Александр Никишов, коммерческий директор ООО «Холдинг «Строительный Альянс»: «Улучшить инвестиционную привлекательность земельного участка можно при помощи Due Diligence»
О том, что такое Due Diligence земельных участков, какова его роль при реализации проектов, насколько Due Diligence может изменить исход сделки, делится Коммерческий директор ООО «Холдинг «Строительный Альянс» Александр Никишов.- Во многих странах Due Diligence является обязательной процедурой проведения сделки. Земельные участки в этом случае не исключение: зачастую именно на этом уровне могут возникнуть ограничения и риски, которые впоследствии будут иметь влияние на исход всей работы. О какого рода рисках идет речь, в первую очередь? И как Due Diligence может повлиять на сделку?
- Это могут быть и экономические, и налоговые, и политические риски. Последующие ошибки в маркетинге, которые приводят к формированию неправильно выверенной концепции развития проекта. Но, в первую очередь, это, конечно, финансовые риски. Правовая история объекта недвижимости, скрытые конфликты и претензии становятся чреваты дополнительными расходами. Договорные обязательства, без выполнения которых права на ресурс не перейдут к потенциальному инвестору, также могут повлиять на финансовую сторону сделки. Информация, тщательно запрятанная в нормах градостроительного кодекса и кадастровых планах, будет иметь ключевое значение при проведении Due Diligence земельного участка. На практике это может привести как к изменению условий, так и к отказу от сделки, в принципе.
- Что конкретно анализируется в процессе DD земельных участков? На что должен обратить внимание потенциальный участник сделки?
- Процедура Due Diligence в основном состоит из нескольких взаимосвязанных шагов, цель которых – понять условия и наилучшие варианты использования приобретаемого земельного участка. Как правило, в процессе DD проводится правовой анализ, исследуется история создания объектов, расположенных на земельном участке, определяются права третьих лиц, имеющих отношение к земельному ресурсу. Зачастую Due Diligence дает общее понимание, каким образом, приобретался и оформлялся данный земельный участок, какие обременения и ограничения присутствуют, и как они могут повлиять на дальнейший процесс реализации объекта и выстраивание системы эксплуатации и управления.
- При каких результатах Due Diligence уместно было бы говорить о том, что сделка априори не может быть совершена?
- Например, земельный участок не всегда может быть предметом сделки. Говорить о сделке можно лишь после того, как все необходимые документы на объект недвижимости будут приведены в соответствие с законодательством. Чтобы земельный участок имел все необходимые основания для заключения соглашений и договоренностей, нужно определить и установить его границы, поставить на кадастровый учет. От этого и будет зависеть дальнейший исход сделки. Часто при выделении границ земельного участка остается невыявленной информация, основанная на правовой истории объекта – неоформленные инженерные коммуникации, незаконные операции в цепочке приобретений, неучтенные условия наследования. Все это, как правило, изучается методами Due Diligence.
- Существуют ли обременения и ограничения на использование земельного участка, способные повлиять на развитие и последующую эксплуатацию объекта? Как можно избежать рисков при этом?
- На практике риски подобного рода сопряжены с тем, какая инженерная инфраструктура присутствует на исследуемом земельном участке – как проходят кабельные линии, где располагается газопровод, имеются ли подземные водопроводы, охранные зоны, карстовые пустоты и т.д. Если, например, участок попадает в зону отчуждения газопровода и его перенос экономически нецелесообразен или физически невозможен, строительство объекта на данной территории исключено. Порой недобросовестные участники сделки предъявляют заведомо ложную информацию по точному расположению тех или иных инженерных коммуникаций на земельном участке, и получается, что по представленным данным, граница проходит в соответствии с установленными требованиями. На деле, в лучшем случае, это грозит ощутимой финансовой нагрузкой, в худшем случае – невозможностью реализации сделки. Эксплуатация объекта и управление при выявленных ограничениях не представляются возможными. Специальных вариантов для адаптации системы технического обслуживания при существующих условиях нет.
Встречаются случаи, когда инженерные коммуникации были проведены на земельном участке задолго до процедуры его оформления и выделения. При этом, документальных подтверждений тому нет, юридически процедура не была закреплена должным образом. Тем не менее, перенести эти коммуникации в сложившихся обстоятельствах будет довольно проблематично.
- Чем в итоге может обернуться для правообладателя приобретение земельного участка, где ограничения и проблемы обнаружились лишь после заключения сделки?
- В некоторых случаях это чревато утратой права на земельный участок. Напомню, право, в частности, может утратиться в результате признания сделки недействительной, а также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд. Недействительность сделки может фиксироваться и тогда, когда выстраивается целая цепочка незаконных приобретений земельного участка. При этом определяется уровень и предел законной юридической ответственности, выявляются права третьих лиц. Существенное влияние на формат развития территории будет иметь правовая ситуация, сложившаяся вокруг соседних участков. Например, их виды разрешенного использования могут определить и концепцию застройки приобретаемого участка. Выявление крупных нарушений экологических норм создадут дополнительные препятствия к реализации проекта. Свои ориентиры и варианты развития территории даст и ландшафтно-визуальный анализ. Так, например, нужно понимать, что возведение многоэтажных зданий рядом с объектами культурного наследия противоречит Градостроительному кодексу: объекты культурного наследия в обязательном порядке должны визуально хорошо просматриваться.
- Как вы уже сказали, процедура Due Diligence земельных участков только начинает набирать обороты в нашей стране и занимать свое место в инвестиционном процессе. С какими трудностями приходится сталкиваться? Есть ли на рынке альтернатива Due Diligence?
- Альтернатива несомненно есть, но не в том объеме и не по всем направлениям Due Diligence. Часть обязательств по исследованию и аудиту земельного участка может взять на себя Служба заказчика и Службы геодезии и геологии. Исследуется местность, проводится анализ ограничений и правовой основы земельного участка, подготавливается вся необходимая документация. Но юридическое и маркетинговое обоснование сделки требует подключения дополнительных ресурсов и возможностей.
Несмотря на необходимость управления рисками и очевидность создания эффективной инвестиционной политики, трудностей роста у Due Diligence достаточно. Одна из основных проблем – наличие обстоятельств, которые замалчиваются или скрываются продавцом преднамеренно. Зачастую это говорит больше даже не о внешних опасениях за исход сделки, а о недоговоренностях между самими участниками процесса. Очень важно в таком случае заключить отдельное соглашение о конфиденциальности. Только в условиях открытости и прозрачности Due Diligence может стать незаменимым, крайне полезным и важным этапом процесса создания экономически рентабельного продукта.
Поделиться
