Илья Афраймович, управляющий партнер группы компаний Ross Group, о торговой недвижимости в дальних регионах
Недавно при участии группы компаний Ross Group в Улан-Удэ открылись первые магазины международных сетей. В торгово-развлека
– Чем ваша компания занимается в настоящее время?
– Мы продолжаем делать то, что делали на протяжении многих лет: проводим исследования, разрабатываем концепции объектов коммерческой недвижимости, заполняем арендаторами, управляем недвижимостью. Основные регионы нашего присутствия связаны с Забайкальем, Прибайкальем, Новосибирском, Барнаулом, Татарстаном и Поволжьем. В следующем году у нас грандиозные планы: будем заниматься Якутском, Улан-Удэ, Иркутском, Ангарском, Барнаулом, Южным Сахалином, Владивостоком. Возможно, появятся объекты ближе к Москве.
– Сколько лет компания работает на рынке?
– Ross Group работает с 2006 года, а основная масса специалистов, которые работают в компании, пришли сюда в начале 2000-х. Так или иначе, мы работаем в этой сфере более10 лет.
– Что изменилось в регионах за это время?
– В регионах идет процесс, который еще несколько лет тому назад начался в Москве, Санкт-Петербурге
Другое дело, что иногда и профессионалам бывает тесно, определенные рынки насыщаются, и приходится либо уходить с них, либо искать новые. Наша страна достаточно большая, есть возможность открывать новые регионы, как для девелопмента, так и для ритейла. Поэтому мы оптимистично смотрим на данную тенденцию и сами развиваем такую стратегию.
– Группой компаний Ross Group изначально было выбрано направление управления ТЦ и ТРЦ?
– Началось все с собственных объектов, которыми приходилось самостоятельно управлять, поскольку профессиональных управляющих компаний на тот момент на рынке не было. А потом, когда с объектами недвижимости мы благополучно расстались, они были реализованы, проданы, управление как направление деятельности осталось. Начиналось все с Красноярска, Новосибирска, а первый объект внешнего управления находился в Нижнем Новгороде; в Поволжье мы работаем до сих пор.
– С какими региональными объектами вам интересно работать?
– Нам интересны города, где есть концептуально выдержанные правильные объекты. Единственное, мы всегда высказываем пожелание, чтобы площадь этих объектов была не меньше 10 тыс. кв. м – такими объектами мы готовы управлять в любом регионе России. Специфика малых объектов в том, что он не позволяют полноценно привлекать внешнюю управляющую компанию. Их экономика такова, что понесенные нами затраты собственник не может позволить себе компенсировать, и о каких-то доходах во внешнем управлении говорить уже не приходится – здесь мы не сходимся в экономике.
– Какой главный показатель в управлении торговым объектом?
– Главное – это показатель денежного потока, потому что в Москве, например, есть объекты площадью менее 10 тыс. кв. м, которые производят денежный поток на порядок больше, чем какой-нибудь двадцатитысячник в городе с населением в 100 тыс. человек.
Прежде всего, мы занимаемся любыми профессионально созданными, нашими или чужими, торгово-развлека
– А вы привлекаете ритейлеров?
– Это одна из наших функций на объектах. Так, Ross Group впервые привела в Улан-Удэ такие сети как Mango, New Yorker, Benetton. Причем, в Улан Удэ NewYorker открылся в обход Иркутска: на сегодняшний день, в Иркутске его нет.
– Почему федеральные ритейлеры неохотно идут в дальние регионы?
– Дело в том, что это действительно удаленный регион. Есть проблемы с логистикой. Приходится объяснять и доказывать федеральным сетям преимущества города, который они ранее не рассматривали. Но если правильно объяснить, иногда принимается положительное решение, несмотря на то, что в планах ритейлера такого не было. Также было и с Mango в Улан-Удэ.
Когда мы пришли в Улан-Удэ, предложение качественной площади было равно нулю, как, впрочем, и федеральных ритейлеров. Теперь в ТРЦ «Пионер» у нас хороший пул арендаторов. В Улан-Удэ работает один магазин Benetton – в нашем объекте, единственный в городе Mango – в нашем объекте, единственный Love Republic – тоже у нас.
– На каких условиях работают федеральные ритейлеры?
