Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами, НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов": "Москва мотивирует иностранных инвесторов""

- Каково сегодня место Москвы с точки зрения инвестиционной привлекательности в разрезе мировой и страновой конкуренции?

- Москва сегодня и на протяжении последних лет – это город мирового уровня, являющийся конкурентоспособным в борьбе за международный инвестиционный капитал.
Если выделять наиболее привлекательные для инвестиций города в мировом масштабе, то лидерами, как по существующим объемам вложений, так и с точки зрения оценки параметров привлекательности, окажутся города США, а также рынки Европы, в первую очередь,  Великобритании, Германии, Австрии, Швейцарии и Франции. Ключевым преимуществом инвестирования в недвижимость в указанных странах являются прогнозируемость и стабильность: в росте экономики, спросе и уровне доходности. Также немаловажным фактором является относительная доступность заемных средств.
Тем не менее, сегодня Россия является неотъемлемой частью мировой экономики.  Поэтому мы видим, что инвесторы практически всех стран не обходят российский рынок стороной, хотя при этом, конечно, стремятся диверсифицировать риски.
При этом эпицентром экономической активности нашего государства остается столица. Хотя, надо сказать, что за последние 2-3 года сильно прибавили и регионы. Качественных проектов в некоторых российских городах не было вообще, поэтому девелоперы стремятся занять неохваченные рынки. Особенно активно в регионах развивается рынок торговой недвижимости, где можно достигнуть высоких показателей доходности, а также сегмент индустриальной недвижимости.

- Москва сегодня и на протяжении последних лет – это город мирового уровня, являющийся конкурентоспособным в борьбе за международный инвестиционный капитал.

- Если выделять наиболее привлекательные для инвестиций города в мировом масштабе, то лидерами, как по существующим объемам вложений, так и с точки зрения оценки параметров привлекательности, окажутся города США, а также рынки Европы, в первую очередь,  Великобритании, Германии, Австрии, Швейцарии и Франции. Ключевым преимуществом инвестирования в недвижимость в указанных странах являются прогнозируемость и стабильность: в росте экономики, спросе и уровне доходности. Также немаловажным фактором является относительная доступность заемных средств.
Тем не менее, сегодня Россия является неотъемлемой частью мировой экономики.  Поэтому мы видим, что инвесторы практически всех стран не обходят российский рынок стороной, хотя при этом, конечно, стремятся диверсифицировать риски.
При этом эпицентром экономической активности нашего государства остается столица. Хотя, надо сказать, что за последние 2-3 года сильно прибавили и регионы. Качественных проектов в некоторых российских городах не было вообще, поэтому девелоперы стремятся занять неохваченные рынки. Особенно активно в регионах развивается рынок торговой недвижимости, где можно достигнуть высоких показателей доходности, а также сегмент индустриальной недвижимости.

- Можно ли выделить какие-то конкурентные преимущества у Москвы перед другими мировыми инвестиционными центрами?

- На сегодняшний день Москва имеет несколько конкурентных преимуществ перед другими мировыми столицами. Во-первых, это доходность. Как известно, рынок недвижимости схож в этом смысле с рынком ценных бумаг: чем больше риски при инвестировании, тем выше доходность. Так, если в Европе средний показатель доходности от инвестиций в недвижимость находится на уровне 5%, то для Москвы в зависимости от сегмента недвижимости эта цифра составляет 8-30%. Безусловно, такое превосходство «мотивирует» иностранных инвесторов.
Еще одно веское преимущество Москвы – это широкие горизонты развития. В данном случае я имею ввиду сразу два момента. Во-первых, Россия является государством с развивающейся экономикой, поэтому имеет высокий потенциал. Во-вторых, большинство европейских городов страдают дефицитом земельных участков для развития новых проектов. В Москве же такая ситуация имеет место быть в центре, однако при этом и здесь есть еще много возможностей для развития: редевелопмент, работа с историческими памятниками, реновация старого жилого фонда. Территория же Новой Москвы, напротив, сегодня активно осваивается. Причем речь идет о комплексных масштабных проектах.
Третий момент, который хотелось бы подчеркнуть, это настрой города в сторону инвесторов, в том числе иностранных. Конечно, расхождение во мнении применительно к развитию города у его администрации и бизнеса существуют, однако при этом возможностей для входа на наш рынок также предоставляется достаточно. В частности, речь идет и о государственных заказах. Так, в проектах развития транспортно-пересадочных узлов примут участие китайские и итальянские инвесторы. В последнее время Москва не только открыта к диалогу, но и подходит к проработке проектов на очень качественном уровне, поэтому партнерство с иностранными инвесторами в формате государственно-частного партнерства также усиливается.

- Какие сегменты недвижимости наиболее привлекательны в Москве?

