Арсен Аюпов и Рамиль Мухтасаров, управляющие партнеры RE Group: "Индустриальным паркам необходимо привлекать якорных арендаторов"

-  Какие формы государственно-частного партнерства вы считаете наиболее эффективными при строительстве индустриальных парков?

Арсен Аюпов:  Я считаю, что сейчас наиболее эффективна именно та форма ГЧП, которая уже сложилась. Другой вопрос в том, насколько это действительно можно назвать государственно-частным партнерством. Дело  в том, что, создание Корпораций развития в субъектах федерации для дальнейшего взаимодействия с инвесторами, выходит за рамки ГЧП, т.к. соглашения с инвесторами заключают именно корпорации развития, которые, с юридической точки зрения, являются коммерческими организациями в форме открытых акционерных обществ. Субъекты намеренно пошли по пути создания таких ОАО, чтобы иметь возможность заключать соглашения с инвесторами в существующем правовом поле. Именно поэтому такой формат сотрудничества сложно назвать ГЧП, т.к. соглашение заключается между двумя коммерческими организациями: Корпорацией развития и инвестором. Зачастую в таких соглашениях сторонами являются также муниципалитет и субъект федерации в лице главы субъекта, но, как правило, эти две публичные стороны выступают лишь в качестве гарантов того, что соглашение будет исполнено. В этом случае на стороне субъекта практически нет никаких обязательств. Все основные обязательства по подтягиванию коммуникаций, строительству инфраструктуры возложены на Корпорацию развития. Этот механизм удобен для инвестора, поскольку позволяет ему прийти на готовый участок. Он удобен и для субъектов федерации, поскольку  позволяет  привлекать инвестиции. Такая форма взаимодействия сложилась в Калужской области, Татарстане, Тульской области.

- С какими проблемами сталкиваются частные и публичные партнеры при реализации проектов в формате ГЧП в индустриальных парках?

А.А.:  Основная проблема, с которой сталкивается инвестор – это получение гарантий того, что те функции, которые берет на себя Корпорация развития, будут исполнены. В ряде субъектов РФ существуют случаи, когда эти функции не исполняются. В случае, когда государство не подводит коммуникации, не строит дорогу, инвестор остается по сути обездоленным. Как положительный пример можно привести особую экономическую зону Людиново в Калужской области. Здесь мы видим прогресс с точки зрения не просто привлечения инвестиций, а того, как государство  работает с ними, насколько быстро решаются вопросы, связанные с выдачей разрешительной документации, что очень важно для инвестора. Когда такие огромные заводы как Континеталь на 200-300 тыс. кв.м. строятся за год с момента заключения инвестиционного соглашения до перерезания ленточки – это действительно впечатляет. Некоторые девелоперские проекты в Москве или других субъектах строятся годами просто по причине того, что чиновники на местах задерживают прохождение той или иной документации. Ни один инвестор не будет готов вкладываться в крупные проекты, если не будет гарантий со стороны власти. Сегодня важно решать именно вопросы бюрократии, это повлечет за собой большой поток инвестиции в РФ.

Рамиль Мухтасаров:  Залогом успешного развития любой особой экономической зоны или индустриального парка является привлечение якорного резидента (инвестора), который занимает 30-40% площадей. В свою очередь он тянет за собой более мелких резидентов и задает некие правила игры, определяет сегмент (строительный, кластер, IT-кластер и т.д.). Якорные резиденты создают большое количество рабочих мест, влияют на развитие инфраструктуры, строительство жилой недвижимости, развитие бытовой инфраструктуры (школы, рестораны, отели), а также развивают малое и среднее предпринимательство, которое выступает в роли подрядчиков. Регионы не думают о том, чтобы привести крупных инвесторов, которые бы изменили ситуацию.

- Как Вы оцениваете законопроект о ГЧП, принятый Государственной Думой в первом чтении?

А.А.: На сегодняшний день развитие законодательства и реальная практика ГЧП несколько отличаются друг от друга. Как Вы знаете, сейчас в России не существует законодательства, регулирующего государственно-частное партнерство, существует закон о концессионных соглашениях, который пока остается малоприменимым и относится к строительству дорог, аэропортов и других наиболее крупных объектов инфраструктуры.

