Алексей Филимонов, Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate: Арендовать или покупать?
Что происходит на рынке офисной недвижимости. Почему покупок стало больше? Можно ли говорить о появлении дефицита качественных площадей?
Следствием кризиса 2008-2009 гг. стало сокращение финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости. Многие проекты были заморожены, и как следствие, объем нового предложения офисных площадей в Москве сократился. На этом фоне возникла возможность для постепенного роста цен и арендных ставок на наиболее качественные и перспективные объекты, что создало благоприятные условия для увеличения числа сделок.
Однако в целом, рынок офисов демонстрирует скорее стабилизацию, нежели активный рост. Несмотря на ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре столицы, на сегодня предложение в целом превышает спрос: уровень вакантных площадей колеблется в диапазоне 8-12% по качественным офисным помещениям всех классов.
Вместе с тем, если рассматривать рынок с точки зрения уровня спроса по отдельным сегментам, картина выглядит не такой однозначной. Так, свободные офисные помещения классов А и B+ площадью 100-250 кв.м, особенно внутри Садового кольца найти крайне сложно. Такой формат офисной недвижимости, как особняки, в принципе появляются крайне редко, поскольку этот фонд практически освоен в Москве. Поэтому можно с уверенностью говорить о недостатке качественного предложения в сегменте офисов класса А в центре столицы и ликвидных офисных помещений класса В+ с удобным расположением внутри Садового Кольца.
Свидетельствует ли рост сделок с офисной недвижимостью об опасениях арендаторов, что они не смогут в дальнейшем подобрать себе помещение из-за дефицита? Или из-за роста ставок?
Поведение игроков на офисном рынке во многом определяет макроэкономическая ситуация. Постепенно выходя из кризиса, они накопили определенные ресурсы на переезд и готовы рассматривать возможность развития своего бизнеса в рамках новых офисных помещений. В условиях неопределенности на финансовых рынках, в состоянии которой рынок недвижимости находится сейчас, выгоднее вложить имеющиеся средства именно в недвижимость. Кроме того, перспектива урезания выделенных на год бюджетов на развитие, в случае, если они не будут освоены, является катализатором этого процесса. Результат налицо: к концу года наблюдается активный рост количества сделок.
Увеличение уровня поглощения площадей связано с тем, что офисы являются хорошим инвестиционным активом или компании покупают площади в основном для себя?
Соотношение инвестиционных сделок и покупок «для себя» можно определить как 50 на 50. Крупные площади (иногда здания целиком) для себя покупают банки, которые за последний год заметно активизировали свою деятельность в этом направлении. Привлекательной покупка офисных площадей является для крупных компаний нефтяной, газовой и других сырьевых отраслей. Что касается сделок инвестиционного характера, то их в основном, осуществляют соответствующие инвестиционные игроки рынка, в том числе частные инвесторы, покупающие небольшие офисы для дальнейшей перепродажи.
Какие офисные помещения пользуются у покупателей наибольшим спросом? Почему?
У частных инвесторов, как правило, наибольшим спросом пользуются небольшие помещения в новых офисных центрах (например, таких как «Барклай Плаза», «W Плаза», «Атмосфера» и т.д.) Инвестиционные компании ориентируются на покупку зданий, подлежащих реконструкции, недостроенные объекты, а также объекты, требующие редевелопмента.
Конечные пользователи не «отличаются оригинальностью» и тоже предпочитают высоколиквидные объекты: новые офисные центры с возможностью покупки отдельных блоков либо отдельно стоящие здания с собственной территорией. В списке требований, предъявляемых покупателями помещений к приобретаемым офисам, традиционно находятся выгодное местоположение, стоимость, чистота сделки.
Каковы перспективы офисного рынка?
Рынок офисной недвижимости в Москве находится в устойчивом состоянии. В условиях отсутствия избытка офисных площадей и ограниченного объема ввода новых офисных объектов, возможности для ситуации ажиотажного спроса минимальны. Это сдержит движение ставок вниз, даже в случае сильных колебаний на макроэкономическом рынке.
