Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci: «Упрощение разрешительных процедур в строительстве – тренд 2013 г.»

Чем вам запомнился 2012 год? Какие новости можно назвать судьбоносными для рынка коммерческой недвижимости?

Основные события Московского рынка коммерческой недвижимости в 2012 г. были связаны с развитием новых территорий Москвы, корректировкой Генплана столицы с учетом «Новой Москвы», ввода ограничений на строительство в историческом центре и создания альтернативных центров за пределами «Старой Москвы». В связи с чем, территория «Новой Москвы» была разбита на 12 зон, вокруг которых будет формироваться основная строительная активность. Однако определение дальнейшей судьбы развития новых территорий Москвы, по всей видимости, переносится на более поздний период. Несмотря на то, что на присоединенных территориях выданы разрешения на строительство 16,23 млн кв. м недвижимости, в основном речь идет о жилой недвижимости (12,15 млн кв. м). Перспективы проекта «Большая Москва» как центра деловой активности становятся все более туманными в связи с отменой переноса  на новые территории  правительственного центра. 

В условиях объявленного московскими властями ограничения строительства в центре столицы вектор внимания в 2012 г. также, как и годом ранее был обращен к московским промзонам и развитию территории «Большого Сити».

Также в 2012 г. была снижена  максимальная высотность  строящихся в Москве зданий с 100 м до 75 м, что заставило некоторых застройщиков пересмотреть свои проекты и отложить начало строительства на более поздний срок.

Как 2012 год сложился для московского рынка офисной недвижимости?

В сегменте офисной недвижимости 2012 г.  характеризовался стабильностью. Предложение офисных площадей в течение года стабильно пополнялось на 100-200 тыс. кв. м ежеквартально, что соответствует тенденции прошлого 2011 г. 

Хотелось бы отметить появление в 2012 г. таких интересных объектов на рынке офисной недвижимости, как БЦ Light House и  БЦ LOFT Center. На сегодняшний день БЦ Light House один из  самых качественных объектов на рынке, который обладает  рядом особенностей. К примеру, паркинг в БЦ Light House расположен не на подземных этажах, как это обычно принято, а занимает  2 – 5-й этажи здания. Также  бизес-центр обладает оригинальными мотивами отделки центрального холла.

Несомненными плюсами проекта  БЦ LOFT Center является его местоположение – БЦ расположен на территории «Трехгорной мануфактуры» ­– в центре деловой жизни столицы, в шаговой доступности от ММДЦ и «Экспоцентра». Также, стоит отметить, необычайную популярность у арендаторов качественных офисных проектов в стиле «лофт».

Подводя итоги 2012 г. можно говорить о некотором снижении объема поглощения относительно  показателя прошлого года, примерно на 15-20%, что в абсолютном выражении  составит около 750-850 тыс.кв.м.  Мы связываем это с тем, что на протяжении года крупный отложенный спрос, сформировавшийся за время кризиса, был практически полностью удовлетворен. Сегодня можно говорить о том, что спрос формируется в основном текущими потребностями крупных российских и зарубежных компаний в соответствии с их планами развития.

Что происходило на рынке складов в 2012 году?

2012 г. стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складов Московского региона: по состоянию на декабрь общий объем поглощения складских площадей на рынке превысил 1,3 млн кв. м.

Средний объем сделки значительно вырос по сравнению с показателем 2008–2010 гг. Это связано с тем, что, во избежание проблем с дефицитом площадей в будущем,  арендаторы и покупатели стремятся занять больший объем площадей, чем необходимо на текущий момент.

В  складском  сегменте  среди интересных проектов 2012г. хотелось бы выделить МПК «Бусиновский» общей площадью 27 тыс. кв. м. «Бусиново» интересен тем, что является  редевелопментом складского комплекса под конкретного клиента. В результате поэтапной реконструкции МПК «Бусиновский» превратится в полноценный объект built-to-suit, планировка и оснащение которого максимально отвечают потребностям компании-арендатора.

Какие перемены происходили на столичном рынке торговой недвижимости?

