Эвелина Павловская: Использовать исторические объекты можно эффективно»

Компания GVA Sawyer участвовала в разработке программы, направленной на сохранение и эффективное использование в Красноярске памятников культурного наследия. В чем суть данной программы?

- Новый проект по сохранению деревянных объектов культурного наследия является знаковым для города, так как связан с сохранением памятников архитектуры, которые создают неповторимый облик города. Целью работы департамента консалтинга GVA Sawyer стала разработка предложений и технико-экономического обоснования использования 26 деревянных объектов культурного наследия. Все они расположены  в центре город и  большинство из  них  в настоящее время используются как жилые здания. В процессе работы над проектом специалисты GVA Sawyer изучили и обобщили российский и мировой опыт по использованию исторических объектов, а также провели ряд собственных исследований.

Как используются объекты культурного наследия за границей?

- Два основных направления – создании музеев под открытым небом и реновация построек с последующим размещением в них обычных социальных, жилых, коммерческих объектов. 
Это могут быть музеи перевозимого типа («скансен»). В этом случае на пустующую специально отобранную территорию перевозятся памятники истории и культуры из других мест.  Бывают музеи, основанные на месте их исторического расположения (тип in situ). В музеях «in situ» сохраняются сооружения на прежних, исторических местах их бытования.  Также существуют музеи смешанного типа. В сохраненную историческую среду с наличием уже имеющихся памятников перевозятся дополнительно новые сооружения.   
При реновации и коммерческом использовании здание и окружающая территория одновременно также может быть использована как туристический объект. Данный подход широко распространен в центре европейских городов. Этот вариант очень схож с  организацией музеев под открытым небом «in situ».

Современная эксплуатация исторических зданий сопряжена с огромным количеством проблем. Может быть все же предпочтительнее использовать старинные объекты исключительно как памятники культуры?

- Проблемы действительно существуют. Это и сложности в приспособлении  объекта культурного наследия (ОКН) под современное использование. И огромный пласт юридических проблем. Несовершенство федерального законодательства, зачастую не позволяет передать ОКН эффективному собственнику.
И все же, на наш взгляд, наиболее эффективной является именно схема формирования кварталов нормально живущей самофинансируемой среды. При этом, как показывает мировая практика, очень важно не допустить музеефикации объекта и создания вокруг него неестественной среды. Нужно сохранить традиции города, но при этом обеспечить современные условия ведения бизнеса и быта.

В каких секторах коммерческой недвижимости могут быть востребованы исторические постройки? Выдерживают ли они конкуренцию со стороны современных зданий?

- В таких зданиях возможно создание небольших БЦ класса В+/В. По сути это будут офисные площади в особняке. При этом можно будет использовать здание для сдачи в аренду (продажи) как отдельной компании (аренда или продажа особняка), так и сдавать группе арендаторов с использованием небольшой нарезки (по 50-100 кв.м).
Мы предлагаем использовать ОКН и для размещения торговых объектов, работающих в формате узких нишевых рынков. Это арт-галереи, арт-салоны, антикварные магазины, сувенирные лавки и пр.
Также на территории ОКН целесообразно создание мини-отелей. Это может быть арт-отель или бутик-отель со средней вместимостью до 7-20 номеров. Целевая аудитория посетителей будущих мини-гостиниц – бизнес-туристы и  также туристы, прибывающие в город с познавательными целями.
Достаточно высоким коммерческим потенциалом использования обладает размещение объектов общественного питания, кафе, баров, ресторанов. Но здесь есть проблема с жестким режимом эксплуатации и содержания объектов культурного наследия.

Как еще могут быть использованы ОКН с максимальной пользой для города?

- В Красноярске большую часть деревянных ОКН в настоящее время составляют жилые помещения. Целесообразно продолжить их эксплуатацию в этом качестве. Площадь рассматриваемых деревянных строений небольшая и составляет 150-900 кв.м.  Можно создать клубный дом на небольшое количество квартир или продать здание в качестве особняка на одну семью. Возможны также варианты продажи дома двум собственникам (формат так называемых твинхаусов или дуплексов). Но опять-таки, есть ограничения, связанные с технической осуществимостью выполнения всех современных требований применительно к жилым объектам.
Учитывая фактический рост рождаемости и нехватку объектов детского досуга,  можно открывать в ОКН музыкальные школы, творческие мастерские и центры дошкольной подготовки детей. Конечно такие объекты являются дотационными, но важна социальная эффективность такого решения.

Существуют ли коммерческие концепции развития памятников архитектуры?

- Для кварталов с большим числом таких объектов на западе существует идеология «музея под открытым небом», но концепция «музея под открытым небом», по предварительным оценкам, не сможет выйти на полную операционную безубыточность. Слишком мала коммерческая составляющая по сравнению с дотационными музейными и иными культурно-образовательными объектами в составе комплекса.
В российских условиях ее альтернативой может выступить концепция «создания делового квартала в исторической части города». Этот путь предполагает передачу большинства ОКН различного рода коммерческим компаниям для организации в них штаб-квартир/представительств.
В числе достоинств такого решения можно как раз назвать практически полное решение вопроса содержания ОКН в будущем. Эти расходы будут полностью переложены на фирмы-резиденты делового квартала. При этом архитектурно-историческая ценность в варианте «делового квартала» с точки зрения гостевого туризма, хоть и снизится, но останется довольно значимой.

Можно ли сделать проекты восстановления ОКН полностью коммерческими и автономными от бюджетного финансирования?

- Проекты восстановления ОКН сделать полностью коммерческими и автономными от бюджетного финансирования (даже без учета необходимости предварительного расселения существующих пользователей) достаточно сложно. Ведь  физический износ зданий очень высок.
Анализ международного и российского опыта показал, что наиболее успешными проектами восстановления ОКН являлись именно те, которые поддерживались одновременно и «сверху» (властями) и «снизу» (инвесторами).

Поделиться