Олег Мамаев, PNK Group: «Работа в сегменте build-to-suit позволяет раскрыться потенциалу нашей компании».
- Как было принято решение заняться реализацией логистических проектов «под заказчика»?
- Для того, чтобы build-to-suit был реализован, необходимо учесть несколько вещей. Во-первых, это доверие к потребителю, поскольку сдавая в аренду такой объект, девелопер несет большие риски. Такой проект, будучи заточен под конкретного потребителя, малоликвиден. В России на сегодняшний день такого доверия нет. Надежды рынка на развитие формата built-to-suit, появившиеся с началом кризиса не оправдались. Мы же были первыми на рынке, кто это понял, и начал искать новую нишу, которой стал build-to-suit на продажу. Это крайне сложный сегмент, кроме нас им по-прежнему практически никто не занимается.
- Что нужно учесть тем, кто решил заняться реализацией проектов build-to-suit на продажу?
- В первую очередь необходимо понимать, что требования к арендуемому помещению и покупаемому в собственность совершенно разные. То, что люди готовы арендовать, они никогда не купят. Второй пункт, не менее важный, это сложность продукта. Buld-to-suit – это не просто архитектура помещений, соответствующая пожеланиям заказчика. Это огромное количество нетиповых технических решений, означающих дополнительные финансовые затраты и риски. В этом случае необходима экспертиза реализации этих решений. У вас должен быть ресурс для того, чтобы гарантировать своевременность реализации такого рода проектов, у вас должен быть уровень доверия на рынке, потому что вам доверяют свои деньги и собственный бизнес. Спекулятивный девелопмент не имеет ничего общего со сложными проектами формата build-to-suit. Тем, кто захочет выйти в этот сегмент, придется выйти на принципиально новый уровень качества продукта.
Еще один принципиально важный момент: клиенты не готовы ждать build-to-suit 1,5-2 года. Как правило, за build-to-suit приходят, когда он уже нужен или есть четкое понимание, что через год он понадобится.
Кроме того, не каждый заказчик может сразу четко сказать, какой продукт ему нужен. Несмотря на то, что подписывается подробное техническое задание, в процессе реализации проекта возникают какие-то корректировки. И здесь крайне важно иметь строительную экспертизу внутри компании, благодаря чему есть возможность вносить изменения в проект на этапе его реализации без затраты дополнительных средств.
Самая большая ошибка - пытаться делать некий объект для идеальных условий. Если вы рассчитываете характеристики объекта, исходя из идеальных условий, то на практике он никогда не будет работать. Напротив – нужно закладывать критические параметры, если вы знаете, что объект будет подвергаться большой эксплуатационной нагрузке. В будущем это позволит существенно снизить эксплуатационные расходы. Не проблема найти решение. Важно правильно совместно с потребителем сформулировать задачу.
- Каким образом компании PNK удалось достичь лидерских позиций в этом сегменте?
- Если подходить консервативно, то сегодня в России практически нет крупных девелоперов, которые могли бы полностью реализовать проект самостоятельно, не прибегая к услугам различных подрядчиков, опыт и квалификация которых бывают очень различны. У нас же наработан уникальный опыт – мы самостоятельно без привлечения сторонних экспертных или генподрядных компаний построили 800 тыс. кв. м складов. Благодаря этому мы смогли получить колоссальный опыт строительства. Кроме того, мы нарабатываем типовые инженерные решения, которые эффективны и легко реализуемы, и при этом их реализация занимает немного времени.
Во многом для того, чтобы улучшить и качество, и сроки строительства, мы сейчас запускаем собственное производство стройматериалов – три завода, которые будут производить металлоизделия, железобетонные изделия и утеплитель. В результате весь конструктив здания будет производиться нами, а стройматериалы будут соответствовать стандартам FM Global. Сегодня такие стройматериалы в принципе не доступны в России, а их импорт безумно дорог. Это позволит нам самостоятельно создавать типовые узлы, не заказывая их на стороне. Эти заводы уже построены на территории наших индустриальных парков и вскоре мы анонсируем их запуск.
- Кто управляет объектом на этапе его функционирования?
