Сергей Матюхин, генеральный директор компании KR Properties: «Деловой квартал – это территория, которую можно развивать минимум пять лет».

Как связано возникновение деловых кварталов с градостроительной политикой города, как объекты коммерческой недвижимости формируют новый стиль городской жизни? в интервью CRE.RU рассказал Сергей Матюхин, генеральный директор компании KR Properties.

– По вашему мнению, как связано возникновение деловых кварталов с градостроительной политикой, в частности, с властями Москвы? Расскажите исходя из своей практики.

– На сегодняшний день городские власти взяли курс на последовательное улучшение городской среды: создание парковых зон, решение транспортных вопросов, создание пешеходных зон и т. д. С нашей точки зрения, это абсолютно правильное решение, и мы в свое время решением именно этой задачи стали заниматься в рамках создания деловых кварталов. Если вы посмотрите на наши проекты, например, на «Даниловскую мануфактуру 1867» или территорию комплекса «Красная Роза 1875», вы увидите, что это полностью открытая территория. По сути, мы создали не просто объекты коммерческой недвижимости, а новый стиль городской жизни. Например, проект «Красная Роза» стал практически новым центром целого района. Периметр делового квартала сформировал новую торговую, ресторанную и развлекательную инфраструктуру, здесь открылись популярные заведения «Лавка Братьев Караваевых», Correas, PrimeStar, IlForno, в ближайшее время появится магазин «Яппи». А в рамках проекта Studio#8 в районе Сокол мы создаем уникальную пешеходную зону, куда посетителей будут привлекать разные необычные объекты инфраструктуры. При этом не стоит забывать, что большая часть наших проектов появилась на месте бывших промзон, то есть фактически мы возвращаем жизнь на территории, которые долгие годы скрывались за бетонным забором.

– Что означает управление деловым кварталом?

– В целом управление деловым кварталом ничем не отличается управления любым другим объектом недвижимости, за исключением того, что деловой квартал – это комплексный и очень сложный продукт, поэтому в его основе должна лежать какая-то идея. В свое время мы для себя решили, что будем создавать не просто новые коммерческие помещения, а новый стиль жизни. Большая часть наших проектов расположена на исторических объектах из красного кирпича, высота зданий не превышает четырех этажей. С точки зрения местоположения все эти объекты расположены в центральных районах города, но за пределами Садового кольца. То есть нам надо было найти своего арендатора, и мы решили ориентироваться прежде всего на творческих людей. На сегодняшний день альтернативой этому предложению для такого важного арендатора может быть только стройка в ММДЦ «Москва-Сити», однако деловой центр предлагает уже совсем иной стиль жизни.

– В чем отличие девелопера делового квартала от девелопера бизнес-центра? Что значит быть девелопером делового квартала?

– Я бы не проводил строгих различий, все-таки деловой квартал – это тоже бизнес-центр, пусть и в других масштабах. С одной стороны, отличие заключается в самом участке и существующих обременениях. Большинство бизнес-центров – это принципиально новое строительство, в свою очередь, KRProperties старается сохранить определенную «магию места». Например, когда мы взялись за проект «Даниловской мануфактуры», было непонятно, что здесь можно построить: на участке были и торговые, и полупромышленные помещения. В итоге мы решили на 80% сохранить существующие здания и вписать их в новый контекст. Еще одно отличие делового квартала от бизнес-центра – это масштаб работы. Чаще всего, если не брать несколько известных в Москве исключений, бизнес-центр – это единичный продукт, пусть и реализующийся в две–три очереди. Деловой квартал – это гораздо б?льшая территория, которую можно развивать минимум пять лет, предлагая рынку разные продукты. Например, площадь участка на «Красной Розе» – 5,7 га, это огромная территория, на которой мы постепенно выводим на рынок новые продукты. Так, в ближайшем будущем на рынок выйдут бизнес-центр «Морозов II» и БЦ «Демидов». Наконец, еще одно отличие, как говорилось выше, заключается в идейном наполнении и синергии всех организаций на территории делового квартала. Обычный бизнес-центр может быть просто заполнен разрозненными арендаторами с разных рынков, которые не конкурируют друг с другом, в деловом квартале должна быть какая-то ключевая мысль, идейный посыл. Кроме того, девелопер делового квартала должен обладать серьезными компетенциями и положительным опытом в этом вопросе. Реновация – особый род деятельности, где есть свои тонкости и подход к экономике, концепции, эргономике и др.

