Вера Сецкая, президент GVA Sawyer: «Западного кредитного капитала на российском рынке нет»

– В свете последних событий все чаще можно слышать слово «рецессия». На ваш взгляд, рецессия грозит рынку коммерческой недвижимости России?

– Я не считаю, что рынок в рецессии, но и нельзя сказать, что рынок на подъеме. По-моему, никто так не считает: несмотря на то, что динамика развития есть, мы не на том уровне, на котором были до кризиса. И это, может быть, не так плохо, потому что не все связано с чисто экономическими вопросами, скажем, с рецессиями в Европе и т. д. Тут играет роль прежде всего положительный, с моей точки зрения, фактор – рост профессионализма рынка: если до кризиса можно было пойти в банк, взять кредит и легко эти деньги куда-то вложить – или не очень грамотно вложить и не получить дохода, теперь такие вещи не проходят. То есть структурирование, финансирование проектов должно быть на высоком профессиональном уровне. Нужно тщательно работать над концепцией: она должна быть взвешенной, аргументированной, должна подтверждаться маркетинговыми исследованиями, откликами потенциальных пользователей помещений, покупателей. Мы на себе ощутили спрос на виды услуг, которые до кризиса пользовались меньшей популярностью, например, на предброкеридж.

Маркетинговые исследования, сделанные на коленке, банковскими инвесторами теперь тоже не принимаются. Банкирам нужно четко предоставить аргументы: опросы, аналитику, – подкрепленные в том числе математическим моделированием.

Банки внимательно относятся к застройщикам, повышены требования и к брокерским компаниям, которые способны грамотно сдать объект  в аренду; все это в целом говорит о профессиональном росте, и это неплохо. Многим проектам, которые могли быть начаты до кризиса, сегодня пути нет, и касается это именно тех, в которых имели место либо неграмотность концепции, либо юридические проблемы, либо невозможность осуществить проект технически, либо управление командой, не имеющей доверия.

С другой точки зрения, есть общеэкономические факторы, которые, к сожалению, держат нас в определенных рамках: факт, согласно которому на конец 2012 года около 20 % площадей бизнес-центров были не заполнены, говорит о том, что бизнесы не поднялись в той мере, в которой мы ожидали. В среднестатистическом бизнес-центре той заполняемости, которую мы видели до кризиса, нет, как и спроса, и активного бизнеса, который бы все эти площади заполнил.

Жилье – хотя мы не занимаемся жильем, и это не предмет нашего разговора – это индикатор рынка. Когда хорошо идет продажа жилья, это означает, что есть покупательская способность, есть спрос, значит, у людей есть деньги. Если у людей есть деньги, значит, есть потребность в торговых помещениях, есть возможность торговые центры строить и заполнять, причем в разных форматах. Появляется  потребность в складских помещениях, поскольку начинает развиваться торговля,  и  она соответственно,  за собой тянет другой сегмент. Все сегменты взаимосвязаны: открываются чуть-чуть границы – начинает расти туристический поток – начинает развиваться бизнес – сразу подрастает гостиничный сегмент. Поэтому мы сегодня говорим о достаточно стабильном, поступательном движении рынка вверх, по отношению к точке кризиса, но не скачками и не резко вверх, а плавным поступательным движением.

– Какие факторы могут дать толчок развитию рынка?

– Реальный толчок может дать массовый приток капитала на рынок, причем капитала более дешевого - западного, который пока не приходит, но не потому что там нет денег, а потому что мы все еще не сумели создать нормальные условия, и рисковые факторы в России продолжают оставаться высокими. Прежде всего это политические риски: никто до сих пор, к сожалению, нас не оценивает как политически стабильную страну, все наши процессы, события с оппозицией, с митингами,  с той же PussyRiot, которые иногда нам кажутся не очень серьезными, с Запада смотрятся по-другому. Да, есть система экспортного кредитного  финансирования, когда государственные деньги других стран – Венгрии, Словении, Чехии - идут в обмен на ряд условий: на использование рабочей силы данной страны, ее  технологий, оборудования. Но здесь есть большое «но»: для того чтобы получить такое кредитование, нужна гарантия российского банка – все риски за застройщика в итоге берет на себя он. А если говорить о прямых западных кредитных деньгах, которые значительно дешевле, чем российские, и явились бы колоссальным стимулом к развитию проектов недвижимости, то, повторюсь, западные банки опасаются и не кредитуют.

