Андреас Риддер, CBRE: «Мы не ожидаем большого оживления рынка в 2012 году»

В последнее время глобальная экономика не испытывает недостатка в трудностях, в том числе это касается и сектора коммерческой недвижимости. Но, несмотря на это, базовые показатели рынка постепенно начинают улучшаться. Сегодня в связи с нехваткой нового строительства, арендаторы сталкиваются с дефицитом качественного предложения, что в свою очередь, привело к стабилизации, а в некоторых случаях к повышению арендных ставок. В настоящее время европейский рынок инвестиций характеризуется высоким спросом на премиум-продукт, другие активы, даже с учетом невысоких цен, продать достаточно трудно. Более того, банки менее охотно предоставляют финансирование и внимательно анализируют возможные риски, что, опять же, что ещё больше усиливает интерес к недвижимости премиум-класса. Экономическая нестабильность безусловно отразилась и на нашей компании. Главное беспокойство сейчас вызывает тот факт, что политикам нужно слишком много времени на принятие решений по различным вопросам, в то время как рынки движутся быстрее, чем политики. Чтобы разобраться с текущими проблемами потребуются месяцы или годы, что совсем не является хорошим условием для развития бизнеса. Банки более осторожны в предоставлении кредитов, а инвесторы испытывают необходимость в финансировании крупных сделок. В свою очередь, это влияет на рынок капиталов в Европе. Первой страной, которая ощутила это на себе, стала Великобритания: этим летом аппетиты инвесторов заметно снизились в Лондоне. В Континентальной Европе, в таких странах как Италия, Португалия, Греция, Испания сейчас совсем не просто продать недвижимость.

 

Мы не ожидаем большого оживления рынка в 2012 году. В случае подъема наш бизнес также будет расти, но сегодня мы с осторожностью смотрим в будущее.
На рынке капиталов только лучшие продукты покажут хорошие результаты. А все остальные будет очень тяжело реализовать. Банки, которые приобрели проблемные активы за последние 2-3 года, начинают терять надежду, что рынок восстановится самостоятельно. Промышленный сектор тоже пострадал, поскольку упал спрос на товары. Многие компании ведут себя осторожнее, к примеру, тратят больше времени на поиск нового офиса.

 

Существует устойчивое мнение, что инвестиции в европейскую недвижимость - хорошее вложение денег в период экономического кризиса. Так ли это?

Европейский рынок жилья премиум-класса действительно значительно вырос. После кризиса многие обеспеченные люди предпочли инвестировать в осязаемые, понятные активы. Цены сейчас настолько высоки, что я был бы очень удивлен новому витку их роста. В любом случае, это «тихая гавань» для инвестиций. Многие богатые люди вкладывают в стрит-ритейл. Этот сегмент не очень пострадал во время кризиса. Если у вас есть арендатор Prada, вы неподвластны кризису.

 

Для нас российский рынок имеет стратегическое значение. В офисном сегменте он занимает второе место в Европе после Парижа. Мы имеем огромный потенциал для развития здесь, показатель роста значительно выше, чем в остальной Европе. CBRE пока не занимает лидирующих позиций на российском рынке, но мы намерены это изменить. Мы являемся номером один в мире и Европе и хотим продолжить активное развитие на локальном рынке. Несмотря на волантильность на рынках капиталов, мы видим большие перспективы в России. Так, объем инвестиций в 2011 году может достичь докризисного уровня 2007 и 2008 гг. В первой половине 2011 года было заключено сделок на сумму 1,77 млрд евро. Во втором квартале 2011 года - 11 сделок на общую сумму более 1,6 млрд евро, это больше, чем аналогичный квартальный показатель в пиковые 2005-2008 гг. В третьем квартале 2008 года было заключено 20 сделок на общую сумму 1,3 млрд евро.

 

 

Наши ключевые рынки – офисная, торговая и индустриальная недвижимость, а также такие направления, как оценка, рынки капиталов, институциональные инвестиции. Мы также преуспели в области управления недвижимостью и проектном менеджменте. Мы вынесли некоторые уроки из кризиса: сейчас мы предпочитаем получать стабильный доход от оценки и управления недвижимостью. В последнее время мы закрыли несколько крупных сделок. Одна из них в торговом секторе, еще одна – инвестиционная на 40 млн долларов - в офисном сегменте. Кроме того, мы работаем над двумя крупными сделками, которые будут анонсированы в ближайшее время. В России у нас значимые проекты в области управления недвижимостью, и мы хотели бы, чтобы в других странах их количество возросло.

 

 

Московский рынок показывает хорошие результаты. В третьем квартале мы отмечаем возросшее число закрытых сделок в объектах в центральном деловом районе города. Средний уровень доли свободных площадей в третьем квартале находится на уровне 13%, в то время как аналогичный показатель за тот же период в 2010 году составлял 18%. В результате ставки аренды премиум-объектов возросли более чем на 10 % по сравнению с предыдущим кварталом.
В настоящий момент нет никаких признаков кризиса. Московский рынок не слишком подвержен рискам благодаря своей структуре спроса-предложения. В Центральной и Восточной Европе отмечается высокий уровень активности инвесторов с общим объемом сделок на сумму 2,5 млрд евро в первом и втором кварталах. Обычно иностранный инвестор при сделках с недвижимостью, особенно в России, привлекает местного соинвестора. На российском рынке наблюдается высокая активность по сделкам: тенденция, которую мы отмечаем в последние восемнадцать месяцев, является их рост во втором квартале 2011 года до 1,7 млрд евро. Были заключены такие крупные сделки, как например, продажа гостиницы Ритц Карлтон.

У нас есть уникальные знания. Например, мы работаем над анализом рынка недвижимости 120 городов для Сбербанка. Мы единственная компания на рынке, обладающая знанием каждого города во всех сегментах рынка недвижимости. За последние несколько лет к нашей команде присоединились лучшие профессионалы рынка коммерческой недвижимости, многие раньше работали у наших конкурентов. Их уникальный опыт в сочетании с глобальной платформой CBRE - наше конкурентное преимущество на рынке.Важно отметить, что мы работаем в тесном сотрудничестве с компанией «Магазин Магазинов». Мы уверены, что рынок торговой недвижимости очень перспективен, поэтому мы продолжим выстраивать наши отношения. Какова ваша стратегия в России?Мы ориентированы на гармоничное развитие и новые достижения в бизнесе. Российский рынок открывает много возможностей: мы наблюдаем высокий интерес иностранных игроков. Московский рынок офисной недвижимости выглядит очень стабильным и имеет многообещающую перспективу для инвесторов.