Елена Семенихина, директор по развитию «ГЕМА Инвест»: «Отечественные деньги почти всегда дороже иностранных»

- Не секрет, что ГЕМА Инвест строит складской комплекс «Голицыно». На какой стадии сейчас находится этот проект? Когда склады будут введены в эксплуатацию?

Проект уже функционирует: 3 склада общей площадью 36000 м2 введены в эксплуатацию в 2004-2007 гг., еще 2 складских блока (2660 м2 и 4068 м2) построены и введены в эксплуатацию в 2014г. В наших планах построить еще один блок площадью 5660 м2 – и на этом завершить развитие складской части проекта «Голицыно».

- Поговорим о другом проекте ГЕМА Инвест. БЦ Premium West дважды получил сертификат соответствия системе конкурсной оценки Green Awards в номинации «Бизнес-центры». Насколько рынок готов к использованию инновационных технологий в строительстве? Насколько это оправданно?

Инновационные технологии в строительстве используются давно и постоянно: химическая промышленность радует нас все новыми марками строительных смесей, технологий производства бетона, стекла и т.д. Прошедший 2013г. стал прорывным в некотором смысле: в России были впервые использованы стеклянные ограждающие конструкции (иными словами – стены), которые удерживают тепло также как толстые бетонные или кирпичные стены. Это недешевая технология, но она несет несомненные плюсы: 100% инсоляция помещений, экономия на электричестве, польза для здоровья сотрудников, отсутствие необходимости выполнять отделку стен по периметру. Готовы ли к этому арендаторы? Конечно, готовы, ведь это неоспоримо хорошая технология. Готовы ли они за это платить больше, чем за стандартные стены со стандартными окнами? Нет, не готовы. Не сейчас.
Отсюда вытекает ответ на вопрос об оправданности применения таких технологий. Чтобы на него ответить, нужно понять  цель девелопера. Если целью является максимально быстрая окупаемость инвестиций, то такой девелопер не станет увеличивать стоимость проекта за счет использования инновационных технологий, ведь это всегда повышает риски проекта и удорожает его. Как правило, так бывает при строительстве с целью дальнейшей продажи проекта. Другое дело, если девелопер планирует владеть построенным зданием в долгосрочной перспективе (15 лет и более); тогда инвестиции в инновации окупятся за счет экономии в процессе более эффективной эксплуатации по сравнению с традиционными зданиями. Другими словами, однозначного ответа на вопрос «оправданно ли применение дорогостоящих технологий при строительстве?» на данный момент не существует.

- Существует мнение, что применение инновационных технологий в строительстве может реально сократить затраты. Насколько это подтверждается на практике?

Это действительно так. Приведу несколько примеров.
Один из самых дорогих отелей в Дубаи радует своих гостей огромным фонтаном высотой в  несколько этажей в лобио. Это не только декоративное решение, оно несет весьма существенную экономию девелоперу. Вода, использующаяся в фонтане, циркулирует  внутри здания, частично снимая тепловую нагрузку (для климата этой страны очень серьезная проблема), тем самым снижая расходы на кондиционирование воздуха.
Другой пример – бизнес центр Premium West. Система отопления и охлаждения в здании реализована с использованием двух ключевых принципов:
1)    использование тепла Земли. Как известно, на большой глубине температура земной коры постоянна, именно до этой температуры нагревается (или охлаждается – в зависимости от сезона) теплоноситель в скважинах под зданием, и затем эту температуру сообщает внутреннему контуру терморегулирования в здании.
2)    Внутри здания теплоноситель распространяется тоже нестандартным путем, без использования радиаторов либо конвекторов. Вместо этого система трубок с теплоносителем вмонтирована в межэтажные перекрытия. Таким образом, эта система зимой работает по принципу «теплый пол», а летом – «холодный потолок».
Реальная ли это экономия? Посудите сами: было ли в Вашей практике, чтобы стоимость коммунальных городских услуг понижалась? Думаю, что нет. Так вот, такая система терморегулирования отменяет зависимость от роста тарифов на отопление. Она использует только электричество для работы насосов. Далее, резерв отказоустойчивости системы – более 65%. Это означает на практике отсутствие необходимости ремонтировать систему около 30 лет.
Применение энергоэффективных стеклянных фасадов (из стекла, удерживающего тепло не хуже толстых кирпичных стен) дает:
а) экономию на электрическом освещении за счет очень сильной естественной освещенности здания с панорамными стенами;
б) экономию на отделке (ведь стеклянные стены не нужно штукатурить, красить и т.д.). Не говоря уже о пользе для здоровья.