- Всеми нашими объектами управляем мы сами. Это дает большую гибкость и позволяет нам постоянно вносить необходимые изменения. Это малозаметно обывателю, но заметно специалисту, который знает толк в эксплуатации складов.
Еще одно наше преимущество заключается как раз в том, что у нас есть не только обширный строительный опыт, но и большой опыт эксплуатации зданий. У нас есть здания, которые функционируют с 2003-2004 годов. Покажите мне генподрядчика, который «прожил» со зданием 8 лет. На нашем рынке зачастую задача генподрядчика заключается в том, чтобы его никто не беспокоил через 3 месяца, в лучшем случае через год.
- Можно ли говорить, что на ближайшую перспективу сегмент build-to-suit станет основным для PNK?
- Он не является для нас единственным: мы как строили спекулятивные склады, так и продолжаем строить. Просто теперь мы работаем не в одном сегменте, а в двух. Я не могу сказать, что сегодня важнее – это решает рынок. Работа в сегменте build-to-suit позволяет раскрыться потенциалу нашей компании.
- Считаете ли Вы, что можно сэкономить на эксплуатации объекта, применив при его реализации «зеленые технологии»?
- Это модный тренд, который в России себя не оправдывает. Он не полезный, не эффективный, а именно модный. Можно услышать точку зрения, что применение «зеленых технологий» позволяет повысить капитализацию объекта. Я же со своей стороны могу сказать, что когда вы строите объект, качество которого в несколько раз превосходит то, что есть на рынке, его капитализация уже очень велика. Кроме того, индустриальный бизнес является очень функциональным и прикладным, в нем работают прагматичные люди. У нас очень маленькая маржа и мы не можем себе позволить добавлять бесполезные вещи.
При этом подчеркну, что я не против «зеленых технологий». В России мы очень близки к соответствию западным «зеленым» технологиям, но только в той части, которая приносит пользу потребителю: снижение стоимости эксплуатации, повышение срока службы. В Европе «зеленые технологии» оправданы, в том числе, по причине налоговых льгот, у нас же функциональности это не несет. Нельзя просто слепо копировать чужой западный опыт. Поэтому в нашей компании мы тратим существенные ресурсы на адаптацию европейских технологий с тем, чтобы они могли быть эффективно применимы в России.
- Для того, чтобы build-to-suit был реализован, необходимо учесть несколько вещей. Во-первых, это доверие к потребителю, поскольку сдавая в аренду такой объект, девелопер несет большие риски. Такой проект, будучи заточен под конкретного потребителя, малоликвиден. В России на сегодняшний день такого доверия нет. Надежды рынка на развитие формата built-to-suit, появившиеся с началом кризиса не оправдались. Мы же были первыми на рынке, кто это понял, и начал искать новую нишу, которой стал build-to-suit на продажу. Это крайне сложный сегмент, кроме нас им по-прежнему практически никто не занимается.
- Что нужно учесть тем, кто решил заняться реализацией проектов build-to-suit на продажу?
- В первую очередь необходимо понимать, что требования к арендуемому помещению и покупаемому в собственность совершенно разные. То, что люди готовы арендовать, они никогда не купят. Второй пункт, не менее важный, это сложность продукта. Buld-to-suit – это не просто архитектура помещений, соответствующая пожеланиям заказчика. Это огромное количество нетиповых технических решений, означающих дополнительные финансовые затраты и риски. В этом случае необходима экспертиза реализации этих решений. У вас должен быть ресурс для того, чтобы гарантировать своевременность реализации такого рода проектов, у вас должен быть уровень доверия на рынке, потому что вам доверяют свои деньги и собственный бизнес. Спекулятивный девелопмент не имеет ничего общего со сложными проектами формата build-to-suit. Тем, кто захочет выйти в этот сегмент, придется выйти на принципиально новый уровень качества продукта.
Еще один принципиально важный момент: клиенты не готовы ждать build-to-suit 1,5-2 года. Как правило, за build-to-suit приходят, когда он уже нужен или есть четкое понимание, что через год он понадобится.
Кроме того, не каждый заказчик может сразу четко сказать, какой продукт ему нужен. Несмотря на то, что подписывается подробное техническое задание, в процессе реализации проекта возникают какие-то корректировки. И здесь крайне важно иметь строительную экспертизу внутри компании, благодаря чему есть возможность вносить изменения в проект на этапе его реализации без затраты дополнительных средств.
