Дмитрий Некрестьянов, «Качкин и Партнеры»: «Петербург находится в ожидании»

Как, по вашему мнению, сейчас развивается петербургский рынок коммерческой недвижимости?

Идет активное освоение территорий на окраинах. Все чаще мы слышим о новых крупных проектах в сфере коммерческой недвижимости и заявления о намерениях компаний. Это, прежде всего, касается развития периферийных территорий с упором на производственную и коммерческую функции. Последнее время брокеры говорят о нехватке складских помещений класса «А», поскольку в кризис строительство складской недвижимости пострадало больше всего, их практически перестали строить. Наблюдается и тенденция к ужесточению условий строительства в историческом центре Петербурга. Смена губернатора повлекла за собой изменение процесса согласования, который стал еще более длительным.

Как влияют на рынок юридических услуг эти тенденции?

Есть две основные проблемы, которые больше всего волнуют наших клиентов: это соответствие проекта ПЗЗ (Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга) и ограничениям охранных зон. Причем специфика такова, что многие сперва планируют строительство,  получают права на объект, делают проект, а потом выясняют, что интересующее их назначение или показатели объекта недостижимы из-за существующих ограничений по ПЗЗ. Поэтому, конечно, лучше всего на первоначальном этапе определить, какие функции разрешены на участке, а потом уже планировать, какой проект на нем реализовать.

Проблема с охранными статусами – это вообще отдельный разговор для нашего города. Поскольку если инвестор получает права на объекты в историческом центре города, то он должен четко понимать, какие ограничения наложены на реконструкцию, снос и т.д. Иначе он столкнется с ситуацией, когда объект будет стоять, деньги вроде бы вложены, но вот что с ним делать дальше – вопрос сложный.

В чем специфика работы юристов с различными типами недвижимости?

Эта разница условна. Она состоит в особенностях правового регулирования, а не в конкретных методах работы юристов. Например, в торговом сегменте традиционно появляются споры между арендатором и арендодателем при неплатежах и окончании срока аренды. Но наиболее распространены как раз проблемы, объединяющие всех и связанные с градостроительной политикой. Именно здесь нам нужны серьезные изменения в законодательстве.

Вы отметили сложности работы в историческом центре. Сейчас в правительстве города разрабатывается новый проект закона об охранных зонах. Как вы считаете, изменит ли он что-то на рынке?

Конечно, этот закон очень важен для девелоперов, работающих в Санкт-Петербурге. Именно поэтому мы сразу же подключились к обсуждению проекта закона и совместно с ГУД подготовили свои комментарии и предложения. Но здесь важно понимать, что если сейчас взять и принять поспешно какой-то закон, то он может еще больше усугубить ситуацию. Нужно активное участие бизнеса, консультантов, чтобы администрация понимала, что не устраивает бизнес, как найти компромисс. Иначе мы просто загоним себя в угол, когда проекты в центре реализовываться не будут, соответственно не будут идти деньги бизнеса на поддержание нашего исторического наследия в нормальном состоянии. В проанализированном нами законопроекте, конечно, есть свои недостатки. Так, к примеру, остался неурегулированным вопрос о проведении строительных работ и реконструкции неисторических зданий, расположенных в центре. Поэтому мы надеемся, что недочеты будут устранены, в противном случае новый закон рынку не поможет.

Прошли выборы в стране, поменялся кадровый состав и администрации Петербурга. Известно, что экономика сильно влияет на недвижимость и соответственно на объем работы юристов. Чего вы ждете от этого года?

В Санкт-Петербурге перспективы пока очень туманны. Смена губернатора повлекла за собой и смену курса, направление которого пока остается неясным. Поэтому сказать, что открылись новые возможности для бизнеса, увы, нельзя. Но будем надеяться, что это только переходный период. Например, Валентина Матвиенко активно поощряла развитие автомобильного производства в городе, нынешний же губернатор энтузиазма к дальнейшей поддержке этой отрасли пока что не проявил. Что касается нашей компании, то мы нацелены, конечно, не только на Петербург, но и активно работаем по сопровождению проектов в других регионах. Замечу, что мы ждем качественного прорыва в сфере девелопмента в Ленинградской области. Сейчас там разрабатываются схемы территориального планирования, есть надежда, что они будут в этом году утверждены - это существенно улучшит ситуацию с «местечковыми царствами», которые создавали массу трудностей для цивилизованного бизнеса. Это наконец-то позволит упорядочить деятельность застройщиков, уйти от создавшегося правового хаоса и начать работу над крупными проектами.