Существующий законопроект обсуждается уже несколько лет. Изначально существовало два законопроекта, один из которых заключался в том, что ГЧП должно регулироваться нормами субъектов федерации, поскольку практически в каждом субъекте есть законы, регулирующие инвестирование и государственно-частное партнерство. Таким образом, первый законопроект  определял понятийный аппарат, остальное должны регулировать законы субъектов федерации. Данный законопроект не выдержал критики. Второй законопроект призван регулировать общие нормы права по вопросам ГЧП для всех субъектов. Именно этот законопроект прошел сейчас первое чтение. В отношении него также было много критики. Тот законопроект, который сейчас направлен на второе чтение, очень изменился после первого чтения, в него были добавлены новые положения. Одним из важнейших сдвигов стало определение не только государственно-частного партнерства, но также и муниципально-частного партнерства в рамках законопроекта. Тем самым данный закон распространится также на отношения инвесторов с муниципалитетами. На мой взгляд, это очень позитивное решение, говорящее о том, что даже глава местного самоуправления вправе заключать соглашения о ГЧП. Что касается недоработок законопроекта, то, по моему мнению, это отсутствие четко определенных форм ГЧП. В мире существуют различные формы ГЧП, которые четко определяют объем прав сторон. К сожалению,  подобная мировая практика пока не перенимается в России. Это является безусловным минусом законопроекта, поскольку все инвесторы отталкиваются от существующей мировой практики.

Принятие закона о ГЧП это очень важный шаг, который позволит развивать инфраструктуру, строительство дорог, портов, вокзалов, медицинских, спортивных учреждений и т.д.  Принятие закона о ГЧП – очень актуальный вопрос.

Р.М.: Хотел бы добавить, что формы ГЧП позволяют реализовывать проекты (в особенности инфраструктурные) с привлечением частных инвестиций и рыночного управления, что значительно удешевляет проект для государства. Зачастую, когда строит государство, тратятся большие деньги, а уровень эффективности недостаточно высок. Нужно также осознавать, что при взаимодействии инвестора и государства очень важным моментом являются понятные «правила игры» для всех и защита инвестиций.

-RE Group занимается поиском потенциальных партнеров и резидентов для новых и существующих индустриальных парков в Московской области. Сейчас в МО не так много индустриальных парков. Оцените привлекательность региона со стороны партнера.

Р.М.: Как регион Московская область очень привлекательна и имеет большой потенциал. Этому способствует ряд факторов: близость рынка сбыта продукции, кадры, которые уже есть в области, а также возможность реализовывать промышленные или инфраструктурные проекты рядом  с местом жительства людей. Это принципиально важно. Сейчас в большинстве стран девелоперские проекты развиваются именно по такому принципу: человек работает там, где живет. В Новой Москве при планировке территорий тоже придерживаются этой концепции.

Однако в области есть и ряд проблем, связанных с тем, что очень мало земли принадлежит региону. Много земли в 1990е годы раскупили частные инвесторы. Сейчас область планирует разработать механизм, как вернуть  те земли, которые не используются собственниками, и либо отдать их под сельское хозяйство, либо создавать там промышленные площадки. Мы как раз обсуждаем с Корпорацией развития Московской области ряд проектов по созданию индустриальных парков в регионе. Мы также ведем ряд резидентов, которые рассматривают МО как привлекательную. Губернатор МО А. Воробьев в своих обращениях подчеркивает, что власти открыты к сотрудничеству с инвесторами.
Согласно исследованиям около 60 индустриальных парков могут быть созданы в МО. Сейчас действует около 10, среди которых нет ни одного государственного.

А.А:  В этом году заявлено открытие 4 государственных индустриальных парков в Московской области. В основном это парки, которые были созданы или создаются за счет бывших земель Минобороны, которые были переданы Московской области. Если все сложится удачно, в конечном итоге появятся областные индустриальные парки, которые, возможно, станут успешными. Этому способствует и та опытная команда, которая пришла сейчас в Корпорацию развития МО. В Московской области уже есть примеры успешных частных индустриальных парков, например Дега.

Р.М.: Строительство ЦКАДа, которая позволит обеспечить логистику поставок продукции, произведенной в МО, на территорию всей России, тоже играет важную роль. Еще один плюс области – есть особая экономическая зона – Дубна, которая изначально создавалась как кластер для информационных и нанотехнологий. Сейчас важно выстроить правильное взаимодействие с инвесторами и создать механизмы, которые могли бы уменьшить вложения инвестора в запуск производства.

- Расскажите о Вашем проекте «Центр предпринимательства «REWORK». Как пришла идея заняться коворкингом? Оцените объем инвестиций и сроки окупаемости проекта.

