Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Inсome Consulting: "В ближайшие 5 лет объем предложения апартаментов удвоится"

-    Начнем с истории. Как давно развивается рынок апартаментов в России и на Западе?

-    На Западе рынок апартаментов развивается уже более 100 лет. Однако в России еще до революции существовали доходные дома, как в Москве, так и Санкт-Петербурге. Поэтому нельзя сказать, что это инновационный рынок для России. Безусловно, на Западе рынок апартаментов является сейчас более зрелым, что связано с более зрелой экономикой западных стран. Активно рынок апартаментов развивается на Западе уже более 50 лет, в России - последние 5-6 лет.

-    Тем не менее, рынок апартаментов, например, в Москве, растет очень активно. С чем это связано?

-    Во многом это обусловлено тем тоном, который задают градостроители. У нас начали вводиться ограничения на строительство офисных и торговых помещений в центральной части города. Девелоперы встали перед фактом, что необходимо развивать бизнес в сфере недвижимости и начали искать альтернативные пути. Среди возможных вариантов в условиях ограничений, конечно, можно отметить строительство гостиниц и  жилья. Как я уже сказала, в центре по офисам и торговой недвижимости есть ограничения, склады тоже не построишь. Соответственно девелоперы начали смотреть, на что есть спрос в данной локации и что текущее законодательство позволяет делать со этими зданиями. Существует спрос на жилье и это предопределило появление апартаментов. Экономический спрос плюс градостроительные ограничения – вот чем обусловлен рост рынка апартаментов. Уровень годовой загрузки в апартаментах – 76-82%, достигается за счет большого количества долгосрочных контрактов. Средний срок корпоративного контракта – 6-7 месяцев, сроки частных контрактов от 2 недель до 4 недель. Такая высокая загрузка очень отличает апартаменты от гостиничного бизнеса. Гостиничная сеть дает меньшие показатели загрузки.

-    Как вы оцениваете состояние рынка апартаментов в столице и регионах России?

-    Безусловно, рынок апартаментов в Москве гораздо более развит и опережает регионы на 3-4 года. Мы делали опросы, смотрели на состояние рынка в ключевых городах-миллионниках и пришли к выводу, что  спрос на доходное жилье, на оформленные продукты проживания со всей отделкой, кухонной утварью и прочим, и средним периодом проживания от полугода, существует везде. И его основное стимулирование идет со стороны бизнес-туризма. Везде, где есть сотрудники, приезжающие работать по контракту в этот регион на среднесрочный или долгосрочный период, есть спрос на такой формат продукта. Плюс есть достаточно зрелый спрос со стороны открытого, не корпоративного рынка. В случае, если арендатор хочет снимать квартиру, но уже обжегся на частном собственнике, когда есть масса ограничений, отсутствуют зрелые договорные отношения, отсутствует страхование своих рисков. В случае с классическими апартаментами мы арендуем у обезличенного собственника у многих подобных проблем не возникает.

-    В каком регионе в России рынок апартаментов развит больше всего?

-    В сибирских, нефтяных городах. Везде, где есть временный рабочий персонал, приезжающий по контракту, он является основным якорем. В Новосибирске, например, внутреннего спроса практически  нет, но есть спрос на апартаменты для детей, которые учатся в университетах в Новосибирске, и чьи родители работают в СФО. Им интересно не покупать квартиры для своих детей, а арендовать качественное жилье на долгий срок. В целом все регионы находятся примерно в одном положении относительно спроса, не выделяется даже Санкт-Петербург. Особняком стоит лишь Сочи за счет текущей, искусственно созданной ситуации. Большое количество размещений строилось к Олимпиаде. Олимпиада кончилась, а объекты пытаются использовать как апартаменты. На текущий момент в Сочи за счет этого введено в эксплуатацию большое количество апартаментов.

-    Будут ли востребованы апартаменты в Сочи?

-    Спроса на апартаменты в том объеме, в каком есть предложение, сейчас, конечно, нет. Девелоперы задумывали, что они продадут эти апартаменты частным собственникам, и те с свою очередь будут сдавать через общую управляющую компанию, либо будут пользоваться ими самостоятельно. По разным оценкам продано до 30% от общего номерного фонда. На мой взгляд, эти показатели несколько завышены. Я думаю, что реальные показатели остаются на уровне 12-18%. Я считаю, что количество собственников прирастет, но не достигнет 50% от общего количества. На текущий момент демпинг еще не начался, все стараются удержать ту цену, которая была, и это тоже отрицательно влияет на спрос. Дешевую рекреационную недвижимость в Сочи, наверно, покупали бы, но когда стоимость квадратного метра 6-7 тысяч долларов за квадратный метр, это дорого. Понятно, что многие закладывают в стоимость свои риски, кредиты, упущенные выгоды, пытаются вложить всю экономику. Но если они хотят сейчас выйти  из проекта, то им нужно демпинговать, фиксировать убытки, но не увеличивать их. Потому что простой объектов недвижимости все равно стоит денег – их эксплуатация, налоги и т.д. Цена является тем фактором, которые сдерживает, например, жителей сибирских городов от покупки рекреационной недвижимости в Сочи.