- Сегодня невозможно обойти тему нестабильной политической ситуации в отношениях между Россией и Западом, особенно в контексте инвестирования коммерческой недвижимости. Оцените текущую ситуацию на российском рынке инвестирования. Как она изменилась в связи с политической обстановкой на мировой арене?

- Рынок замер в ожидании, когда острота событий будет снята, когда станет понятна новая расстановка политических сил и общее положение вещей на рынке. Успокоятся волнения – придет в норму и рынок.

- Какие проекты (на российском рынке коммерческой недвижимости в целом) могут реально пострадать в связи с политической нестабильностью?


- Политическая нестабильность не щадит никакие проекты, она меняет конъюнктуру рынка в целом. Хотя, все же можно выделить группы риска. Проекты с участием госкомпаний могут быть временно заморожены в связи с изменившимися бюджетными приоритетами. Компании с львиной долей иностранных инвестиций (европейских, в частности) также могут пострадать больше других. Впрочем, реальных примеров приостановки европейских инвестиций на рынке еще не было. Большая вероятность, что и не  будет.

- Как Вы считаете, девелоперам стоит отдавать предпочтение иностранным или отечественным инвесторам? Почему?

- Инвестиционные решения всегда базируются на комплексном подходе, девелопер взвешивает сразу многие факторы. Отечественные деньги почти всегда дороже иностранных. Российские банки чаще всего инвестируют путем проектного финансирования, и получить его не так-то просто. Инвестиции  - это такая же покупка, как, скажем, автомобиль. Имея несколько инвестиционных предложений, девелопер будет выбирать оптимальное соотношение цены инвестиций и их качества. Под качеством инвестиций можно понимать комплекс факторов, таких как уверенность в партнере, его требования к залоговому имуществу, период отсрочки выплаты процентов и многие другие факторы. Иностранный инвестор или отечественный – по сути, в разрезе ситуации это вопрос инвестиционных рисков. Выбор будет сделан с учетом веса данного показателя для конкретного девелопера.

- Какие тенденции на рынке коммерческой недвижимости в России вы можете отметить как новые, непривычные для рынка в целом (за последние год-два)?

- Очевидная тенденция – внимание к энергоэффективности и «зеленым» технологиям. Также важная тенденция – децентрализация офисных помещений, причем как предложения, так и спроса на них. Все чаще крупные компании готовы переезжать за ТТК, а то и за МКАД.

- Гема-Инвест работает на рынке Москвы, Подмосковья и Ленинградской области. Планируете ли вы выход в другие регионы?


- Нет, пока не планируем. Успешный девелопер – это крепкая структура. Мы концентрируем внимание на нашей структуре в перечисленных Вами областях.

- Над какими крупными проектами ГЕМА Инвест планирует работать в ближайшем будущем? Какие направления наиболее интересны для компании в ближайшем будущем?

- У нас продолжается развитие объекта Premium West – его ядром является одноименный бизнес центр, а сейчас мы работаем над торговой составляющей объекта. В ближайшее время мы представим на рынке интересный торговый проект на пересечении Можайского шоссе и МКАД.
Вскоре мы начинаем строительство торгового центра «Голицыно» на первой линии Минского шоссе вблизи г.Голицыно – это торговый центр площадью около 15000 кв.м., состоящий из двух торговых этажей и двух этажей для парковки автомобилей.
Осенью планируется начало строительства складского комплекса Nord Terminal на Ярославском шоссе. Общая площадь проекта составит более 100 00 кв.м. складских площадей.

Беседу вела Валерия Зайкова.

Поделиться



подпишись НА эксклюзивные новости cre