядка 30% наших объектов. Еще 20% расположено в Поволжье – Татарстан, Башкирия, Самара, Тольятти. Сейчас мы плотно занимаемся концепцией, которую будем реализовывать в течение 3-5 лет. В ближайших планах: завершение трех проектов в Братске, Великом Новгороде и Хабаровске, находящихся сейчас на стадии проектирования, а также строительство 1-2 крупных торговых центров площадью более 100 тыс.кв.м. в Москве.

А как вы относитесь к появлению новых форматов торговли, например, аутлет-центров? Какова может быть их судьба в регионах?

Успех формата аутлет, в особенности в регионах, требует проверки временем. Я считаю такие проекты очень рискованными. Необходим пионерский проект, который выявит жизнеспособность этой концепции в России.

Поделиться