- На самом деле достаточно сложно назвать какой-то один сегмент, поскольку каждый имеет свои преимущества, и тут все зависит от той стратегии, которую выбирает инвестор, и тех целей, которые он перед собой ставит.
Наиболее доходный в России сегмент – это жилье. На этом рынке в Москве присутствует несколько иностранных инвесторов, которые работают здесь уже много лет. Что касается коммерческой недвижимости, то пока наибольший интерес вызывает торговый и офисный сегменты. Когда мы говорим об инвестировании в такие объекты, то тут более привлекательны готовые объекты высокого класса, так как для инвестора объекты низкого класса не представляют интереса, в силу их низкой доходности. Приобретение объекта низкого класса может осуществляться лишь с целью дальнейшего повышения класса/редевелопмента.
В частности, на офисном рынке наиболее привлекательные объекты располагаются в центре Москвы; также интерес у иностранных инвесторов вызывает рынок Москва-Сити как понятный и востребованный на западе формат бизнес-кластера. Большинство иностранных компаний хотят или уже имеют свое представительство здесь.
В торговой недвижимости привлекательны объекты с удачной локации: в местах с высокой проходимостью, и с качественной концепцией.
Наиболее активно в прошлом году в России развивался сегмент индустриальной недвижимости. Хотя это достаточно молодой сектор, что сопряжено с определенными рисками для инвесторов, в тех случаях, когда государство оказывает поддержку подобным проектам, они успешны и привлекательны с точки зрения их экономики. 

- Какие сегменты недвижимости наиболее привлекательны в других мировых столицах?

- Говоря об инвестициях в недвижимость других мировых столиц, можно отметить, что ситуация различается в зависимости от города и тех вводных условий, которые он дает. Но если говорить именно об интересе российских инвесторов, то это, в первую очередь, жилье, что для многих инвесторов еще и означает возможность получения вида на жительство.

- Каковы ключевые проблемы существуют у Москвы в плане ее инвестиционной  привлекательности?

- Ключевая проблема одна. Это страновые риски. Существующие у иностранных инвесторов опасения в сторону российского рынка являются результатом совокупности множества факторов, связанных с вопросами законодательства, налогообложения, настроя государственных органов, прозрачности согласований, качества проработки проектов, доступности заемного финансирования и пр. В итоге все это можно свести к тому, что инвестор просто не понимает, чего ожидать и не может быть уверен в том, что его проект будет реализован, поскольку неясны все критерии, на которые следует опираться при его подготовке. Для решения именно этих проблем, с которыми встречается иностранный инвестор, в первую очередь, нацелена наша Объединенная рабочая группа по сопровождению иностранных инвесторов. Мы занимаемся решением этих вопросов, как на уровне конкретных проектов, так и на более глобальном, вплоть до инициативы корректировки законодательства в этом направлении. Мы собрали команду единомышленников, заинтересованных в улучшении инвестиционного климата в стране, и способных решать подобные задачи, благодаря наработанному опыту.
Также можно говорить и о ряде других проблем, таких как, например, достаточно высокая стоимость вхождения на московский рынок. Известно, что в ряде сегментов недвижимости цены в Москве являются самыми высокими в мире. Еще одни вопрос, проработкой которого также занимается наша организация, это закрытость информации о некоторых проектах, что является камнем преткновения для иностранного инвестора для вхождения в них.

- Резиденты каких государств наиболее активно инвестируют в Москву?

- На московском рынке активно представлены европейские инвесторы. Отдельно можно выделить всю Скандинавию, Германию, Францию. Также во многом благодаря плотному сотрудничеству на политическом уровне в московских проектах активно участвуют и восточноазиатские страны, особенно инвесторы из Китая. Отдельная история – возврат российского капитала в виде скрытых инвестиций из развитых европейских стран: Англии, Швецарии, оффшорных юрисдикций и стран Ближнего Востока.

- Как вы оцениваете многочисленные рейтинги привлекательности городов и место Москвы в них? Насколько оно объективно?

- В мировых рейтингах Москва стабильно занимает позиции на уровне 20-25 места. В принципе, я думаю, что это соответствует действительности. Тем более что чаще всего оцениваются реальные показатели по объемам инвестиционных вложений в недвижимость городов. При этом Москва также имеет одни из самых высоких показателей с точки зрения планов инвесторов в дальнейшем инвестировать в город. Таким образом, мировой бизнес-общественностью признается высокий потенциал города, но высокие риски не позволяют нахлынуть иностранным инвестициям в город массовым потоком.
Совершенно другой вопрос – это рейтинги российских городов. В частности, я, конечно, имею ввиду рейтинг, составленный Агентством стратегических инициатив, где Москва, а также второй по величине и объемам инвестиций город России – Санкт-Петербург, заняли весьма скромные позиции. Этот парадокс, когда города, которые привлекают подавляющий объем инвестиций, являются далеко не самыми инвестиционно привлекательными с точки зрения определенных критериев, вполне объясним. Во-первых, скорее всего, к Москве изначально предъявляются более высокие требования как к столице. Во-вторых, действительно возможности в других регионах могут быть лучше, но доходность в Москве в большинстве случаев остается выше. Так что об объективности месторасположения Москвы в этом рейтинге судить достаточно сложно. Хотя, надо отметить, что лидирующие регионы, Калужская, Ульяновская области и ряд других, получили свои места заслуженно.

- Ваш прогноз развития инвестиционной привлекательности Москвы и ее положения в мировом инвестиционном поле?

- Как я уже отметила, Москва обосновалась на весьма прочных позициях с точки зрения интереса инвесторов к городу. Сейчас первоочередными задачами является постепенное снижение рисков при сохранении высоких показателей доходности. На мой взгляд, во многом город находится на правильном пути, и инициатива власти и бизнес-сообщества в этом направлении чувствуется. Потенциал развития инвестиционной привлекательности города очень высок, наша задача сейчас грамотно им распорядиться.

Поделиться