Самая большая ошибка - пытаться делать некий объект для идеальных условий. Если вы рассчитываете характеристики объекта, исходя из идеальных условий, то на практике он никогда не будет работать. Напротив – нужно закладывать критические параметры, если вы знаете, что объект будет подвергаться большой эксплуатационной нагрузке. В будущем это позволит существенно снизить эксплуатационные расходы. Не проблема найти решение. Важно правильно совместно с потребителем сформулировать задачу.
- Каким образом компании PNK удалось достичь лидерских позиций в этом сегменте?
- Если подходить консервативно, то сегодня в России практически нет крупных девелоперов, которые могли бы полностью реализовать проект самостоятельно, не прибегая к услугам различных подрядчиков, опыт и квалификация которых бывают очень различны. У нас же наработан уникальный опыт – мы самостоятельно без привлечения сторонних экспертных или генподрядных компаний построили 800 тыс. кв. м складов. Благодаря этому мы смогли получить колоссальный опыт строительства. Кроме того, мы нарабатываем типовые инженерные решения, которые эффективны и легко реализуемы, и при этом их реализация занимает немного времени.
Во многом для того, чтобы улучшить и качество, и сроки строительства, мы сейчас запускаем собственное производство стройматериалов – три завода, которые будут производить металлоизделия, железобетонные изделия и утеплитель. В результате весь конструктив здания будет производиться нами, а стройматериалы будут соответствовать стандартам FM Global. Сегодня такие стройматериалы в принципе не доступны в России, а их импорт безумно дорог. Это позволит нам самостоятельно создавать типовые узлы, не заказывая их на стороне. Эти заводы уже построены на территории наших индустриальных парков и вскоре мы анонсируем их запуск.
- Кто управляет объектом на этапе его функционирования?
- Всеми нашими объектами управляем мы сами. Это дает большую гибкость и позволяет нам постоянно вносить необходимые изменения. Это малозаметно обывателю, но заметно специалисту, который знает толк в эксплуатации складов.
Еще одно наше преимущество заключается как раз в том, что у нас есть не только обширный строительный опыт, но и большой опыт эксплуатации зданий. У нас есть здания, которые функционируют с 2003-2004 годов. Покажите мне генподрядчика, который «прожил» со зданием 8 лет. На нашем рынке зачастую задача генподрядчика заключается в том, чтобы его никто не беспокоил через 3 месяца, в лучшем случае через год.
- Можно ли говорить, что на ближайшую перспективу сегмент build-to-suit станет основным для PNK?
- Он не является для нас единственным: мы как строили спекулятивные склады, так и продолжаем строить. Просто теперь мы работаем не в одном сегменте, а в двух. Я не могу сказать, что сегодня важнее – это решает рынок. Работа в сегменте build-to-suit позволяет раскрыться потенциалу нашей компании.
- Считаете ли Вы, что можно сэкономить на эксплуатации объекта, применив при его реализации «зеленые технологии»?
- Это модный тренд, который в России себя не оправдывает. Он не полезный, не эффективный, а именно модный. Можно услышать точку зрения, что применение «зеленых технологий» позволяет повысить капитализацию объекта. Я же со своей стороны могу сказать, что когда вы строите объект, качество которого в несколько раз превосходит то, что есть на рынке, его капитализация уже очень велика. Кроме того, индустриальный бизнес является очень функциональным и прикладным, в нем работают прагматичные люди. У нас очень маленькая маржа и мы не можем себе позволить добавлять бесполезные вещи.
При этом подчеркну, что я не против «зеленых технологий». В России мы очень близки к соответствию западным «зеленым» технологиям, но только в той части, которая приносит пользу потребителю: снижение стоимости эксплуатации, повышение срока службы. В Европе «зеленые технологии» оправданы, в том числе, по причине налоговых льгот, у нас же функциональности это не несет. Нельзя просто слепо копировать чужой западный опыт. Поэтому в нашей компании мы тратим существенные ресурсы на адаптацию европейских технологий с тем, чтобы они могли быть эффективно применимы в России.
Поделиться