-    Как вы оцениваете рынок апартаментов Крыма и его перспективы?

-    Крымский рынок пока не очень емкий. До пришествия России в Крым там было всего несколько проектов, которые были созданы как апартаментные комплексы. Я имею ввиду не частный сегмент, а специализированные проекты, построенные как апартаменты с общей управляющей компанией, со службой эксплуатации и т.д. Таких проектов по всему Крыму до 10 и они нашли своего покупателя.

-    Насколько интенсивно будет развиваться рынок апартаментов в Крыму?

-    Курортные апартаменты будут развиваться, и являться частью гостиничных комплексов. Дело в том, что эта комбинация наиболее удачна для девелопмента. Я знаю многие проекты, которые были заложены еще до того, как Крым вошел в состав России, и они предполагали mix use-использование. Например, есть старый пансионат, у него большая территория природного красивого парка с прибрежной зоной. При этом здание пансионата является старым, его необходимо снести и построить на его базе рекреационный объект недвижимости. Мы понимаем, что если мы построим просто гостиницу, учитывая короткий сезон, который имеет место в Крыму, этого не хватит для того, чтобы окупить объект за 8-10 лет, т.е. за тот срок, за который инвесторы готовы гипотетически окупать гостиницу. Чтобы это было окупаемо в такие сроки, собственнику нужно создавать МФК, который позволит расширить сезон и улучшить экономику. Здесь есть два пути: придумать что-то из инфраструктуры, нечто уникальное, интересное, что будет притягивать людей круглый год. Это может быть медицинская или спортивная база.

Но при этом нужно понимать, что если мы работаем с инфраструктурой, то это не приносит быстрой прибыли. Чтобы быстро выйти на процесс окупаемости, нужны разовые сделки, а значит, продажа недвижимости.  Поэтому большинство проектов делают комбинацию, в которой  есть гостиничный рекреационный центр, инфраструктура, развлечения, спорт, медицина, детский комплекс и на этой же территории есть апартаменты, которые продаются в частную собственность. Соответственно собственники апартаментов могут пользоваться ими сами или сдавать в аренду через управляющую компанию, могут пользоваться инфраструктурой на заданных условиях. Увеличение предложения апартаментов в Крыму однозначно будет. Я знаю от 10 до 12 проектов, заявленных в этом году. Сейчас они находятся на разной стадии реализации.

Если говорить в целом, мне кажется, что в последние 2-3 года в России стало можно останавливаться в апартаментах. В рамках наших опросов мы спрашивали, рассматривают ли люди для себя возможность остановиться в апартаментах во время отпуска или бизнес-туризма. И мы можем сказать, что  чем дольше проживание, тем больше вероятность, что человек остановится в апартаментах. Люди, которые едут на месяц, в 90% случаях остановятся в апартаментах.

-    Как Вы оцениваете инициативу московских властей возобновить доходные дома?

-    Положительно, потому что этому процессу необходимо придавать легитимность. Одна из частей нашего исследования как раз посвящена юридическому аспекту апартаментов. Апартаменты – это и не жилье, и не гостиница. Если смотреть опосредованно, то в этом есть свои минусы. Если рассматривать апартаменты, которые не прошли по сертификации как жилье, это означает, что девелопер не соблюдал никакие правила, потому что они к ним и не применяются. Девелоперы строили объект в соответствии с гостиничными нуждами и не построили ни детских садов, ни поликлиник. Поэтому люди, живущие в апартаментах, начинают нагружать местные медицинские учреждения, школы и детские сады, загромождают машинами ближайшие дворы и т.д. С другой стороны жителям апартаментов не всегда нужна социальная инфраструктура, особенно в случае, если они арендованы корпоративной компанией на долгий срок. Поэтому важно найти этому процессу определение, согласовать понятие доходного дома, задать правила игры. В данном случае, чем больше будет определений, тем лучше.

-    То есть это нужно рынку…

-    Рынку это однозначно нужно. Например, московское правительство согласовало функциональный генплан и определило строительство гостиниц в нескольких очень странных  местах: есть гостиницы в Бутово, есть гостиницы с видом на кладбище, есть гостиницы в жилом секторе, где невозможен подъезд. Мы обрабатывали уже несколько таких обращений. Гостиницу в чистом виде там строить нельзя, там нет спроса на гостиничный продукт, нет доступа метро, ни один оператор не возьмет такой объект.  Но при этом там есть спрос на доходные дома, т.е. есть спрос на арендное, качественное жилье. Любой из консультантов, который делает оценку на реализуемость такого проекта, делает заключение, что гостиницу строить нельзя, а вот жилье можно. В свою очередь у девелопера есть ограничения на жилье, по генплану назначение этого участка– создание гостиниц, поэтому появляются апартаменты, создаются апарт-отели. И необходимо делать это легитимно, по всем заданным правилам игры.

