Александр Пережогин, коммерческий директор РосЕвроДевелопмент: «Мы держим руку на пульсе»

У вас есть опыт строительства складской и офисной недвижимости, однако в последние годы вы развиваете только торговые центры. Это осознанный выбор?

Мы создаем объекты для собственного долгосрочного владения и управления. С этой точки зрения торговая недвижимость привлекательнее, поскольку она обладает бо?льшим запасом по росту доходности после запуска объекта в эксплуатацию. Склады, например, – это длинные договоры с небольшой индексацией, и наращивать их доходность практически невозможно. Мы решили сосредоточиться на одном направлении – торговой недвижимости, для этого у нас сформирована крепкая опытная команда и имеются необходимые ресурсы. Мы вкладываем все свои профессиональные ресурсы в дальнейшее развитие молла, в его управление и маркетинг. Помимо объектов торговой недвижимости в нашем портфеле остался логопарк «Крекшино» – хорошо функционирующий комплекс вблизи «Новой Москвы». Его продавать мы не планируем.

Хорошо, почему торговая недвижимость, понятно. Но почему в регионах и ТРЦ-гиганты?

Мы уже определили, что основная задача компании сейчас – создание максимально качественных объектов, с высокой ставкой капитализации. В Москве и Петербурге такие ТРЦ уже есть, и мы идем туда, где их еще нет. В 99 случаях из 100 суперрегиональные ТРЦ находятся на удалении от центра, где земля стоит дешевле. Считается, что большой формат, разнообразие якорных операторов и развлечений заставят людей выезжать за пределы города. Однако для нас важно обеспечить максимально длительную конкурентоспособность проекта, поэтому мы придерживаемся иной тактики. Все проекты «РосЕвроДевелопмент» находятся в зоне плотного пересечения всех транспортных потоков, за счет чего имеют максимальный охват аудитории – весь город. Мы крайне тщательно подходим к выбору участка, и до наших ТРЦ всегда удобно добираться из любого района города, поэтому можно не опасаться, что наши проекты потеряют в привлекательности при появлении конкурентов. Все они рассчитаны на срок эксплуатации не менее 20 лет, и в этот период мы стремимся к тому, чтобы это были лучшими ТРЦ в городе.

Каждый ТРЦ компании является социально значимым. Мы создаем все условия для того, чтобы горожане хотели возвращаться в ТРЦ, интересно и с пользой проводили время: предлагаем хороших fashion-ретейлеров, создаем обширную зону entertainment, проводим специальные акции на объектах и т.д. Для «РосЕвроДевелопмент» строительство ТРЦ – это в первую очередь инвестиции в экономику региона (более 7 млрд руб.), дополнительные рабочие места (свыше 3000 постоянных рабочих мест после открытия ТРЦ), налоговые отчисления в бюджет регионов (более 250 млн руб.), а также импульс к расширению инфраструктуры окрестных территорий (новые дороги, развязки, инженерные сети, маршруты общественного транспорта и т.д.).

То есть максимальной капитализации объектов вы намерены достичь за счет их масштаба и локации?

Это первые два кита, третий – уникальное торговое предложение, в том числе по развлечениям. Мы активно работаем на Урале и в Сибири – зонах с тяжелым климатическими условиями, и строительство там торговых центров является еще и основным способом формирования культуры проведения досуга. Например, красноярская «Планета» при достаточной стандартной зоне развлечений (многозальный кинотеатр «Киномакс» и развлекательный центр «Космик») ежемесячно генерирует трафик, в полтора раза превышающий население города. В другом нашем объекте мы построили аквапарк, который очень востребован городом.

Кроме того, мы уделяем очень большое внимание выбору «якорей» и наполнению торговой галереи наших ТРЦ. Так, благодаря «Планете» в Красноярске появился первый гипермаркет LeroyMerlin, а в «Ауре» этим летом откроется первый в Новосибирске McDonald’s. «РосЕвроДевелопмент» также привела в Россию бренд Monki. Мы активно работаем над правильным распределением арендаторов по этажам и максимизацией их товарооборота.

Суперрегиональные центры, должно быть, и стоят супердорого?

Бюджет каждого проекта составляет порядка 7 млрд руб. Площадь каждого нашего ТРЦ свыше 150 тыс. кв. м, расчетный срок окупаемости – 7 лет. Естественно, для создания лучших в городе объектов требуются самые лучшие решения, поэтому мы привлекаем ведущих специалистов в своих областях. Так, над архитектурными проектами «Планет» работали мировые архитектурные бюро RTKL, BDP, Buchan. ТРЦ в Новокузнецке, запланированный к вводу в конце этого года, строит турецкая компания Renaissance Construction, интерьеры для него делает Sonae Sierra. Только управляем готовыми проектами мы принципиально сами, на аутсорс отдаем исключительно эксплуатацию.

 И все же деньги… На что вы строите?

Наша девелоперская структура была образована в 2004 году при одноименном банке, поэтому разработка эффективных способов финансирования проектов для нас является первоочередной задачей. Наши постоянные партнеры – «Сбербанк» и «Газпромбанк». С 2008 года в число акционеров «РосЕвроДевелопмент» входит один из крупнейших международных инвестбанков – Goldman Sachs. Заинтересовавшись деятельностью компании еще до кризиса, сегодня он участвует во всех наших проектах, но только финансово – управление всецело лежит на российской команде.

А сколько всего «Планет» вы намерены открыть? И будет ли проводиться ребрендинг купленной вами в прошлом году «Ауры» в Новосибирске?

Уже успешно функционируют две «Планеты», запланированы еще три – в Новокузнецке, Кемерово и Перми. «Аура» в Новосибирске на сегодняшний день зарекомендовала себя с лучшей стороны, и смысла проводить ее ребрендинг только для того, чтобы объединить все наши проекты под одним именем, мы не видим. На нее у нас другие планы: строительство второй очереди, вывод нескольких новых крупных операторов галереи, увеличение развлекательной составляющей, расширение парковки и устройство более удобной транспортной развязки.

Другие действующие проекты покупать планируете?

Пока конкретных ТРЦ, которые компания «РосЕвроДевелопмент» готова приобрести, нет. Но мы держим руку на пульсе и не исключаем такой возможности в долгосрочной перспективе.

Поделиться