Алексей Емельянов: генеральный директор управляющей компании City&Malls PFM «Самое важное – убедить людей, что мечта об идеальном доме реальна»

– Под вашим управлением находятся сейчас такие специализированные торговые центры, как МЦ Roomerи ТВК «Экспострой на Нахимовском». Какие существуют особенности и сложности управления подобными объектами, в чем отличие от управления обычными ТЦ?

– Специализированные торговые центры требуют повышенного внимания со стороны управляющей компании, интенсивной работы коммерческой и маркетинговой служб. Мы с вами не каждый день делаем ремонт и не каждый день ходим по строительным центрам. Поэтому о специализированном объекте необходимо постоянно неназойливо напоминать, чтобы в нужный момент покупатель вспомнил о нем и приехал за покупками. Коммерческая служба крупных специализированных центров должна регулярно анализировать рынок, изучать новые бренды, особенным образом вести работу по предоставлению информации покупателям. В мебельном центре, например, очень важно проводить мероприятия для посетителей, где специалисты будут демонстрировать преимущества представленных в ТЦ товаров, рассказывать о последних трендах в оформлении интерьеров, знакомить с новинками. Самое важное – это умение заинтересовать людей, убедить, что мечта об идеальном доме реальна.

Управляющая компания классического торгового центра – с хорошим пулом арендаторов, удачной локацией и кинотеатром – ничего подобного может не делать. Потребительские товары всегда найдут своего покупателя, достаточно регулярно организовывать акции и скидки.

– А как строится работа по техническому управлению и эксплуатации специализированным торговым центром?

– Facility Management специализированных центров в целом не сильно отличается от эксплуатации классических ТЦ. В обоих случаях локальные места организованы по одному принципу, в обязательном порядке согласовываются технические задания с заказчиком.

– Какие бы вы могли обозначить проблемы управления специализированными торговыми центрами?

– Главной проблемой я вижу то, что сегодня на рынке не существует единых стандартов управления, каждая компания живет по своим правилам. Необходима стандартизация параметров с тем, чтобы клиенты могли оценить и сравнить качество и стоимость услуг, предоставляемых разными компаниями.

Немаловажной является и неправильная настройка процесса управления, когда компания надеется только на человеческий ресурс, и в результате при первом подходящем случае происходит сбой в работе. Кроме того, у многих сложности начинаются при последующей эксплуатации принятого объекта. Например, строители нередко экономят на системе кондиционирования, в результате во многих торговых центрах летом стоит нестерпимая жара, с которой управляющая компания не в силах бороться.

Наконец, говоря о сложностях в работе управляющей компании, нельзя не упомянуть о дефиците квалифицированных кадров инженерного состава. Сегодня сложно найти как профессиональных электриков и техников, так и главных инженеров, наблюдается активная борьба управляющих компаний за специалистов. Уверен, что необходимо формировать собственную систему наставничества в компаниях, а также распространять передовой опыт ведущих игроков рынка.

– Алексей, есть ли смысл сегодня участникам рынка задуматься о формировании организации, которая будет работать над выработкой единых стандартов управления?

– Конечно, имеет. Сегодня в России назрела необходимость установления единых стандартов управления объектами недвижимости, которые будут обязательны для всех игроков рынка. Актуальность данной инициативы важна не только для исполнителей – управляющих компаний, но и для самих девелоперов. Ведь последние смогут адекватно оценить стоимость предоставляемых услуг, сделать корректный анализ тендерных предложений. Сегодня, например, часты случаи, когда управляющие компании стремятся сэкономить на персонале и выводят на площадку меньше техников. Благодаря стандартам подобные нарушения будут прекращены.

– В чем отличия управления ТЦ и БЦ, что сложнее в управлении?

– Конечно, торговые центры сложнее в управлении. Во-первых, ТЦ ориентирован как на арендаторов, так и на внешних клиентов, то есть покупателей, для которых важны совсем другие параметры объекта. С бизнес-центрами проще: конечными потребителями являются сами арендаторы. Если бизнес-центр имеет удачную локацию, а управляющая компания должным образом оказывает эксплуатационные услуги, особых проблем обычно не возникает.

Существуют отличия и в эксплуатации объектов. Например, в классических торговых центрах инженерная служба не имеет права работать в торговой зоне в дневное время, так как это может помешать покупателям. В офисных центрах инженерные службы осуществляют работы и днем, если они носят локальный характер.

– Вы работаете только в столице?

– В настоящее время мы работаем только в Москве. Дело в том, что сегодня регионы не готовы к открытию крупных специализированных торговых центров, таких как МЦ Roomer, «Гранд», или ТВК «Экспострой на Нахимовском». В российских городах-миллионниках открываются «ИКЕА» и OBI, но в большей степени развита рыночная торговля. Так, в свое время мы изучали Самару и обнаружили, что там превалирует торговля строительными материалами именно в рыночном формате, когда ряд железных контейнеров объединены под одной крышей. Безусловно, со временем ситуация изменится и региональный рынок нам будет интересен. При этом, мы имеем все ресурсы для работы в других городах, так как уже много лет работаем с ТВК «Экспострой на Нахимовском» и можем выходить на новые площадки с готовым пулом арендаторов.

– Как вы оцениваете качество строительства сегодняшних торговых объектов?

– С точки зрения конструктива, состояние объектов в целом хорошее, а вот по инженерному наполнению, как я уже говорил, есть недочеты – зачастую страдают вентиляция и кондиционирование. Кроме того, не все застройщики четко планируют вертикальный транспорт, чтобы доставить людей с одного этажа на другой. Например, в Москве есть прекрасный торговый центр, не буду его называть, в котором мне еще ни разу не удавалось быстро добраться с парковки в торговую часть. Время ожидания занимает от 10 минут и больше. Понятно, что при проектировании торгового центра архитекторы всегда создают некие зоны, чтобы «протянуть» покупателя в дальние локации, расположенные дальше от входа или основного коридора, поднять его на более высокий этаж и т. п. Но говоря о проблемах с лифтами, я имею в виду именно ошибки, а не запланированные «ловушки».

– Какое будущее ждет, по-вашему, российский рынок управления недвижимостью?

– Я надеюсь, что в ближайшем будущем произойдет консолидация рынка, в результате чего уровень предоставляемых услуг будет соответствовать западному. Собственники объектов постепенно начнут передавать управление внешним компаниям, так как им проще будет нанять независимого подрядчика, чем решать проблемы собственными силами.

– Как бы вы оценили спрос на услуги управления в разных областях коммерческой недвижимости?

– Безусловно, сегодня со стороны собственников наблюдается повышенный спрос на управление бизнес-центрами. Объяснить это можно, в частности, тем, что офисы класса А обязаны иметь стороннюю управляющую компанию.

Торговые центры чаще всего управляются и эксплуатируются силами собственника. Скорее всего, потому что ТЦ сложнее позиционировать на рынке и поддерживать заявленную концепцию. Реализовать такую задачу можно, постоянно поддерживая интерес к объекту со стороны покупателей с одной стороны и контролируя арендаторов с другой. Все это создает собственнику дополнительные риски, и потребуется время, чтобы управляющие компании заслужили полное доверие и были способны взять всю ответственность за управление ТЦ на себя.

Поделиться