– Прежде всего локация торгового центра и эксклюзивные условия аренды. Арендные ставки для международников не встанут в ряд с российскими сетями. Mango – это «якорь», New Yorker – «якорь», для Москвы, может, уже не такой явный. Но для мелких городов приход федерального ритейлера – событие, поэтому у всех международных ритейлеров арендные ставки эксклюзивные. В Улан-Удэ все только начинается, все торговые объекты либо представляют собой стрит-ритейл, либо реконструируемые цеха предприятий, и нового строительства практически нет. Тем не менее, ставки в Улан-Удэ и Иркутске практически не отличаются, хотя Иркутск – развитый город с точки зрения ритейла, в котором достаточно много качественных площадей, заявлено несколько проектов новых ТЦ.
Что касается «федералов», тех же Mango или New Yorker, необходимо в первую очередь его заинтересовать, предоставить качественные площади. Когда мы зашли в Улан-Удэ, пришлось начинать не с того, чтобы приводить сети, а с того, чтобы под эти сети появились нормальные площади, и тогда уже пошел процесс. Я бы сказал, что в таких регионах больше заинтересованы девелоперы в ритейл, а ритейл несколько прохладно смотрит на эти города. Наша роль в том, чтобы девелопера и ритейлера заинтересовать друг в друге.
У местных девелоперов часто бывает ощущение, что если приходит федеральный ритейлер, с него надо брать как можно больше. Для нас необходимо поддержать баланс между интересами Арендодателя и Арендатора, застраховать риски ритейлера на новом рынке, и гарантировать девелоперу адекватный доход, в случае успешного старта.
Местные девелоперы, занимаясь реконструкцией объекта до конца не представляют, что нужно ТЦ, уходят в сторону развлечений, излишней мишуры и не понимают того минимума, который должен быть. Это касается и отделочных материалов, и дизайна, и инженерной инфраструктуры объекта, планировки торговой галерей, высоты потолков. Все это требует корректировки с нашей стороны, потому что можно построить рынок, но сделать из него торговый центр редко получается. В Улан-Удэ сейчас идет некое осмысление того, что там происходит, в том числе и по ставкам аренды, ритейлеры обмениваются опытом.
У нас такая история была в Иркутске со «Спортмастером». Не скажу, что мы тащили туда ритейлера силками, но пришлось серьезно уговаривать, давать бонусы в виде отделочных работ для магазина. Поработав буквально месяц, оказалось, что его планы по выручке в разы выше ожиданий. Встав на процент от выручки, они сейчас просятся на фиксированную ставку аренды, потому что выручки у них зашкаливают. Не исключено, что в Улан-Удэ такая история с кем-то из ритейлеров и произойдет.
При этом в ближайшее время мы будем поднимать ставки. В среднем повышение будет на 15–20%, в индивидуальных случаях в два раза. Сейчас пришло время выходить на рыночные условия. Арендаторы, которые у нас работают – речь идет об объекте «Карамель» (Иркутск), – понимают, что они здесь зарабатывают. Причем в нашем торговом центре складывается ситуация, когда действующие арендаторы готовы платить опционы за получение вне очереди помещений за размещение магазинов.
– Какой портрет ритейлера в Улан-Удэ и Иркутске?
– Ритейлеров в Иркутске представлено много, в том числе и федералов. К тому же в Иркутске более активный потребитель, сам город больше, средний уровень заработной платы выше, чем в Улан-Удэ. В этих регионах нужно учитывать специфику, которая осталась в наследство. Так, Иркутске ритейлер и потребитель друг для друга вышли на определенный уровень, а Улан-Удэ этот процесс только начинается: В Улан-Удэ народ привык к рынкам, но при этом пытается в заданных рамках приобретать достаточно качественный товар. Конечно, будет проходить процесс вымывания, замещения, кто-то возьмет франшизу и будет относиться к федеральным ритейлерам, а кто-то будет вынужден уйти с этого рынка.
Ритейлер в Иркутске по темпам торговли чувствует себя лучше в два–три раза. Сегодня в городе работает два качественных ТРЦ – «Карамель», которым мы управляем, и «Jam Молл», концепцию которого мы делали и заполняли арендаторами. Эти два объекта на 100% заполнены, на каждый объект 6-километровый лист ожидания. Открылся новый ТРЦ «Модный квартал» - объект качественно сделанный, красивый, с неплохим составом арендаторов, в том числе и непредставленных в городе. Но выводы о нем сейчас делать рано, прошло слишком мало времени.
