Давид Годшо, генеральный директор компании NAI Becar: «Я до сих пор слышу: это хорошо работает на Западе, но здесь – Россия»

В последний раз CRE.RU с вами встречалось около трех лет назад. Что глобального изменилось за это время на российском рынке недвижимости?

– За последние три года рынок коммерческой недвижимости России вырос, и он растет гораздо быстрее по сравнению с рынками Европы и США. Можете себе представить, что четыре года назад, когда мы начали с NAIBecar, то у нас в России было только 1000 работников, сейчас в нашей компании работают около 2000 работников. У нас было два представительства, теперь у нас восемь представительств по всей России, и это не только из-за роста нашей компании, это также благодаря росту рынка и региональному развитию. Таким образом, рынок недвижимости в России вырос и стал более глобальным. Это парадокс, потому что мы видим не так много иностранных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости, но конкурентная борьба с другими городами мира обострилась, чтобы заполучить этих инвесторов. Хочу отметить, что региональные российские города соревнуются друг с другом в борьбе за инвестиции. Москва и Санкт-Петербург конкурируют с другими крупнейшими городами мира, чтобы также завоевать инвесторов, заинтересованных в этом сегменте рынка.

– В свете последних событий на Кипре: замораживания счетов, обещанного налогообложения депозитов – как вы считаете, не повлияют ли эти события на российский рынок недвижимости?

– Прежде всего это прискорбно для бизнеса, для инвесторов, которые потеряли на Кипре свои деньги. В действительности я не думаю, что это может как-то значительно отразиться на рынке недвижимости России, потому что количество российских денежных средств, размер финансовых фондов на Кипре относительно небольшой, если сравнивать его с размером рынка Москвы и Санкт-Петербурга. Кипрские кризисы опасны тем, что они могут повториться снова и уже в других, более крупных странах, таких как Италия или Испания. В этом случае влияние на Еврозону будет гораздо сильнее и, следовательно, макроэкономическое влияние на Россию будет сильнее и, таким образом, это окажет большее влияние на рынок недвижимости России.

– На ваш взгляд, на рынке коммерческой недвижимости стало больше проектов, основанных на частно-государственном партнерстве?

– Проекты, основанные на частно-государственном партнерстве, – это признак того, что федеральное правительство и региональные органы власти, в общем, готовы к сотрудничеству и к созданию проектов совместно с частными инвесторами, и готовы обеспечить их гарантиями с самого начала и до завершения проекта, а также и после этого. Так что это положительная тенденция, и не только из-за финансовых стимулов, и не только из-за правовых гарантий, но и потому, что, когда имеется такой тип частно-государственного партнерства, мы в целом можем убедиться, что интересы частного инвестора такие же, как и интересы правительственного сектора. Так что эта история, как правило, позитивна с самого начала. Например, на днях я был в Екатеринбурге на подписании договора частно-государственного партнерства с правительством Свердловской области по обустройству большой территории рядом с аэропортом. Мы видим, что власти в настоящее время открыты в гораздо большей степени для такого рода проектов, чем прежде. Мы также много занимаемся транспортной отраслью, работаем с «Российскими железными дорогами» («РЖД»), чтобы оказать им помощь по всей территории России, и это также государственно-частное партнерство. Мы помогаем им создавать транспортный узел более «западного типа», и не только «западного типа», но делать его более эффективным, а также более привлекательным с точки зрения коммерческой недвижимости. Одно дело, когда транспортный узел используется только для того, чтобы пропускать пассажирский поток, но другое дело, когда этот инструмент используется, чтобы получить какие-то доходы в плане розничной торговли, в сфере гостеприимства и от рынка офисной недвижимости. Так что я вижу на рынке очень позитивные тенденции.

– По вашему мнению, чем отличается российский рынок от европейского?

– Здесь имеется три аспекта. Первый аспект – это качество рынка, качество строительства, качество проектов, которые имеются в рынке. Россия сейчас дошла до уровня, который мы видим в Европе и США и с точки зрения качества строительства, и во всем остальном. Таким образом, качество является относительно высоким. Второй аспект заключается в том, что Россия по-прежнему развивающийся рынок, и есть такое определение развивающегося рынка, которое было дано несколько лет назад одним экономистом: развивающимся рынком является тот рынок, из которого ты не сможешь «выплыть» в случае «потопа» (an emerging market is a market from which you cannot emerge in an emergency). Это означает, что, когда все идет хорошо, рынок является относительно ликвидным, но когда все начинает идти не так, как мы ожидаем, тогда очень-очень трудно вынуть свои деньги из рынка. И в России по-прежнему еще очень похожая ситуация, ее рынок в случае наступления кризиса менее ликвидный, чем в Европе в случае распада Еврозоны. Но я не думаю, что это произойдет. Разве только может возникнуть какая-то серьезная проблема в Европе, но тогда будет гораздо труднее выбраться без потерь из России, чем из любой другой европейской страны. Так что это вторая разница, и большая разница. И, наконец, существует очень большая разница в культуре, что создает реальные проблемы для работы здесь некоторых компаний. Средний возраст людей, работающих здесь, на рынке недвижимости, в среднем значительно меньше, брокеры и директора – гораздо моложе, чем в Европе и США. И это положительный фактор, так как они приносят много новых свежих идей на рынок. Россия, также как Бразилия и Китай, продвигается вперед с большим количеством интересных идей, но ей также необходим опыт. И как эти два аспекта сработают совместно, опыт и свежие идеи, способность перестроиться в работе с молодыми людьми, так эти два аспекта станут ключевым фактором, определяющим, сможет Россия конкурировать с Западом или нет.

