Бабюр Дикер, главный управляющий директор Storm Properties: "Политические и экономические события последних месяцев сместили акценты на рынке офисной недвижимости"

- К2 Business Park стал первым в России бизнес-центром класса А, получившим оценку Excellent по BREEAM Europe Commercial. Насколько сложно было получить сертификат?

- Стандарты экологического строительства стали применяться на российском рынке сравнительно недавно, поэтому на сегодняшний день процесс сертификации является довольно трудоемким. Однако принимая решение о развитии эко-эффективного проекта, мы вместе с проектировщиками NBBJ уже на стадии проектирования заложили все необходимые критерии, которые позволили бы нам выйти на столь высокую оценку. Для нас процесс сертификации был поступательным, осознанным. Основной объем работы пришелся на стадию формирования концепции. В процессе строительства мы непрерывно консультировались с сертифицированным оценщиком, что позволило нам реализовать на практике все, что было заложено в концепцию.

- Стал ли этот проект экспериментальным для Storm Properties или у вас есть планы строить другие объекты такого уровня в России? Насколько сложно строить в России подобные объекты?

- С точки зрения концепции, К2 не является экспериментальным. Менеджмент компании имеет опыт в реализации удаленного от центра бизнес-парка «Крылатские холмы», который и по сей день не утратил своей актуальности.
Что касается экологической сертификации, сейчас это становится нормой для качественных бизнес-центров и продлевает жизнь объекта на десятилетия вперед, формируя стабильный арендный поток и инвестиционную привлекательность. Storm Properties в своей работе прежде всего ориентируется на высокое качество создаваемых объектов, задавая планку для рынка коммерческой недвижимости в целом.  Экологически рациональное проектирование и строительство – это один из важнейших принципов нашей работы, который к тому же востребован крупными международными арендаторами. Поэтому мы будем продолжать практику экологического сертифицирования и в рамках работы над будущими проектами. Например, новый офисно-деловой центр в районе Фили, который мы планируем построить к концу следующего года, также будет сертифицироваться по BREEAM. Несмотря на то, что объект находится на стадии проектирования, мы уже ведем работу над внедрением принципов экологической устойчивости.

- Какие инновационные технологии были применены при строительстве К2 Business Park?

- В рамках концепции «зеленого здания» в бизнес-парке использованы передовые энергосберегающие технологии, которые не только обеспечат бережное отношение к окружающей среде, но и позволят будущим арендаторам сократить эксплуатационные расходы.
Продуманная архитектура предусматривает обилие естественного освещения, высококачественные фасадные системы, локальное теплоснабжение и энергоэффективные системы освещения, охлаждения и вентиляции. Все инженерные системы будут управляться с помощью сложной системы автоматизации и диспетчеризации здания (BMS) с контролем энерго- и водопотребления. Вентиляционные системы оснащены системой рекуперации тепла, что снижает нагрузку на кондиционирование и отопление. Стратегия наружного освещения с низким энергопотреблением уменьшит эффект светового загрязнения. Немаловажным условием получения столь высокой оценки BREEAM было использование экологически чистых материалов, не содержащих токсинов и не оказывающих негативного воздействия на окружение.

- Как сейчас меняются потребности арендаторов БЦ? Готовы ли они к повышению качества и одновременно с этим арендных ставок?

- Рост предложения при общем замедлении спроса трансформирует рынок коммерческой недвижимости в рынок арендатора. В этих условиях наличие сертификата экологической эффективности формирует конкурентное преимущество, которое, однако, сложно монетизировать. Во-первых, растущий объем предложения бизнес-центров и гибкость собственников в отношении пересмотра текущих условий аренды, дает арендаторам возможность без спешки выбирать подходящий объект, который удовлетворит их ожидания в отношении качества и арендной ставки. В данном случае, наличие сертификата может стать дополнительным фактором, влияющим на положительное решение об аренде, но далеко не главным. Во-вторых, на сегодняшний день только крупные международные компании могут оценить выгоду от аренды офиса в «зеленом здании». Большинство российских арендаторов пока не имели возможности испытать преимущества, такие как экономия на коммунальных расходах, более высокая эффективность работы, снижение уровня заболеваемости сотрудников и тд.
По мере того, как принципы экологического строительства будут приживаться на российском рынке и становиться общими требованиями, предъявляемыми к офисным зданиям, собственнику будет все сложнее обосновать более высокую арендную ставку наличием сертификата.