Российские банки кредитуют, но в большей мере это все еще кредиты под залог недвижимости, которая оценивается с большим дисконтом. Соответственно, «зеленую улицу» имеют те, кто достаточно хорошо себя чувствует в сфере недвижимости, у кого есть перезакладываемые объекты. Хотя гораздо предпочтительнее - система проектного финансирования, когда источником погашения кредита являются деньги, генерируемые самим проектом. Но таким путем получить деньги сложно: сегодня это не проектное финансирование в чистом виде. Банки обращают внимание на заемщика, дело доходит вплоть до личных гарантий акционеров. Обязателен и залог акций юридического лица, на которое получают кредит. Есть целый ряд требований, усложняющих сделку.  Совершенно абсурдное например: банк в течение срока предоставления кредита имеет право в одностороннем порядке изменить условия договора, вплоть до изменения  процентной ставки, что сводит на нет саму идею кредита.  При этом проценты по кредиту очень высокие по сравнению с западными деньгами, даже нет смысла сравнивать. Банк тщательно смотрит на гарантированность денежного потока, идущего в покрытие кредита. Чтобы доказать, что финансовый поток от будущих арендаторов этот кредит покроет, нужен профессиональный убедительный маркетинг, а также грамотная финансовая модель.

– Кипрские проблемы всколыхнули и наш рынок. Наш рынок может пострадать?

– Однозначного ответа у меня нет. Любые экономические катастрофы или события наподобие кипрских всегда оказывают влияние на рынки других стран, и говорить об отсутствии какого-либо влияния, наверное, неправильно. Но, по моему мнению, влияние не будет катастрофическим для российского рынка недвижимости, потому что деньги, которые крутятся на здесь и инвестируются, в основном идут от уже построенных объектов, от проданных хорошо сделанных девелоперских проектов, появляются новые финансовые потоки – это не те средства, которые были законсервированы на Кипре.

– На ваш взгляд, какой сегмент рынка коммерческой недвижимости в лидерах, а какой – в аутсайдерах?

– В лидерах все-таки торговля: мы проводили исследование в 18 городах России на тему того, какие сегменты недвижимости популярны. По его результатам выяснилось, что у девелоперов в приоритете жилье эконом-класса, дальше идет ритейл. Этот сегмент будет развиваться в 2013 году так же динамично, как и в прошлые годы, об этом говорит масса заявленных новых проектов и переход на новые форматы – аутлет центры, ритейл-парки. Как показывает исследование, есть спрос на традиционные торговые центры. Радует также некий рост гостиничного сегмента.

– Еще одна из злободневных тем дня – изъятие земель, расторжение инвестконтрактов. Девелоперов такое развитие событий не отпугивает?

– У меня радикальная точка зрения на этот вопрос, которая, может быть, пойдет вразрез с мнениями других экспертов. Я считаю, что просто взять и экспроприировать, наверное, неправильно: должен быть грамотный механизм оценки и  компенсации затрат, которые понес застройщик. Если что-то расторгается или меняются условия сделки, это должно быть юридически отрегулировано, и механизмы должны быть созданы прозрачные и справедливые. Как достичь этой справедливости в нашей стране – это отдельный вопрос. Но в целом, я считаю, эта правильная тенденция. Естественно, каждый случай нужно рассматривать индивидуально, но то, что я вижу с начала 1990-х годов – это «нахватанные» участки, спекулятивные сделки, игра на росте рынка, и в итоге отсутствие собственно строительства. Это катастрофа для рынка, и если сегодня находятся люди, которые готовы, наконец,  вкладывать деньги и что-то строить, почему им не отдать в руки годами неосваеваемые земельные участки и не прекратить беспредел?

– Девелоперы, строящие жилье, облагаются соцкультбытом. Не за горами ситуация, когда такая нагрузка ляжет и на строителей апартаментов. Как вы к этому относитесь? И к чему это приведет?