Р.М.: Идея создать подобный проект пришла нам чуть меньше года назад. Мы рассмотрели опыт уже существующих коворкингов и увидели, что проект может быть коммерчески успешным. Рынок стал расширяться и люди начали воспринимать такие места как постоянное место работы, которое обеспечивает определенными нуждами для ведения бизнеса, место, где можно найти партнеров, клиентов, получить консалтинг, образовательные программы. В таком случае коворкинг – это уже не просто пространство, где люди сидят и работают, это полноценная инфраструктура. Еще один важный фактор – наш деловой клуб Синергия, который состоит из того контингента предпринимателей, который мы хотели бы видеть в проекте. Мы провели в клубе опрос, всем понравилась эта идея. Мы намеренно выбрали сегмент не тех, кто только начинает свой бизнес, а людей с определенным опытом, работающих в коммерческих структурах, начинающих свой собственный или параллельный бизнес. Мы поняли, что обязательные элементы проекта – это open space, если человек работает только на себя; мини-офисы, что тоже востребовано (20-30 кв.м, мебелированные, с интернетом, включенными в абонентскую стоимость часами пользования переговорной комнатой, секретарским обслуживанием, телефонией, бухгалтерией, юридическим адресом); третья составляющая – это конференц-зона, где люди могли бы поучаствовать в семинарах или проводить свои презентации.

Спрос постоянно растет, это связано с тем, что многие маленькие компании уходят от того, чтобы набирать непрофильный персонал, т.е. тот персонал, который непосредственно не участвует в генерации прибыли. Это IT'шники, бухгалтер, секретарь, юрист. Получается, что всему оставшемуся персоналу хватает мини-офиса. Все остальные функции переходят на нашу управляющую компанию. Тем самым компания снижает свои затраты и сосредотачивает свои усилия на развитии бизнеса.

А.А.: Пока мы не готовы раскрывать информацию о количестве инвестиций. Что касается сроков окупаемости, то по нашим расчетам они составят 3-4 года. Сейчас уже появляется аналитика по коворкингу. Согласно исследованиям для городов-миллионников наличие одного коворкинга приходится на 100 тыс. населения, т.е. эти 100 тыс. будут давать заполняемость среднего коворкинга. Население Москвы больше 15 миллионов, а реально действующих коворкингов около 10-15, т.е. заполнен первый миллион из 15. Так что мы не сомневаемся в востребованности проекта. Посетив все действующие коворкинги, мы убедились, что они заполнены на 95-100%, у них также открыты листы ожидания, что говорит о том, насколько данный формат востребован.

Р.М.: Важной составляющей данного формата является качественный офис и внутренняя среда. Мы делаем клубную систему для того, чтобы приходящие люди попадали в клуб и видели себе подобных: активных и предприимчивых людей.

- Эксперты Colliers International отмечают, что инвестиции в коммерческую недвижимость в России за первое полугодие 2014 г упали в 2 раза по сравнению с тем же периодом в 2013 г. А как вы оцените состояние рынка инвестиций в коммерческую недвижимость сейчас?

А.А.: Рынок коммерческой недвижимости в России растет, он еще не насыщен настолько, как в Европе, например. Все те инвесторы, которые к нам идут, хеджируют свои риски, что позволяет им инвестировать и дальше. Как отмечают эксперты, и в их числе мой преподаватель по программе MBA в ВШЭ Людмила Петровна Белых, к.э.н., эксперт Института профессиональной оценки, для России характерна следующая ситуация: пока инвестиции в промышленность идут вниз, что мы и наблюдаем сегодня, инвестиции в недвижимость, особенно в коммерческую, будут идти вверх. Белых прогнозирует, что такая ситуация будет сохраняться в России еще 25-30 лет и у меня нет причин с ней не соглашаться.

- Как Вы оцениваете рынок коммерческой недвижимости Крыма? Насколько он привлекателен для российских инвесторов? С какими проблемами может столкнуться потенциальные инвестор и девелопер?

Р.М.:  Это очень перспективный рынок, если абстрагироваться от существующей политической ситуации. Регион перспективен для нескольких направлений. Прежде всего, это туризм. Развитие туризма будет способствовать развитию рынка ресторанов, апартаментов, ТРЦ. Однако сейчас происходит интеграция в РФ, подключение к платежным системам, подключение к телефонии, к Росреестру, этот процесс привносит нестабильность, оттягивает привлечение инвестиций. Поспособствовать развитию рынка может создание особой экономической зоны.

А.А.: Еще один фактор, который может повлиять на рост экономики региона – создание игорной зоны. Сейчас это активно обсуждается и скорее всего, будет запущено.

Поделиться