- Как сейчас проходит строительство К2?

- Строительство ведется с опережением графика. Начавшись 1 июня 2013 г., строительство первой очереди К2 завершится уже в конце этого лета. В настоящее время каркас Корпуса А полностью возведен, завершаются фасадные работы по остеклению здания, работы по монтажу внутренних инженерных систем, ведутся отделочные работы. Мы также завершаем работу над отделкой шоу-рума, так что в скором будущем каждый желающий сможет оценить качество и замечательные видовые характеристики проекта. Практически полностью возведен каркас корпуса В, который мы начали строить в декабре прошлого года. Полное завершение всех четырех очередей проекта планируется к IV кв. 2015 года.

- Ощущаете ли вы какой-то дискомфорт в связи с нестабильной политической ситуацией между Россией и странами Запада и колебанием курса валют?

- Политические и экономические события последних месяцев сместили акценты на рынке офисной недвижимости. В последнее время мы наблюдаем рост спроса на покупку офисной недвижимости, поскольку некоторые компании пытаются обезопасить себя от непрогнозируемых изменений расходов на аренду помещений. Изменения в порядке налогообложения подливают масла в огонь. Тенденция поддерживается появлением объектов, предлагающих на продажу офисы в нарезку. На мой взгляд, эта тенденция временна и сойдет на нет по мере стабилизации экономики.

Пока можно отметить несколько стратегий, которые избирают арендаторы. Первые стремятся оптимизировать использование занимаемого офиса, сокращая арендуемую площадь или сдавая ее в субаренду. Вторые ищут альтернативу дорогим офисам в центре, выбирая аналогичные по качеству, но удаленные объекты. Третьи приостанавливают поиск помещений, сосредотачивая свои усилия на пересогласовании условий аренды текущего помещения. Так или иначе, все эти стратегии объединяет желание сократить необдуманные расходы на аренду офиса. И формат децентрализованных бизнес-парков в этом смысле – наилучшее решение.

- Расскажите о вашем проекте во Владивостоке. Чем строительство ГУМа во Владивостоке заинтересовало Storm Properties?

- Хочу сразу отметить, что выход в регионы Storm Properties не был стратегической задачей. Выбор Владивостока начался со знакомства с локальным партнером, который предложил сотрудничество по одному из своих объектов. ГУМ на тот момент был функционирующим торговым объектом, расположенным в сердце города в прекрасном историческом здании, но требовал реконструкции и реконцепции. Сложившийся имидж торгового объекта, уникальность его местоположения обозначили его многообещающее будущее. Кроме того, уровень развития региональных рынков недвижимости позволяет реализовывать знаковые объекты, задающие стандарты качества и привлекающие крупных федеральных ритейлеров. И это касается всех сегментов недвижимости.

- С какими трудностями вы столкнулись при реализации проекта на менее знакомом для вас рынке? В чем отличия работы на рынке Владивостока от московского рынка?

- Основной трудностью для любого девелопера при выходе не незнакомый региональный рынок является отсутствие знания всех «правил игры», то есть региональные особенности в прохождении процедур согласований и получения технических условий. В этом случае наличие надежного локального партнера является неоценимым подспорьем. Кроме того, сложности часто возникают при выборе подрядчиков, начиная с недостаточной квалификации и заканчивая невозможностью осуществлять контроль за ходом работ. В результате недопонимания допущенные подрядчиком ошибки могут нанести ущерб как процессу девелопмента, так и репутации застройщика.  Поэтому немаловажным условием успешного управления является присутствие контролирующих представителей компании в регионе присутствия, У нас, например, открыто обособленное подразделение  компании непосредственно в Владивостоке. Помимо прочего для проектов, которые ориентированы не на местные спрос, а на спрос со стороны игроков федерального уровня, всегда сохраняется высокий маркетинговый риск.

Беседу вела Валерия Зайкова, CRE.

Поделиться