– Я считаю, что апартаменты – это гениальная лазейка, созданная нашим законодательством для талантливых девелоперов: юридически апартаменты являются нежилыми помещениями, что позволяет застройщику фактически построить жилье, но экономически и юридически более интересное, чем жилье как таковое. Жалко, что это окно закрывается, но это справедливо.

Федеральный закон № 214-ФЗ не действует на сферу апартаментов, также факт, что это нежелые помещения  позволяет не создавать, например, количество парковочных мест, необходимое девелоперам при строительстве жилья. Кроме того, есть много других моментов, которые крайне выгодны девелоперу. При этом построенные площади продаются как жилье, спрос на апартаменты есть, единственная загвоздка в том, что там нельзя прописываться. Но это, как показывает практика, никого уже не пугает, потому что апартаменты покупают как второе, третье жилье.

Но если говорить об этических нормах: все равно ты селишь туда детей, стариков, и эти люди должны иметь социальные объекты, т. е. пользоваться школами, садами, аптеками и т. д. наверное было бы правильно, если бы застройщики были вынуждены каким-то образом это учитывать.

Грамотно структурированные проекты с апартаментами финансово выгодны: там можно реализовать идеи, которые повысят стоимость апартаментов без вложения каких-либо дополнительных средств непосредственно в строительство. Например, если строится гостиница, а какой-то блок отдается под апартаменты, его можно  и принято отдать  под управление гостиничного оператора, что повышает качество управления, создает сервисы для жителя апартаментов и позволяет поднять продажную цену и приблизить ее к цене жилья. Это очень интересно, учитывая, что продажи квадратных метров апартаментов сейчас все-таки ниже, чем продажи жилья.

Этот сегмент довольно новый и стал активно развиваться только в последние годы. Почему его не было раньше, неизвестно, может, люди не были готовы к такому типу жилья. Но сейчас ситуация изменилась, апартаменты растут как грибы, и я это приветствую. Сейчас  также создается много апартаментов по типу доходных домов: эти площади не продаются, а сдаются в аренду, и это прекрасная тенденция рынка, которая существовала в России до революции, и которая сейчас успешно работает на Западе,  обслуживая такие социальные категории населения, как студенты, молодые семьи. Как показывает западный опыт, применительно к личному бюджету найм жилья оказывается зачастую гораздо более выгодным, чем покупка, даже если речь идет о длительных промежутках времени. При выстраивании грамотной и отлаженной системы управления, при наличии большого количества подобных объектов от разных застройщиков, ведущего к конкурентному снижению цен – перспективы у сегмента огромные.

– Какие меры, инициативы необходимо принять городским властям в поддержку строителей?

– У нас до сих пор нет удобной и справедливой системы получения предпроектной, проектной документации и разрешения на строительство, ее оформление составляет минимум полтора-два года. Приходится решать очень много вопросов, продолжают присутствовать коррупционные моменты. Справедливости ради надо заметить, что существуют регламентированные сроки, в которые ты должен получить тот или иной документ, но никакого наказания за то, что ты его не получил, не существует, и к кому апеллировать, и с кем бороться - непонятно. Доходит до смешного: если чиновник в отпуске, это официально становится причиной, почему ты не получил нужный документ в срок. Существует огромное количество формальных лазеек и отписок, которые позволяют чиновникам законно не решать вопросы и водить вас по кругу месяцами.

Документарно система разработана, понятно, куда и с чем идти, но она не работает оперативно. Этот момент, кстати, отпугивает иностранцев: они уже понимают, что нужно идти откуда-то свысока, подключать какие-то мощные ресурсы, для того чтобы они дали команду вниз.

Например, сейчас завершается проект с строительства аутлет-центра в д. Черная Грязь Московской области, в котором нам как девелоперу  удалось решить очень сложные вещи, например, добиться разрешения въезда и выезда на площадку  с федеральной трассы – Ленинградского шоссе. Но были и  совершенно обычные простые вопросы, связанные с инженерными коммуникациями для решения которых пришлось привлечь посла Бельгии, - так как инвестор бельгийский, - который обозначил значимость проекта и попросил делать все более быстро и разумно.