Антон Басин: "Отели и арендный бизнес"

Из каких арендаторов может состоять современный 5 или 4-звездочный отель?

Количество арендаторов в отеле ограничено только свободными площадями, не нужными отелю для ведения бизнеса. Что касается видов бизнеса, размещаемых на площадях отеля, то тут все зависит от множества разных факторов. Прежде всего, надо понять, где находится вход в сдаваемые помещения. Если такие помещения находятся в другом корпусе, противоположной стороне здания или ином подобном месте, где не пересекаются потоки гостей отеля и арендатора, то тут серьезных препятствий нет практически ни для какого вида бизнеса. Если же вход в сдаваемое помещение находится рядом с входом в отель или даже на территории отеля, то здесь появляется множество ограничений. Большое значение имеет «совместимость» бизнеса арендатора с отельным бизнесом. Например, никакой отель не разместит на своей территории или даже рядом с отелем продуктовый магазин или склад. Важно, чтобы арендатор не составлял конкуренцию отелю. Ведь не секрет, что отельный бизнес- это не только номера, но также рестораны и конференц-залы. А зачастую собственники отеля ведут  сопутствующие бизнесы – СПА, салоны красоты, фитнес-центры, бары, бильярды, сауны и т.д. Если критерий отсутствия конкуренции пройден, то начинаются обычные для сделок аренды переговоры: ставка, индексация, сроки, коммуналка, ремонт и т.д. Наиболее желанные для отеля арендаторы те, что оказывают сопутствующие услуги (при условии конечно что отель сам не ведет такого бизнеса) – рестораны, сауны, ночные клубы и т.д., то есть развлекательная инфраструктура, повышающая привлекательность отеля. Также очень распространена аренда места в лобби отеля для оказания различных мелких услуг: банкоматы, платежные терминалы, рекламные стойки, кассы по продаже билетов, сувенирные лавки. Если говорить о помещениях, вход в которые располагаются рядом с входом в отель, то, как правило, арендаторами таких помещений становятся рестораны, магазины дорогой одежды и банки. Сдача в аренду конференц-залов не практикуется, так как это не сложный и весьма прибыльный бизнес, отели предпочитают заниматься им самостоятельно. Зачастую, после сдачи всех площадей в аренду, отель превращается в Многофункциональный центр с гостиницей, конференц-зоной, Бизнес-центром, магазинами, ресторанами и развлекательной инфраструктурой. Как пример – гостиница Рэдиссон-Славянская или проектируемый в Мурманске МФЦ Арктика, включающий АЗИМУТ Отель Мурманск.

Сдаются ли отели в аренду, так сказать, целиком?

Сдача в аренду отеля целиком – довольно часто встречающееся явление, как в России, так и за рубежом. Такие сделки практикуют, помимо частных собственников, городские структуры, владеющие ветхим отелем советской постройки, которым продавать объект жалко, а насущная потребность в реновации здания назрела уже давно. В этом случае приглашается Управляющая гостиничная компания, которая, частично в счет арендных платежей, делает ремонт и начинает более эффективно управлять отелем. Сделки такого рода обычно не разглашаются.

Кто может быть якорным арендатором в отеле?

Якорным арендатором в отеле не может быть никто, так как номера сами по себе являются якорем, ведь именно гостей отеля, в основном, будут обслуживать приходящие арендаторы. Какая в процентом отношении к номерному фонду площадь уходит под аренду других съемщиков (паркмахерские, билетные кассы, офисы, рестораны, парковка конференцзал и др.) Можно объяснить на примере, допустим отеля Президент или других. Арендная площадь, как было сказано выше, зависит исключительно от наличия свободных помещений и желания владельцев заниматься сопутствующими бизнесами. От 1 кв.м. под банкомат в лобби и до сдачи всех имеющихся площадей, кроме занятых под номерной фонд.

На каком основании может быть расторгнут договор между собственником и арендатором отеля? Между мелкими арендаторами? На какие сроки заключаются договора и на каких условиях?

Нормативное регулирование арендных отношений в отеле ничем не отличается от регулирования арендных отношений в других зданиях, также как условия договора индивидуальны и являются результатом переговоров. Договоры на крупные неофисные помещения (примерно от 200 кв.м.), тем более требующие серьезных вложений в ремонт и оборудование, заключаются на 3-5 лет. Это связано с потребностью арендатора в гарантии, что он сможет окупить свои вложения до конца срока действия договора. Все прочие помещения сдаются, как правило, на срок до 1 года.

Насколько повлиял кризис на отельный бизнес в плане аренды и видны ли сегодня сдвиги? По крайней мере, когда начался кризис, кто из арендаторов первым стал оставлять отели?

Во время кризиса арендный бизнес в отелях следовал имеющимся в стране рыночным тенденциям. По нашей практике наиболее сильно кризис повлиял на офисные помещения. С некоторыми компаниями была достигнута договоренность о снижении арендной ставки или отсрочке платежей, некоторым пришлось уехать. Здесь много зависело от привлекательности месторасположения отеля. Если отель удачно расположен, лучше переждать трудные времена и сохранить за собой прибыльное место. Так, большинство арендаторов в отелях АЗИМУТ сохранили текущий уровень ставок и имеющиеся площади и сейчас они с успехом ведут свои бизнесы.

Поделиться