Николай Девятилов, гендиректор компании Praedium: Транспортные инициативы властей не окажут глобального влияния на рынок

– Если проанализировать новости об инициативах столичных властей, половина из них будет о дорожно-транспортной инфраструктуре. Как эти инициативы повлияют на рынок коммерческой недвижимости?

– Глобального влияния на рынок коммерческой недвижимости транспортные инициативы властей не окажут. Но они могут локально повлиять на определенные объекты. При этом изменения будут зависеть от стадии строительства дорожных проектов. В процессе строительства стоимость недвижимости и спрос могут несколько снизиться, что связано с затрудненной транспортной ситуацией, пробками на подъезде к объекту, шумом, которые будут вызваны строительством. После ввода объекта (например, транспортной развязки) спрос и цена предложения могут локально возрасти. Но так, чтобы строительство транспортной развязки привело к повышению или понижению общего уровня цен по Москве, такого, естественно, не будет.

– Говорят, что сегодня рынок арендатора, а не арендодателя. Что сейчас можно предложить рынку, что бы было востребовано?

– Два года назад рынок абсолютно точно представлял собой рынок арендатора. Поскольку арендаторов было мало (на всех их не хватало), арендодатели были готовы предоставлять существенный дисконт на свои помещения.

В настоящее время рынок находится в относительно равновестном состоянии. В то же время в некоторой степени ситуация стала хуже, потому что качественных помещений на рынке стало гораздо меньше.

–  Даже учитывая существенные объемы ввода новых объектов?

–  Но что представляет собой новый объект? Фактически это офисное здание без отделки внутри. Год-два после окончания строительства здание приходит «в норму»: отделываются зоны общего пользования, собственники и арендаторы делают ремонт. То есть весь первый год в здании происходит тотальный ремонт. И арендаторы по понятным причинам в это время не очень хотят в нем находиться.

Как правило, объект становится ликвидным, когда прошло определенное первоначальное время после ввода, когда первые арендаторы освобождают помещение и оно выходит на рынок с ремонтом. В этом случае помещения будут очень востребованы.

Таким образом, арендаторами более востребованы уже готовые комплексы, в которых завершены все ремонтные работы, нежели только законченное новое строительство, где пять арендаторов делают ремонт, а еще двадцать пять пока не приступали и будут ремонтироваться в течение ближайшего года-двух.

– Какие компании выступают арендаторами новых БЦ? Формируются ли на этапе строительства «якоря»?

– Арендаторами новых бизнес-центров являются западные и российские компании, готовые арендовать площади без отделки для того, чтобы организовать наиболее оптимальное пространство для своего бизнеса. Как правило, они заключают достаточно длинные договора аренды – сроком на 5–15 лет. Обычно подобные компании вкладывают значительные денежные средства в улучшение помещений, подготовку их под свои нужды.

Зачастую предварительные договора аренды на большие площади заключаются еще на стадии строительства. Как правило, в крупном офисном центре к моменту его ввода в эксплуатацию уже есть один или два якорных арендатора, заключивших предварительные договора.

– Есть мнение, что заполняются только офисные площади в пределах ТТК. Как же быть с площадями за пределами ТТК, МКАД?

– Не согласен с этим мнением. Рынок недвижимости, также как и другие рынки, регулируется спросом и предложением. Поэтому естественно, что в новых объектах за Третьим транспортным кольцом ставки меньше, нежели в объектах внутри ТТК, сопоставимых по качеству. И данная ситуация характерна для всего рынка, за исключением единичных направлений.

Тем не менее качественные объекты, расположенные в удобном направлении с удобной транспортной доступностью и тем более расположенные рядом с метро, являются востребованными арендаторами и активно ими заполняются.

–  С выходом офисов за МКАД стали строить бизнес-парки. Как вы оцениваете этот формат офисного сегмента с точки зрения окупаемости?

–  Спрос на бизнес-парки со стороны арендаторов на данном этапе развития рынка существенно ниже, чем он был, например, до кризиса. В тот период многие компании освобождали свои бюджеты от больших расходов, связанных с нахождением в центре. И вывозили целые подразделения в бизнес-парки.

Сейчас ситуация иная. Последние три года не было необходимости вывозить свои подразделения в бизнес-парки, потому что хватало качественных площадей внутри МКАД. Но сейчас, как я уже упомянул, в связи с тем, что качественные офисные помещения раскупаются хорошо и объем свободных качественных помещений на рынке существенно сократился, формат бизнес-парка снова постепенно набирает силу. Но говорить о возвращении популярности, которая была до кризиса, пока сложно. 

С точки зрения девелоперского проекта формат бизнес-парка позволяет создать интересный и качественный продукт. Участок под застройку, как правило, расположен в относительно свободной зоне, где есть возможность осуществить не точечное строительство, а построить проект с нуля, который будет располагать всем необходимым. В данном случае не нужно экономить на пространствах и инфраструктуре комплекса.

Вопрос окупаемости бизнес-парка не простой и зависит от разнообразных факторов. Например, чистая стоимость строительства везде примерно одинаковая и не зависит от того, что и где строить, офисное здание в центре или бизнес-парк за МКАД. Основную роль играет, по какой цене был приобретен земельный участок и сколько стоило подведение коммуникаций. Поскольку бывает так, что участок хороший и обошелся недорого, но чтобы подвезти к нему коммуникации, необходимо заплатить значительную сумму, что сказывается на общем объеме инвестиций в проект.

С бизнес-парком также не всегда удается угадать формат, который нужен клиенту. Но на рынке существуют примеры успешных проектов, которые хорошо реализовывались как до кризиса, так и после. Например, бизнес-парк RigaLand, ключевым фактором успеха которого является сочетание качественного строительства и престижного направления. 

В пример также можно привести бизнес-парк «Румянцево». Несмотря на далеко не идеальное качество строительства, объект заполнен полностью и продолжается расширяться.  

– Как консультанты вы можете оценить, какой сегмент рынка в лидерах, а какой – в аутсайдерах? Какой сегмент рынка больше интересен девелоперу?

– С точки зрения девелопмента, наиболее активно развивается рынок торговых помещений: торговые центры, небольшие торговые площади. Офисный рынок насыщен предложением. Да, есть определенный дефицит качественных помещений, но, тем не менее, он насыщен. И, соответственно, если будет вторая волна кризиса, офисы «просядут». Поэтому для нового проекта, ситуация, скорее всего, будет сложной.  

Что касается складского сектора, то наряду с торговым сегментом он также активно развивается. В связи с бурным развитием торговли очень сильно ощущается потребность в качественных логистических центрах. Поэтому складской сегмент как раз наиболее перспективен для девелопера.

–  Прогноз дело неблагодарное, и все же какой объем  коммерческих площадей ожидать в конце года? При каких показателях возможно насыщение рынка, например, в центре?  Когда мы услышим: «Это последний бизнес-центр в ЦАО»? Каков предельно допустимый уровень арендных ставок в офисном сегменте, торговой недвижимости, складской?

– О насыщении рынка вообще говорить сложно. В центре всегда спрос был и будет. Ставки на центральные объекты всегда росли быстрее всего и падали меньше всего.

Думаю, что насыщение центра не произойдет никогда, потому что многие хотят находиться именно в центре, даже учитывая высокую стоимость аренды. Ставки аренды на офисы класса А в Центральном округе лежат в диапазоне $800–1500/кв. м в год (базовая арендная ставка), в классе B – $700–1000/кв. м в год.

Поделиться