Антон Яковенко, гендиректор ОДАС фонда «Сколково»: «Инноград отказался от пафосной застройки»
- В прессе проходила информация, что «Сколково» может отказаться от таких монументальных сооружений, как «Скала» и «Купол». Судя по проектам, эти сооружения одним своим видом могли подтолкнуть ценителей урбанистического дизайна посетить инноград?
– С самого начала амбиции у проекта «Сколково» были самые высокие, соответственно, мы начали удовлетворять эти амбиции не полумерами. Мы понимали, что Гостевой район иннограда будет местом концентрации событийности, знаковости, т. е. будет давать представление об иннограде «Сколково». Полтора года назад нам казалось, что проекты «Скала» и «Купол» отвечают поставленным задачам. Но то, что казалось правильным год назад, сейчас видится по-другому. Сейчас градостроительный план города направлен на то, чтобы людям, которые будут работать здесь, было комфортно и интересно. Мы обсуждали градостроительный план города с куратором «Сколково» Владиславом Сурковым, в том числе, тему целесообразности финансирования вышеназванных объектов. Поскольку эти знаковые объекты по умолчанию являются дорогими – у них своя архитектура, не самые рациональные инженерные решения, – мы вместе решили от них отказаться. Полагаю, что со временем мы могли бы построить и «Скалу», и «Купол», но это могло произойти в конце проекта – когда город создан, площадка капитализирована, всем понятно, что такое «Сколково» и сколько стоит в нем находиться. Сейчас эти монументальные знаковые сооружения могли бы появиться в результате частно-государственного партнерства, а мы бы хотели использовать как бюджетные, так и частные деньги на более простые, понятные с точки зрения возврата инвестиций объекты. Нам пришлось отказаться от проектов «Купол» и «Скала». Фонд оценивал оба здания в 1 млрд руб. Сейчас разработана новая концепция застройки центральной зоны «Сколково». Хочу заметить, что новый проект не только не удорожает строительство, напротив, мы сэкономили. Наш генплан состоял из пяти районов - «деревень», в которых ни небоскребов, ни высотных сооружений нет. И мы, в соответствии с генпланом представили четыре новые концепции застройки центральной зоны, одну из них Сурков утвердил. С точки зрения коммерческой реализуемости, получился понятный во всех частях города проект.
– Какие объекты коммерческой недвижимости строятся в иннограде «Сколково»?
Что касается объектов коммерческой недвижимости, у нас есть большая программа: около полумиллиона квадратных метров, которые мы должны в первой фазе строительства иннограда реализовать. Это офисы с большой составляющей НИОКР (R&D), с элементами исследовательской программы. В иннограде есть и более понятные объекты – офисы, которые ничем не отличаются от обыкновенных офисов, где цена «квадрата» составляет от $2 тыс. до $3 тыс.
Жилье также является для иннограда коммерческим продуктом, который мы будем предлагать нашим резидентам. К открытию технопарка в 2014 году у нас будет построено 50 тыс. кв.м. жилья для сотрудников технопарка и университета. Согласно генплану, к 2020 году в «Сколково» должны проживать 22 тыс. человек, 30 тыс. человек здесь будут работать, а находиться одномоментно с учетом гостей города – 45 тыс. человек.
Полностью программа в 2,5 млн кв. м будет реализована к 2020 году. К 2016 году будет реализована обязательная часть программы иннограда – 1 млн 300 тыс. кв. м. За счет государственных денег будут построены часть технопарка, университет, часть жилищной застройки, оставшиеся – 1 млн 200 тыс. кв. м будут реализованы инвесторами к 2020 году.
- Большинство затрат по строительству инфраструктуры города должен взять на себя частный бизнес. Что финансирует государство, а что – бизнес?
«Сколково» – проект частно-государственного партнерства, где государство выступает организатором проекта, своего рода ленд-девелопером. Для реализации инфраструктурной части проекта «Сколково» из федерального бюджета было выделено 65 млрд рублей. Задача фонда «Сколково» в том, чтобы создать такой продукт, в который можно будет привлечь еще рубль на рубль, т. е. 65 млрд рублей.
– Первый пример частно-государственного партнерства в Сколково – с группой БИН братьев Гуцериевых. Как осуществляется сотрудничество?
Группа БИН реализует одну из важнейших инфраструктурных частей нашего проекта – мультимодальный транспортный узел площадью 30 тыс. кв. м, благодаря которому можно за 5 минут от железнодорожной платформы (станции «Инновационный центр») попасть в центр иннограда. Взамен группа БИН получит возможность распоряжаться и сдавать в аренду коммерческие площади хаба и примыкающим к ним площади торгово-развлекательного центра.