– Получается, что правильнее сравнивать российский рынок с рынками стран БРИК?

– Мы существуем в глобальном мире, и инвесторы могут решать, приходить ли им в Россию, или выбрать США, или они могут выбрать Бразилию или Китай. У российских инвесторов также есть выбор, и им не обязательно оставаться в России. Они также могут инвестировать в Бразилию или в Китай. Поэтому важно сравнивать с другими быстрорастущими рынками, а не только с Европой и США. Поэтому имеет смысл сравнивать также с ситуацией на рынке БРИК. В целом ситуация не слишком выгодная, если сравнивать Москву с Сан-Паулу или с Шанхаем, например. И причина, по которой ситуация не выглядит выигрышной, в том, что все эти развивающиеся рынки объединяют два аспекта. Один аспект – это местный бизнес, гибкость инноваций. И другой аспект – это зарубежный опыт, организационная структура компании. И как эти два аспекта срабатывают вместе – имеет решающее значение. Я до сих пор часто слышу в России, как люди говорят: «Да, это хорошо работает на Западе, но здесь – Россия…» Как будто есть какое-то противостояние: там – Запад, а здесь – Россия, и здесь все по-другому. Я часто слышу, как люди рассуждают о западных компаниях в России, российских компаниях в России и даже о компаниях советского стиля. В идеале рынок недвижимости должен работать как единое сочетание этих сторон. В таких городах, как Шанхай, Гонконг, Сан-Паулу, Мехико, смогли смешать эти два аспекта и заставить их работать вместе достаточно успешно - может быть также и из-за другого пути исторического развития.

– Если говорить о региональном развитии, можно сказать, что волнует столичный рынок, то безразлично региональному, и наоборот?

– Пока качество в регионах России весьма сходно с качеством в Москве, если мы посмотрим на проекты строительства и девелопмента. Интересно однако, что на некоторых проектах регионы иногда с большей готовностью  играют в эту игру, конкурируют с городами мира, чем Москва и Санкт-Петербург. Очень часто региональные города являются более открытыми, для того чтобы сочетать местное восприятие и местные приспособленности и мировой опыт, которые хорошо срабатывают вместе. Из моего опыта: намного легче развивать частно-государственное партнерство со многими региональными правительствами. Для нас намного проще приехать в регион и поговорить с местными органами власти или найти ключевых партнеров, чтобы открыть представительство. В настоящее время мы ищем возможности для расширения во многих городах России, компании приходят к нам говорят: «Нам нужен ваш мировой опыт работы, и мы хотим заставить это работать вместе с нашим пониманием условий местного рынка». Так что это очень позитивная тенденция в глобальной конкуренции, которую я вижу в регионах России.

– Давид, а почему так происходит?

– Наверное, потому что исторически российские регионы всегда должны конкурировать с Москвой и Санкт-Петербургом для того, чтобы привлечь инвесторов, девелоперов, чтобы привлечь финансирование. Москва и Санкт-Петербург всегда доминировали на рынке, и они, вероятно, привыкли делать меньше дополнительных усилий для улучшения ситуации.

– Как Вы считаете, вступление в ВТО повлияет на российский рынок недвижимости?

– Я не знаю, как ответить на этот вопрос, я не знаю, когда это событие окажет влияние или окажет ли оно влияние. Как вы знаете волшебства не существует. Не то, чтобы, как только мы станем частью ВТО и сразу все станет лучше. Это возможность, которая была дана России. Будет ли она использоваться, я не знаю.

– На Ваш взгляд, какое событие будет самым ожидаемым на рынке коммерческой недвижимости в 2013 году?

– Я думаю, что здесь существует три направления развития событий. Первое – сотрудничество между федеральными и региональными органами власти и частным сектором в сегменте инфраструктуры и в целом в развитии крупных территорий в российских городах. Второе – я наблюдаю более интенсивное региональное развитие и то, что все большее количество компаний продвигается дальше на Восток, а не только в Москву и Санкт-Петербург. Например, мы сейчас обсуждаем открытие представительства с местными партнерами во Владивостоке, и это то, о чем мы даже не думали четыре года назад, так как это не являлось приоритетом. Третье направление, я думаю, в том, что участники рынка должны оставаться собранными, консервативными, потому что мы не знаем, что произойдет в других странах в ближайшие три–четыре года. Мы должны отдавать предпочтение строительству и развитию проектов более очевидных для инвесторов.  Потому что "очевидные" проекты означают, что из них легче выйти, если что-то пойдет не так, и их легче продать по хорошей цене, когда все идет по плану. Для нас тоже, как со-инвесторов с нашими клиентами и партнерами, мы стараемся выбивать проекты, которые мы можем преобразовать в очевидные, всегда имея стратегию выхода уже на начальных стадиях проекта.  Это наш основной подход, которым мы руководствуемся и рекомендуем нашим партнерам при выборе инвестиционных проектов в торговой недвижимости и проектов доходных домов (multifamily)   в России, Германии и США, в течение последних трех лет.

Давид, спасибо за интервью. Надеемся с вами встретиться в следующий раз. 

Поделиться