В 2012 г. на рынке торговой недвижимости Москвы сложился дефицит ввода новых торговых площадей. За 2012 г. было введено в эксплуатацию 130 тыс. кв. м арендуемых площадей что стало минимальным показателем за последние 10 лет. Дефицит нового предложения привел к возрождению практики листов ожидания (от 3 до 12 месяцев) в наиболее успешных торговых центрах столицы.

В условиях объявленного московскими властями ограничения строительства в центре столицы вектор внимания девелоперов торговых центров обратился к развитию промзон и свободных площадок за пределами ТТК. Департамент градостроительной политики города Москвы планирует завершить разработку проектов планировки промышленных зон к началу 2013 г. В настоящее время выбирается концепция развития территорий заводов АЗЛК, ЗИЛ, ЕПК, ведутся проектные работы по промзонам в районе ММДЦ «Москва-Сити», в Басманном районе, в Доргомилово, Замоскворечье и других районах Москвы. Московские власти продолжили ревизию инвестиционных контрактов, начатую еще в 2011 году, так был отменен проект МФК в районе Ясенево общей площадью 190 тыс.кв.м.

2012 стоит отметить как год заявленных масштабных проектов. Было объявлено о начале проектирования и строительства 4 знаковых для столицы объектов: ТРЦ «Авиапарк» (арендуемой площадью 190 тыс.кв.м), ТРЦ «Vegas Crocus City» (аренда - 111 398 кв. м), ТРЦ «Vegas Кунцево» (аренда - 113 402 кв. м), тематический парк многофункциональный развлекательный комплекс «Галактика», общей площадью 700 тыс. кв. м.

Также сохранилась тенденция выхода ресторанных сетей Санкт-Петербурга на рынок Москвы. К примеру: FoodRetailGroup(«Две палочки»), GlobalPoint(«Счастье»).

Как рынок коммерческой недвижимости столицы будет себя чувствовать в 2013 году? Каких новостей ждете?

Если говорить о прогнозах на 2013 г., то в целом  в офисном сегменте мы ожидаем сохранение активности игроков рынка и сохранение положительных тенденций уходящего года. Объем спроса в следующем году останется на уровне показателя 2012 г., и составит около 750-800 тыс.кв.м. Объем запрашиваемых площадей скорректируется  с учетом  спроса, который  на сегодняшний день формируется в основном текущими потребностями крупных корпораций. Учитывая планы девелоперов по вводу новых бизнес-центров в эксплуатацию в 2013 г. можно говорить о наибольшем приросте качественных офисных площадей с конца 2009 г. (около 1 млн. кв. м) и как следствие увеличение уровня вакантности в целом по рынку  на 1%-3%. Однако для качественных, ликвидных объектов, расположенных в центральном деловом районе все же будет характерно некоторое снижение среднего уровня вакантных площадей к концу 2013 г. (с 13% до 7%-8%). 

Средневзвешенные ставки аренды офисных площадей в течение 2013 г. в целом по рынку сохранят стабильность или скорректируются  на 0-5% с учетом годовой индексации цен.

Примечательно, что положительным трендом, влияющим на повышение активности участников рынка, станут принятые решения администрации Москвы по упрощению процедур, связанных со строительством. К примеру, планы правительства по возобновлению масштабного строительства в историческом центре Москвы. Ожидается повышение плотности застройки внутри Садового кольца более чем на 25%.

В складском сегменте в 2013 г. ожидается ряд положительных тенденции, которые помогут сформировать некоторый  баланс спроса и предложения:  прогнозируется  возвращение докризисных темпов строительства складов, на фоне которого дефицит на рынке складской недвижимости будет заметно сокращен. Важно отметить, что предложение складов будет постепенно смещаться вглубь области, что связано с дефицитом земельных участков и высокой стоимостью земли возле Москвы.  

Что касается инвестиционной привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости, то объем инвестиций в недвижимость на 2013 г. спрогнозировать крайне сложно, т.к. она сильно зависит от макроэкономических факторов.  В случае сохранения в 2013 г. относительной стабильности экономической ситуации в России, (основные предположения: цена нефти не опустится ниже $95-100 за баррель, курс USD не превысит 35 руб/$,) мы  ожидаем увеличения активности  инвесторов (как местных, так и зарубежных) на рынке коммерческой недвижимости России и увеличения объема сделок до $7,5- 8 млрд.

Поделиться