В Улан-Удэ торговые центры подобного формата только начали появляться, соответственно, ближайшие три года народ будет привыкать к тому, к чему привыкли в Екатеринбурге, Иркутске- город еще не готов к такому уровню, это «целый новый мир» для жителей Улан-Удэ. Нужно время, чтобы шоппинг в ТРЦ вошел у них в систему, в привычку.
Иркутск для ритейла очень интересен, но им некуда идти – нет вакантных мест. ТЦ «Карамель» и «Jam Молл» забиты, плюс ко всему эти объекты в полной мере не отвечают всем требованиям качественного торгового объекта. «Карамель» – это средний минус, он именно так и спозиционирован, он так строился и так заполнялся, но это более чем посещаемый объект для 22 тыс. кв. м общей площади: согласно статистике, в день объект посещает порядка 30 тыс. человек.
Но в этом ТЦ нет площадей, которые подошли бы для Indetex, Bershka, Stradivarius, H&M, «Ашана». Строится огромный «Силвер Молл», «КомсоМолл», появляется возможность реализовать весь отложенный спрос ритейла.
В Улан-Удэ, когда мы начинали переговоры в рамках ТЦ «Пионер» площадью 18 тыс. кв. м, практически весь ритейл говорил: да, мы хотим, потому что потенциал есть; правда, рынок недоразвит, но мы понимаем, что туда надо идти, потому что через два года встать будет некуда, а рынок дорастет. У нас разработана концепция на еще один ТЦ, ориентировочно на 50 тыс. кв. м. В настоящее время объект находится на этапе проектирования и в ближайшее время начнется его реализация. Пока нет 100%-ной уверенности, что основная масса площадей будет отдана международникам: все же, по моему мнению, Inditex в Улан-Удэ раньше Иркутска не зайдет, как и «Ашан».
– Получается, федеральные ритейлеры неохотно идут в дальние регионы из-за проблем с логистикой?
– Для любого ритейлера, независимо от того, собственная это розница или франчайзинг, суть бизнеса заключается в том, что цена в Москве и Якутске одинакова, но при этом существует «бешеное» плечо логистики, которая съедает часть маржи, поэтому этот вопрос актуален для всех ритейлеров.
Если брать вопрос доставки в Иркутск, то в принципе все ритейлеры справились с этим вопросом. В Улан-Удэ этот вопрос решается, но есть города – сателлиты, как Ангарск, где нет даже аэропорта, служба доставки грузов – «ЖелДорЭкспедици
Конечно, логистическая история развивается: если раньше ритейлеры были привязаны только к железной дороге, то теперь многие пользуются автомобильным транспортом, который гораздо дешевле. Сегодня работать проще, чем год назад. В логистике самое главное – уменьшить количество перегрузок с одного вида транспорта на другой, на этом теряются основные деньги.
Еще мы занимаемся Якутском. Этот город остается относительно удаленным по сравнению с тем же Иркутском или Улан-Удэ. Сообщение осуществляется авиатранспортом, там даже существует сезонность поставки товаров. Тем не менее, там высокая потребительская активность, хороший уровень доходов и отсутствие качественных торговых площадей. Например, «Спортмастер», «Снежная Королева» готовы прийти в этот регион, но нет качественных торговых площадей. В городе высокие ставки аренды на стрит-ритейл – перепрофилирован
– На ваш взгляд, какой торговый центр нужен ритейлеру в регионе?
– Прежде всего, торговые центры в регионе должны соответствовать формату ритейлера. Как правило, это объекты достаточно большого размера с продуманной концепцией, с возможностью минимальных затрат при изменении конфигурации помещения – такие объекты будут позволять ритейлеру развиваться.
Очевидно, что, разрабатывая концепцию объекта, нельзя ориентироваться на существующие данные – нужно смотреть вперед. Мы знаем, что форматы сети увеличиваются: вряд ли кто-то из федеральных ритейлеров мог бы сказать, что «мы открывали 300 «квадратов», а теперь будем открывать магазины площадью 100 «квадратов». Любой проект, его конфигурация, площадь основывается на том, что сегодня создается концепция, запустится он через полтора–два года, а откроется еще через год. Фактически момент согласования, проектирования, стройки – это завтрашний день.
Поделиться