– Чем площадка под деловой квартал отличается от остальных?

– С одной стороны, ничем, с другой – тем, что она, чаще всего, по умолчанию несвободна, на ней уже расположены какие-то здания, корпуса и т. д. Поэтому, выходя на нее, мы должны безошибочно просчитать экономику проекта. Например, недавно мы рассматривали несколько потенциальных участков под развитие, но в итоге просчитали все плюсы и минусы и пришли к выводу, что экономика и возможность реализации концепта проекта не отвечают нашим требованиям. Серьезное влияние также оказывает достаточный объем коммуникаций, зачастую бывшие производственные площадки оставляют желать лучшего. Впрочем, это не означает, что мы заинтересованы исключительно в территориях бывших промзон, мы открыты любым предложениям рынка.

– Какой арендатор приходит в деловой квартал?

– Наши деловые кварталы всегда делаются под определенный тип арендаторов, которые заинтересованы в интересных необычных помещениях. Это яркие амбициозные компании, каждая из которых не только имеет свою «изюминку», но и стремится развивать собственный бренд, следит и развивает свою корпоративную среду. При этом мы предлагаем максимальную функциональность с точки зрения рабочего пространства и инженерных систем. В результате создается уникальная творческая среда, куда приходят необычные компании-арендаторы, например, на «Даниловской мануфактуре» много fashion-арендаторов, сеть универмагов «Фамилия» заняла целый корпус, где разместила свою штаб-квартиру. При этом для нас важно, чтобы деловой квартал выступал источником синергии, в частности, та же «Фамилия» серьезно пересмотрела свой корпоративный стиль после того, как пришла на наш проект. Или, к примеру, у нас есть единственный в мире «Лофт-Перекресток», его вывеска выполнена в новых цветах: желто-коричневом, к нам приходили представители X5 RetailGroup, которые признали, что это одно из лучших визуальных решений сети. Впрочем, это совершенно не означает, что мы можем работать только с представителями творческих специальностей: в бизнес-центре «Красная Роза» нашими арендаторами выступают вполне традиционные компании: По нашему мнению, в рамках делового квартала не может быть только один ключевой арендатор, это убивает саму идею делового квартала, поэтому мы стараемся, чтобы у нас были разные игроки, которые бы взаимодействовали друг с другом на равных. С точки зрения арендных ставок все наши предложения соответствуют требованиям рынка и являются конкурентными.

– Недавно в СМИ прошла информация о том, что власти Москвы ищут инвесторов в рейтинге Forbes с призывом принять участие в инвестиционных проектах города. О чем это говорит, в городе инвесторов мало или уже был некий успешный опыт, от которого город получает выгоду?

– Трудно комментировать решение городских властей, особенно до того, как оно оформится в какое-то предложение или городскую программу, но в целом мы приветствуем это начинание и готовы рассматривать любые предложения по сотрудничеству с московскими властями, тем более что у нас за плечами есть масштабный опыт работы. Впрочем, хотелось бы, чтобы городская администрация учла все ошибки прошлого, ведь, например, в российской столице много лет действовала программа по редевелопменту промзон, но в реальности она так и не заработала. Девелоперы не могли получить помощь городских властей по таким насущным проблемам, как вывод действующих предприятий, решение имущественных споров с мелкими владельцами, вопрос очистки земли и т. д. Нередко на одном участке оказывалось несколько собственников, и проект зависал в воздухе. При этом у московских властей есть успешный опыт работы с промзонами, это в первую очередь проект ММДЦ «Москва-Сити», где городские власти вначале выкупали землю, затем решали вопрос со всеми собственниками, а потом выставляли участки на аукционах. Возможно, этот опыт можно было бы использовать, но, опять же, без явной программы говорить о предложении московских властей очень сложно.

– Над какими проектами сейчас работает компания? Что мы увидим в ближайшее время?

– Стратегия компании – открывать по один–два проекта апартаментов и столько же объектов коммерческой недвижимости. До конца года мы планируем вывести минимум два проекта совершенно нового формата, аналогов которым на московском рынке просто нет.

Поделиться