Надо сказать, что инноград «Сколково» будет работать по схеме максимального использования общественного транспорта. Как результат этих усилий будет реализована схема 20-минутной транспортной доступности от Белорусского вокзала с двумя остановками до станции «Инновационный центр»: первая – «Москва-Сити», вторая – «Славянский бульвар» и третья – «Инновационный центр». Поезда будет следовать с тактовой частотой 30 минут. Людям больше не нужно будет думать об автомобиле, чтобы добраться до «Сколково». Кроме того, внутри «Сколково» можно будет передвигаться на исключительно экологических видах транспорта – электрическом автомобиле и автобусах.
– Есть ли входной билет для инвесторов в «Сколково»?
– У нас есть два типа потенциальных партнеров: инвесторы-девелоперы, которые готовы строить с тем, чтобы развивать инфраструктуру проекта для его участников. И второй тип партнеров – это сами участники, то есть те, кто сами готовы строить здесь офисы НИОКР (R&D) для своих же нужд. Недавно мы подписали соглашение с «Трансмашхолдингом» (крупный производитель железнодорожного оборудования), который будет строить в «Сколково» за свои деньги центр НИОКР площадью 25 тыс. кв. м.
Мы работаем со всеми, кто готов создавать объекты и давать гарантию их целевого использования. Мы хотим, чтобы инвесторы, которые приходили и строили офисы в «Сколково», не конвертировали эти офисы во что-то другое, например, в развлекательные учреждения. Это практически тот единственный критерий, который отличает «Сколково» от других мест, потому что инвестор в других местах теоретически может сделать со своим объектом абсолютно все, что он хочет. Входной билет является одним из критериев нашего решения по сотрудничеству с инвестором. Стоимость входного билета определяется доходностью проекта вместе с инвесторами.
У нас сейчас готовятся инвестиционные конкурсы. В районе Д1 – районе расположения технопарка и Сбербанка – мы до конца года объявим инвестиционный конкурс на создание офисной недвижимости, площадь которой составит 80 тыс. кв. м.
– Каким образом происходит строительство, build-to-suit, компании сами строят, или есть структура, которая занимается строительством всех объектов?
У нас есть два типа потенциальных партнеров – инвесторы-девелоперы и ключевые партнеры, которые не являются девелоперами. С первыми все понятно, потому что они будут реализовывать сами, а вот со вторыми сложнее. Например, мы ведем разговор с компанией Cisco (лидер по производству сетевого оборудования). Они хотят сконцентрировать все свое присутствие в «Сколково». В иннограде у них будет не только R&D, но и место глобального присутствия на территории России и СНГ. Такие партнеры, как Cisco, просят нас продать услугу – build-to-suit, эту же услугу мы готовы реализовать для инвесторов, которые не обладают опытом девелопера.
– Что привлекает инвесторов в «Сколково»?
В «Сколково» существует ряд преимуществ для наших арендаторов и резидентов. Во-первых, в «Сколково» обнулены таможенные пошлины на ввозимые материалы и оборудование из-за границы. Это сделано специально, чтобы поощрить использование самых последних технологий и материалов при проектировании наших зданий. И еще один интересный момент, который касается «Сколково» в строительной части: согласно Федеральному закону № 244 о «Сколково» земля у нас предоставляется в аренду, по щадящим ставкам, у нас не существует платы за подключение к сетям. Арендная плата земли должна составлять не более 99 руб./кв. м в год. Кроме того, в «Сколково» можно использовать стандарты проектирования любой из стран ОЭСР.
– Как вы оцениваете подобные масштабные проекты, созданные по инициативе государства? Каково их будущее?
Для некоторых из моих коллег, которые работают здесь, это второй опыт градостроительства. Первый, в целом удачный опыт был связан с проектом «Академический» в Екатеринбурге, но там локомотивом проекта выступало не государство, а частный бизнес, частные инвестиции. Нам удалось использовать опыт предыдущего проекта, чтобы сделать Сколково максимально реализуемым ровно так, как мы задумываем сейчас. «Сколково» должен стать через два-три года, по завершении ввода в эксплуатацию первых объектов, примером того, как в России можно создавать города – эко-системы. Задача «Сколково» как раз в том, чтобы не сделать изолированный рай для ученых, а, наоборот, сделать его открытым качественным городом идей, городом людей, городом будущего.
Поделиться
