Глеб Белавин, «Северное Домодедово»: «Спекулятивное предложение складов и built-to-suit будут сосуществовать»

Рынок складских помещений после кризиса изменился, как и рынок офисной и гостиничной недвижимости. О последних трендах и новых требованиях арендаторов рассказывает Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово».

- По какому пути будет развиваться складской девелопмент - спекулятивному или build-to-suit?

- Обычно под build-to-suit подразумевается предварительный договор девелопера с компанией, который заключается до того, как складское помещение уже построено. Сейчас девелоперы уже не готовы выходить на площадку для строительства складского проекта для его последующей спекулятивной реализации в аренду. Связано это с тем, что пиковый спрос, который сформировался в 2011 году, сейчас спал. Опасности заключаются и в трудностях финансирования - банки куда охотнее готовы выделять его под проекты, в которых уже есть предварительные договоры.

Сейчас рынок выходит на тот уровень, когда спекулятивное предложение по складам и уровень предложения build-to-suit будут в какой-то мере существовать вместе. При этом в хороших местах продолжат строиться спекулятивные складские проекты. Если же участок нестандартный и имеет какие-то расхождения с общепринятыми требованиями к складскому комплексу, то девелопер будет предлагать, в первую очередь, build-to-suit и стараться подписать договор, чтобы быть уверенным, что в дальнейшем он это здание реализует.

- Что для арендатора является самым важным?

- В первую очередь это место. В нашем случае это означает удаленность от Москвы. Помимо этого арендатор часто выдвигает требования по особенностям технического наполнения здания. Типовыми требованиями является достаточное количество парковочных мест, соответствие здания всем общепринятым характеристикам класса А: потолки, полы, нагрузка, сетка колонн, наличие соответствующих коммуникаций (вентиляция, отопление, система пожаротушения, сигнализация). И конечно, наличие доковых ворот. Для оператора, который занимается мелкой логистикой и мелким оптом, это важно: чем больше будет доков, тем больше машин они смогут поставить под загрузку.

- Как в последнее время изменился тип арендатора?

- До начала кризиса в 2008 году активно развивался бизнес по оказанию логистических услуг внешним оператором. С началом кризисных явлений компании начали экономить. Крупные компании, которые раньше предпочитали нанимать логистических операторов для управления складом, практически все пришли к решению организовать логистику самостоятельно внутри собственной компании. Как результат - отвалился достаточно серьезный пул логистических операторов. При этом никакого глобального изменения требований арендатора к складу не произошло.

- Как расширение границ Москвы повлияет на изменение складского бизнеса?

- Это, безусловно, осложнит некоторые процессы и создаст сложности для тех девелоперов, кто начал развивать свои площадки на будущих территориях Москвы, либо на их границах. Определенные проблемы с согласованиями существуют уже сегодня, в том числе - при создании съездов с дорог и лимитов мощностей. Компаниям не отказывают, просто эти вопросы "подвисают" на неопределенный срок. С одной стороны, девелоперы не отказываются от строительства, но они не могут четко назвать срок, когда эта площадка может быть введена в эксплуатацию.

- Каковы Ваши прогнозы развития складского рынка Москвы на краткосрочную перспективу?

- Сейчас произошло определенное насыщение рынка и спрос, который существовал в середине 2011 года и очень сильно превышал наличие вакантных площадей, частично удовлетворен. Именно этот спрос обеспечивал тот резкий рост ставок аренды, который происходил в 2011 году, когда наблюдалась индексация до 30%. Сейчас рост замедлился и можно говорить о стабилизации ставок. Стоит ждать дальнейшего роста, но он будет носить более размеренный характер и соответствовать тем рыночным реалиям, которые существуют на сегодняшний день. Точно также продолжит развиваться складской девелопмент: будут вводиться новые площадки, удовлетворяющие тот спрос, который остается. И эта сбалансированная модель будет характеризовать более равномерное развитие складского бизнеса в целом.