-    Как Вы считаете, как скоро государство законодательно закрепит возможность прописываться в апартаментах? Насколько возрастут цены, если это произойдет?

-    Я думаю, что возможность прописываться практически не повлияет на стоимость апартаментов, прибавка может составить лишь 3-5%. Стоимость апартаментов на стадии завершения не слишком отличается от стоимости жилья в этом же районе, и это связано с одним фактором – все апартаменты гораздо более высокого качества, чем такое же жилье рядом.  У всех апартаментов очень красивые вестибюли, интересные планировки, добавлен дизайн и вам в этом проекте просто приятно находиться. Если смотреть на стандартную отделку жилья и апартаментов, расположенных рядом, у апартаментов однозначно будет какое-то более интересное решение и  уровень готовности будет выше. Кроме того, девелоперы, строящие  апартаменты всегда более продуманно подходят к инфраструктуре, добавляют какие-то кафе, заведения, сервисы на первых этажах, консьерж-дески.

Что касается прописки, апартаменты в большинстве случаев создаются в гостиницах, где применимо понятие регистрации. Соответственно,  собственник апартаментов так же будет регистрировать вас. У нас ведь нет института прописки, есть регистрация временная и постоянная. В принципе потери от того, что нет прописки, никакой нет.  И для большинства покупателей это не имеет значения, т.к. для них это вторая или третья недвижимость. Согласно нашему исследованию только для 12-13 % покупателей важен вопрос приписки. Если говорить о доходных домах, то, на мой взгляд, там будет временная длительная регистрация. В Европе если вы продаете квартиру с арендатором, а у него долгосрочный договор аренды, и на момент продажи ему еще 4 года осталось жить в ваших апартаментах, новый собственник не сможет его выгнать, арендатор защищен. Если собственник захочет его выселить, то заплатит большую неустойку. Доходный дом дает защищенность арендатору, такая практика и раньше существовала в России и существует сейчас в Европе.

-    Каковы ожидания потенциального арендатора апартаментов?

-    Есть ожидания по поводу небольших сервисов, большей площади, наличию спортивной инфраструктуры, магазинов, баров и прочего. Ожидания, что апартаменты находятся в достаточно тихом месте, но при этом есть доступ ко всей жизненно необходимой инфраструктуре, не социальной, а именно бытовой. Что в здании будут дополнительные сервисы, что можно вызвать горничную или есть услуга покупки продуктов, или выгула домашнего животного. По поводу домашних животных есть отдельные требования. Половина людей хочет жесткого ограничения, чтобы вообще не было домашних животных в здании. Кто-то не возражает, но считает, что должны быть урегулированы правила их содержания.

-    Многие инвестируют в апартаменты. Насколько это выгодно?

-    Это выгодно. В случае если это классические апартаменты с управляющей компанией, которая может сдавать эти апартаменты, у вас всегда есть выбор. Цена на входе тоже немного ниже, чем в случае с жильем – и это первый плюс. Если вы не хотите там жить, а рассматриваете апартаменты как инвестиционный бизнес, у вас прирастает цена объекта недвижимости, и вы ее отдаете управляющей компании, не занимаясь управлением самостоятельно, УК эксплуатирует апартаменты и сдает в аренду. В результате вы получаете гарантированный доход. Разные УК по разному его гарантируют, в различном объеме, либо берут процент от оборота  в рамках своего вознаграждения. Существует много схем. У нас они тоже начинают использоваться. Инвестиции в апартаменты выгодны благодаря более низкой цене входа, чем в другие сравнимые проекты, и благодаря тому,  что вы можете с себя как с профессионального инвестора снять бремя дополнительной сдачи в аренду. Такой ставки вы никогда не получите, если будете заниматься этим самостоятельно.

-    А каковы ваши прогнозы по рынку на ближайшие 5 лет?

-    Рынок будет только прирастать. Спрос на профессиональные апартаменты тоже будет расти. Сейчас есть несколько игроков, которые вывели на рынок проекты, в которых сумма инвестиций – 2-3 млн рублей. Это стимулирует увеличение количества частных инвесторов. Раньше эти инвесторы нередко вкладывали в недвижимость за границей, сейчас многие неохотно вкладываются в зарубежную недвижимость. Такие проекты - это прекрасная  возможность инвестирования внутри страны. Я думаю, что в ближайшие 5 лет объем предложения апартаментов удвоится относительно текущей рыночной ситуации.

Беседу вела Валерия Зайкова, CRE.

Поделиться