Юлия Дальнова, «МД Групп»: Торговая недвижимость в «Новой Москве» будет процветать

- Все будет зависеть от того, насколько крепка воля властей формировать в «Новой Москве» зоны освоения и функциональные кластеры - автономные образования, генерирующие новые рабочие места. Если это произойдет, в создаваемых зонах будут присутствовать как промышленные, так и торговые объекты. Но если этого не случится, и развитие территорий «Новой Москвы» продолжит идти по текущему сценарию – а мы видим, что пока целые поля застраиваются жилыми кварталами, – в таком случае, самым перспективным направлением станет торговая недвижимость.

Сейчас в «Новой Москве» очень хорошо продаются жилые объекты. Есть простая формула расчета – на 100 тыс. кв. м. жилой площади размещаются примерно 5 тыс. жителей. Если реализовано полмиллиона квадратных метров – это означает, что появляется новый район, где будут жить 25 тыс. человек; эта цифра сравнима с населением небольшого города. И все эти люди должны где-то покупать продукты. Именно поэтому приоритет за торговой недвижимостью.

Очень многие девелоперы строят в своих проектах торговые центры. Они могут располагаться как на въезде в район, так и на трассе. Еще один вариант удачного расположения торговой недвижимости – это ТЦ, находящиеся внутри крупных спальных районов, в которых основную массу клиентов составляют жители окрестных домов.

Дополнительным аргументом в пользу торговой недвижимости является развитие транспортной сети. В жилых районах открываются новые станции метро, реконструируются дороги – все это приводит к значительному увеличению пассажиропотока, растет трафик и количество посетителей торговых центров. Так что торговая недвижимость в «Новой Москве» будет процветать.

- Какие перспективы у индустриальной недвижимости на присоединенных территориях? Кроме того, рабочие места – это же потребность в новых офисах? Многие консультанты говорят – Новая Москва – это место где можно спать и дышать кислородом, больше ничего.  Офисы заполняются только в пределах ТТК.

- В зависимости от желания и действий властей возможно развитие и промышленной недвижимости. Но стоит отметить, что доходность от нее куда меньше; кроме того, в «Новой Москве» сейчас тяжело получить землю под производство. Что касается бизнес-парков, их строительство в Новой Москве вполне возможно. Нужно понимать, что для успешности офисных проектов ключевые факторы – это наличие необходимой инфраструктуры и высокая транспортная доступность. Не так важно, идет ли речь о «Новой Москве» или другом районе, важнее стратегически верное расположение – на трассах, на транспортных развязках, где существует большой трафик и куда легко добраться на личном и общественном транспорте. Ключевые локации – это места, которые наилучшим образом связывают новые районы со старой Москвой.

Если девелоперу удается найти хорошую локацию – спрос на аренду будет стабильным. Уже сейчас есть подобные проекты на Новорижском, Калужском шоссе – с хорошими показателями, которые говорят об их успешности.

- На ваш взгляд, какие проекты  получат проектное финансирование  и будут  интересны инвесторам?

- В первую очередь интересны те проекты, которые создают дополнительные рабочие места и инфраструктуру, а не только жилые массивы.

-  В Новой Москве, в 7 км от МКАД ожидается открытие аутлета. Вам не кажется, что этот объект  закроет дефицит торговых центров на этом  направлении?

Ни в коем случае не закроет, поскольку аутлет – это высокоспециализированный торговый объект. Его основная функция – это реализация брендовой одежды со значительными скидками, что подразумевает совершенно особую, конкретную категорию клиентов. Покупатели могут приезжать издалека и проводить в походах по бутикам целый день. Зона охвата аутлета вполне может включать в себя час или даже полтора часа езды на машине.

Именно в силу своей специфики аутлет не создает конкуренции с торговыми центрами, в которых якорными арендаторами обычно становятся продуктовые супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, спорттоваров или товаров для детей.

-На ваш взгляд, какие основные точки роста на присоединенных территориях города?

- Если смотреть стратегически – ключевыми точками являются те, что соединяют территорию Подмосковья и Старой Москвы. Это места с наиболее высоким трафиком, которые выполняют функцию локальных транспортных узлов.

- Возможно ли, что новые территории станут долиной бизнес-парков крупных корпораций и тематических парков развлечений?

- Все зависит от решений правительства города Москвы и Московской области. Если говорить о развитии бизнес-парков в Новой Москве, необходимо в первую очередь определиться: какой именно бизнес уйдет из центра, кто согласится на это, кому может быть выгодно выводить свои офисы за пределы МКАД. Крупные корпорации или производства могут прийти в Новую Москву в том случае, если правительство будет прилагать для этого специальные усилия, создавать максимально выгодные условия для девелоперов и арендаторов.

Что касается тематических парков – это совершенно особые проекты, крайне масштабные, требующие участия большого количества различных специалистов и серьезного вложения интеллектуальных ресурсов. Создавать их долго и сложно, это всегда штучный товар, поэтому спрогнозировать появление того или иного тематического парка практически невозможно.

Поделиться