Даррелл Станафорд, заместитель генерального директора по стратегическому развитию RD Management, ULI Russia, о стагнации, борьбе за арендатора, и развитии мегаполисов

Какие решения и события 2013 г. будут определять правила игры на российском рынке коммерческой недвижимости в 2014 г., как изменится рынок не только на ближайший год, но и на отдаленную перспективу, в интервью CRE.RU рассказал Даррелл Станафорд.

- Г-н Станафорд, как Вы оцениваете рынок коммерческой недвижимости в России?

- Я работаю на этом рынке с 1995 г. И, практически, все это время мы находились в состоянии либо быстрого роста, либо кризиса. Для нашего рынка работать в состоянии спокойного роста, скажем так, «немного непривычно», хотя последние два года рынок недвижимости находится именно в таком состоянии.

Согласно прогнозам аналитиков CBRE, объем поглощения офисов в Москве в 2012 и 2013 гг. был примерно таким же, как и в 2011 г.

Последние два года рынок недвижимости находился в состоянии спокойного роста, в 2014 г. аналитики ожидают стагнацию на рынке на фоне негативной динамики в российской экономике.

Сейчас особенно важно, чтобы все участники рынка недвижимости привыкли работать в условиях стагнации, московский рынок достаточно объемный - почти 15 млн кв. м офисных площадей. Игроки рынка привыкли работать в состоянии либо быстрого роста, либо спада, а вот как не наращивать площади, а развивать существующие объекты им еще предстоит понять.

Во время бурного роста все спешат получить максимальную прибыль, в кризис – «поймать момент». В условиях стагнации у игроков рынка появляется возможность усовершенствовать свои внутренние процессы, заняться кадровыми вопросами, найти способы оптимизации расходов. На рынке офисной недвижимости в течение следующих нескольких лет развернется настоящая борьба за арендатора: спрос стабилен, а предложение продолжает расти, поэтому в 2014 г. арендные ставки снизятся в среднем от 3 до 10 %.

В 2014 г. рынок торговой недвижимости Москвы наконец-то ощутит конкуренцию между торговыми центрами — розничные сети придут к выводу, что они не обязательно должны присутствовать в каждом большом торговом центре столицы и начнут «торговаться» с арендодателями. В целом арендные ставки стабилизируются, и поднимать их смогут только лучшие ТЦ. Через два года акцент будет смещен в сторону улучшения управления торговых центров. В целом 2014 г. станет более профессиональным.

- Как бы Вы охарактеризовали рынок недвижимости Москвы?

- Москва - интересный город для инвесторов, для девелоперов и для арендаторов. Справедливо, что ключевая тема Moscow Urban Forum 2013 была обозначена как перспективы развития периферийных районов крупных городов, развитие мегаполиса за пределами центра, т.е. наступления эры полицентризма, развития «центров вне центра». В свою очередь, это будет поддерживать создание новых центров притяжения, которые будут способствовать достижению главной цели Москвы – созданию полицентричного города. Для рынка недвижимости это означает, что самые интересные и перспективные места для новых проектов станут места вблизи новых транспортных узлов, которые положат начало развитию новых деловых кластеров за пределами центра.

В Москве однозначно произойдут значительные перемены, благодаря развитию транспортной инфраструктуры, появятся новые центры деловой жизни, в основном, они вырастут на месте промзон, возле новых станций метро, транспортно-пересадочных узлов, вокруг которых, в свою очередь, будет развиваться торговая недвижимость, строиться жилье. Очевидно, что основной потенциал развития городов с точки зрения общества, управления, пространства, экономики и культуры лежит в развитии окраин.

- Делая прогноз на 2014 г., участники рынка сошлись во мнении, что собственникам коммерческой недвижимости непросто придется не только на ближайший год, но и на отдаленную перспективу. Изменение порядка исчисления налога на имущество для компаний, который будет рассчитываться не с балансовой, а с кадастровой стоимости, изменит конъюнктуру рынка недвижимости. Вы тоже придерживаетесь такого же мнения?

- Когда на повестку был поставлен вопрос о введении нового налога на имущество, Urban Land Instuite подготовил сравнительную таблицу крупных городов мира, которая наглядно показывает, что налог, равный 0,9% кадастровой стоимости объекта (прим. - ставка на 2014 г.) – не выше, чем в других столицах мира. Например, в Нью-Йорке владельцы недвижимости ежегодно платят налог в размере 4,63% от стоимости объекта. В Лондоне владельцы объектов ничего не платят, зато арендаторы помимо аренды платят городу налог в размере 45% годовой арендной платы. Если вы думаете что арендные ставки в Лондоне высокие для арендаторов, о которых нам докладывают аналитики, могу сказать, что в действительности они еще выше - на те же 45%.

Поделиться