Следствием кризиса 2008-2009 гг. стало сокращение финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости. Многие проекты были заморожены, и как следствие, объем нового предложения офисных площадей в Москве сократился. На этом фоне возникла возможность для постепенного роста цен и арендных ставок на наиболее качественные и перспективные объекты, что создало благоприятные условия для увеличения числа сделок.
Однако в целом, рынок офисов демонстрирует скорее стабилизацию, нежели активный рост. Несмотря на ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре столицы, на сегодня предложение в целом превышает спрос: уровень вакантных площадей колеблется в диапазоне 8-12% по качественным офисным помещениям всех классов.
Вместе с тем, если рассматривать рынок с точки зрения уровня спроса по отдельным сегментам, картина выглядит не такой однозначной. Так, свободные офисные помещения классов А и B+ площадью 100-250 кв.м, особенно внутри Садового кольца найти крайне сложно. Такой формат офисной недвижимости, как особняки, в принципе появляются крайне редко, поскольку этот фонд практически освоен в Москве. Поэтому можно с уверенностью говорить о недостатке качественного предложения в сегменте офисов класса А в центре столицы и ликвидных офисных помещений класса В+ с удобным расположением внутри Садового Кольца.
Свидетельствует ли рост сделок с офисной недвижимостью об опасениях арендаторов, что они не смогут в дальнейшем подобрать себе помещение из-за дефицита? Или из-за роста ставок?
Поведение игроков на офисном рынке во многом определяет макроэкономическая ситуация. Постепенно выходя из кризиса, они накопили определенные ресурсы на переезд и готовы рассматривать возможность развития своего бизнеса в рамках новых офисных помещений. В условиях неопределенности на финансовых рынках, в состоянии которой рынок недвижимости находится сейчас, выгоднее вложить имеющиеся средства именно в недвижимость. Кроме того, перспектива урезания выделенных на год бюджетов на развитие, в случае, если они не будут освоены, является катализатором этого процесса. Результат налицо: к концу года наблюдается активный рост количества сделок.
Увеличение уровня поглощения площадей связано с тем, что офисы являются хорошим инвестиционным активом или компании покупают площади в основном для себя?
Соотношение инвестиционных сделок и покупок «для себя» можно определить как 50 на 50. Крупные площади (иногда здания целиком) для себя покупают банки, которые за последний год заметно активизировали свою деятельность в этом направлении. Привлекательной покупка офисных площадей является для крупных компаний нефтяной, газовой и других сырьевых отраслей. Что касается сделок инвестиционного характера, то их в основном, осуществляют соответствующие инвестиционные игроки рынка, в том числе частные инвесторы, покупающие небольшие офисы для дальнейшей перепродажи.
Какие офисные помещения пользуются у покупателей наибольшим спросом? Почему?
У частных инвесторов, как правило, наибольшим спросом пользуются небольшие помещения в новых офисных центрах (например, таких как «Барклай Плаза», «W Плаза», «Атмосфера» и т.д.) Инвестиционные компании ориентируются на покупку зданий, подлежащих реконструкции, недостроенные объекты, а также объекты, требующие редевелопмента.
Конечные пользователи не «отличаются оригинальностью» и тоже предпочитают высоколиквидные объекты: новые офисные центры с возможностью покупки отдельных блоков либо отдельно стоящие здания с собственной территорией. В списке требований, предъявляемых покупателями помещений к приобретаемым офисам, традиционно находятся выгодное местоположение, стоимость, чистота сделки.
Каковы перспективы офисного рынка?
Рынок офисной недвижимости в Москве находится в устойчивом состоянии. В условиях отсутствия избытка офисных площадей и ограниченного объема ввода новых офисных объектов, возможности для ситуации ажиотажного спроса минимальны. Это сдержит движение ставок вниз, даже в случае сильных колебаний на макроэкономическом рынке.
Поделиться
