Сергей Ореханов, партнер ГК «Портал Групп», председатель экспертного совета по промышленной архитектуре и девелопменту НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»: «Каждый должен заниматься тем, что умеет»

- Что такое фи-девелопмент, в чем его отличие от других видов девелопмента?

- Классически выделяют два вида девелопмента.

Первый – спекулятивный девелопмент.  В данном случае инициатор проекта (инвестор) и тот, кто его реализует (девелопер) – это одно лицо. То есть реализация проекта осуществляется за собственные средства девелопера, как правило, дополненные привлеченными инвестициями, и проходит под его оперативным руководством.

Второй вид – это фи-девелопмент (fee-development). В данном формате девелопер не является собственником реализующегося проекта. Это профессионал в области девелопмента, способный грамотно разработать концепцию проекта,определить наиболее выгодную схему финансирования, управлять строительством и объективно прогнозировать экономические показатели. Таким образом, финансирование проекта здесь осуществляется по схеме: «затраты плюс вознаграждение». При этом фи-девелопер отвечает за качество своим вознаграждением, то есть несет полную ответственность за проект.

Существует также «смешанный девелопмент», где фи-девелопер может выступать в качестве соинвестора.

- В чем преимущество фи-девелопмента? Какие есть недостатки?

- Наглядно об уровне развития рынка говорит специализация. Специализация – это профессионализм. Каждый должен заниматься тем, что умеет.

В случае с девелопментом – та же ситуация. Инвестор не обязан и не может знать всех тонкостей рыночной ситуации, экономики девелоперского проекта, тогда как для «чистого» девелопера – это профильные области знаний. Таким образом, преимущество фи-девелопмента – это качество проекта, которое прямым образом отражается на его экономической успешности.

Не могу сказать, что у фи-девелопмента есть какие-то недостатки. Основным здесь является вопрос подхода инвестора к вопросу, его доверия сторонней организации. Тем не менее, как правило, опыт успешно реализованных проектов наглядно демонстрирует квалификацию фи-девелопера.

- Каковы могут быть показатели эффективности фи-девелопмента для инвестора?

- За счет своего профессионализма фи-девелопер может оптимизировать расходы, сократить сроки реализации проекта, снизить сроки окупаемости и увеличить показатели доходности. Как показывает практика, проекты, реализованные профессиональным девелопером, могут приносить доходность на 2-3% больше.

Зачастую под вопросом стоит вообще сам факт реализации проекта. Значительная часть наших клиентов по направлению фи-девелопмента – это недоработанные по разным причинам проекты, то есть, условно говоря, это антикризисный фи-девелопмент. Это наглядно говорит об эффективности фи-девелопмента для инвестора.

- Какой пакет работ осуществляет фи-девелопер? В чем его отличие от консультанта или генподрядчика?

- Фи-девелопер ведет проект от начала до конца. Если речь идет о развитии существующего земельного участка, то работа начинается с его анализа и выявления наиболее эффективного использования. Далее разрабатывается концепция проекта, просчитываются все риски и выявляются способы их минимизации, составляется бизнес-план, определяется наиболее эффективная схема финансирования и проводится работа по его привлечению. В случае, если развитие проекта начинается от обратного: с определения функции, то, в первую очередь, подбирается наиболее подходящий земельный участок и далее проводится та же работа.

Второй этап – выход на стройку. На этой стадии фи-девелопер получает все разрешения на строительство и согласования, подготавливает земельный участок под строительство, подбирает всех подрядчиков и управляет процессом строительства.

Финальный этап – достижение цели проекта: брокеридж или продажа.

Кроме того, на протяжении всего проекта осуществляется юридическое, маркетинговое и пр. сопровождение.

- Кто в России занимается фи-девелопментом? В каких отраслях это наиболее актуально и почему?

- Профессиональных фи-девелоперов в России не так много, что связано с особенностями развития рынка. Иногда у нас эту функцию выполняют генподрядные компании.

Часто по схеме фи-девелопмента работают банки, которые располагают непрофильным для себя активом – недвижимостью. Чаще по такому пути развиваются производственные компании, чуть реже – инвесторы в других сегментах коммерческой недвижимости. Менее всего схема фи-девелопмента распространена при реализации жилой недвижимости. Крупные игроки этого рынка разрослись до целых холдингов, который включают, в том числе, и производства цемента, бетона и пр. В понимании большинства на рынке жилья инвестор и девелопер – это синонимы. Актуальна схема фи-девелопмента в развивающемся сейчас направлении строительства жилья – производственными компаниями для своих сотрудников.

- Что важно инвестору при привлечении фи-девелопера, на что он смотрит в первую очередь?

- Понятно, что главным аргументом является «доказанный» профессионализм. Могу рассказать, на нашем примере; то есть почему выбирают нашу компанию.

В работе мы рассматриваем те проекты, в которые потенциально готовы войти не только как строители или фи-девелоперы, но и как соинвесторы. То есть для нас очень важен конечный экономический результат, в отличие, например, от консультанта, который не берет на себя никаких рисков, кроме собственного вознаграждения.

Одним из отдельных направлений работы нашей компании является строительство, поэтому мы даем консультацию не стороннего наблюдателя, а непосредственного участника процесса, в результате наши прогнозы и экономические просчеты максимально близки к реальности. То есть на тех условиях, которые мы предлагаем, мы сами готовы строить.

- Существует мнение, что российский менталитет является главным препятствием для развития этого вида девелопмента у нас в стране? Согласны ли Вы с этим?

- Особенности становления российского рынка действительно стали препятствием к быстрому внедрению цивилизованного подхода. Инвестор склонен был доверять только самому себе и в результате зачастую работал себе в убыток.

- Каковы в связи с этим перспективы развития направления у нас в стране?

- Сейчас по моим ощущениям эта тенденция во многом сходит на нет. За последнее десятилетие был совершен настоящий прорыв в плане качества работы на рынке. В Россию все больше приходят иностранные инвесторы, которые привыкли работать по-другому (в Европе по схеме фи-девелопмента реализуется более 50% проектов), и рынок подстраивается под них и «подтягивается» к их качеству подходов.

Поэтому я вижу увеличение доли проектов, реализованных по схеме фи-девелопмента, закономерным шагом и показателем становления рынка.

- Расскажите о Вашем опыте?

- Моя главная задача  в ГК «Портал групп» – отбор и доведение до «приемлемого» уровня строительных и инвестиционных проектов для  компаний входящих в группу и наших партнеров. Через нас проходит огромное количество проектов и естественным шагом стало развитие направления «фи-девелопмента».  Мы ведем проекты в сфере жилищного строительства, в частности, арендного жилья, уделяем очень большое внимание территориям промышленного развития, индустриальным паркам, работаем  с  торговыми сетями по схеме «build to suit». Раньше мы это делали для себя, теперь – для всех. Надеюсь, скоро у нас появится очень известный на рынке партнер, с которым мы вместе будем развивать это  направление  в девелопменте.

Очень интересен проект создания торгово-выставочного бизнес-квартала в Рязани. Это проект комплексного развития территории площадью 22 га. В состав торгово-выставочного бизнес-квартала войдет несколько объектов: торговая галерея, деловой центр, зона досуга и отдыха, зона выездной торговли, галерея быстрого питания, автосалон и центр по продаже автозапчастей и комплектующих для автомобилей.Мы выбрали несколько интересных форматов, которые, на наш взгляд, должны дать хороший синергетический эффект, что положительно скажется на рентабельности всего проекта.

Поделиться