Никола Обайдин, директор по аренде офисной недвижимости PPF Real Estate Russia: "Мы опередили тренд по развитию децентрализованных проектов"

- Как проходил выбор участка для строительства Comcity?

- Наша группа выбрала это место не случайно. Дело в том, что данный участок находится в собственности у нашей компании. PPF, инвестируя в компанию Эльдорадо, приобрела ряд объектов недвижимости, в том числе и этот участок. Далее мы начали анализ и сортировку полученных площадок по положению, приоритетности и уровню интереса для нашей компании. Так, подробно изучив рынок коммерческой и жилой недвижимости, мы приняли решение осваивать площадку в Румянцево в формате офисного парка. Мы были рады узнать, что не только мы работаем в этом направлении, весь рынок недвижимости активно развивается по пути децентрализации.  Сейчас город развивает инфраструктуру в Румянцево и это подтверждает нам, что мы находимся на верном пути. Наш выбор стал результатом не догадки, а тщательного анализа рынка и спроса на нем.

- Можно сказать, что вы в тренде. Я имею ввиду тенденцию  к развитию децентрализованных проектов.

- Да, мы даже опередили этот тренд. Сейчас, когда заканчивается строительство первой фазы Comcity, появляется много децентрализованных проектов. Можно сказать, что такой масштабный офисный проект класса А, как Comcity, стал первым в Москве и, таким образом, мы положили начало развитию именно этого сегмента офисного рынка.

-  Почему выбрана именно такая концепция проекта?

- Сама площадка, учитывая ее месторасположение за МКАДом, в зеленой зоне, диктует свои условия строительства. Если мы рассматриваем офисную недвижимость, то она делится на несколько различных сегментов:  бизнес-центры, высотные здания, бизнес-парки и особняки. Проведя анализ, мы пришли к выводу, что это место предназначено для строительства бизнес-парка и возможно, бизнес-центра как отдельно стоящего здания. У нас большая территория, которая позволяет помимо бизнес-центра построить развитую инфраструктуру: парк, просторную парковку, спортивные сооружения, дополнительные инфраструктурные составляющие, которые бы сделали более комфортной жизнь арендаторов и их гостей. Поэтому был выбран формат, который уже существует во многих развитых городах, таких, как Лондон или Прага – родина нашей компании. За пределами города или на его окраинах строятся именно объекты формата бизнес-парк. А данный формат в свою очередь предполагает невысотное строительство, развитую инфраструктуру, большую зеленую территорию, и безусловно, просторную парковку.

- Сколько процентов офисов сдается с отделкой, а сколько без отделки?

- Рынок меняется, и потребности арендаторов изменяются вместе с ним. Поэтому мы всегда стараемся идти навстречу арендаторам и предоставлять им помещение в том виде, в каком им было бы наиболее удобно. Мы всегда исходим из требований арендатора  и стараемся удовлетворить их. Если говорить о той ситуации, которая сложилась на сегодня, в первой фазе мы реализовали уже почти 80% площадей. Нашим якорным арендатором является компания Ростелеком, она занимает около 60 тыс. кв. м. Ростелеком запросила помещение под отделку. Сейчас они уже начинают отделочные работы и планируют переезд в феврале будущего года.

Наш второй крупный арендатор - это ГК «Систематика», компания занимает порядка 17 тыс. кв. м, и мы передаем им помещение со стандартной отделкой в конце текущего года. Это значит, что мы подписали договор, предусматривающий передачу помещения под отделку, но продолжили сотрудничать и дальше. Мы совместно выбрали компанию-подрядчика, сейчас она выходит на отделочные работы. Таким образом, у нас получился некоторый комбинированный подход.

На днях мы подписываем договор с третьим арендатором, международной IT-компанией, которая займет порядка 6,5 тыс. кв. м, и мы будем передавать им помещение под отделку. Если говорить в целом о том, что мы уже сдали, то подавляющее большинство площадей, во многом благодаря «Ростелеком», передано в состоянии под отделку. Говоря об оставшихся площадях, а это 25 тыс. кв. м, я хочу отметить, что спрос распределился примерно пополам: арендаторы запрашивают помещение как без отделки, так и с отделкой.

- В случае с более мелкими арендаторами все также решается индивидуально?

- Да, совершенно верно. Самый маленький блок на сегодня – это 800 кв. м. И мы готовы выполнить стандартную отделку либо передать помещение под отделку в зависимости от потребностей арендатора.

- Вы уже упомянули о тенденции к децентрализации. Оцените востребованность таких проектов среди арендаторов.

- Сам факт того, что наш объект до ввода в эксплуатацию был сдан уже почти на 80%, говорит о большой востребованности. В пределах старой Москвы, ТТК есть здания, которые уже давно введены в эксплуатацию, но при этом уровень вакансии там может составлять более 50%. Если вы строите качественный проект за пределами МКАД, он, безусловно, будет пользоваться спросом среди арендаторов. Также имеет значение не только качество объекта, но и его расположение. Помимо того, что мы строим качественный объект международного уровня класса А, мы также располагаемся в очень удобной локации, где развита транспортная доступность как на общественном, так и на личном транспорте.

В конце этого года открываются станции метро Румянцево (350 метров от Comcity) и Саларьево, где будет расположен ТПУс парковкой на 5000 мест. Развивается инфраструктура района, открываются ТЦ, больницы, детские сады и т.д., строится дополнительная развязка между МКАДом и Ленинским проспектом, что позволит улучшить транспортную ситуацию на Киевском шоссе. Движение достаточно свободное уже сегодня. В случае, если вы работаете в таком заМКАДном проекте, едете ли вы на работу или с работы, вы всегда движетесь против потока и это большой плюс.

- Правда ли, что арендные договоры Comcity предусматривают расторжение в случае, если не будет построено метро?

- Это не правда. Мы не можем отвечать за действия третьих лиц, в том числе города. Мы верим, что станция откроется, потому что сейчас степень ее готовности очень высока.  Если же станция откроется не вовремя, мы готовы обеспечить транспортную доступность нашим арендаторам. Скорее всего, слухи базированы именно на этой информации – если не откроется станция метро, мы обязаны обеспечить шатл-басы, которые позволят добраться до ближайшей станции метро.

- Каково соотношение офисов и торговых площадей на территории Comcity?

- В первой очереди сдается 107 тыс кв м офисной площади, инфраструктура составляет почти 7,5 тыс. кв. м, это торговая галерея, которая расположена в подземной, стилобатной части под парком нашего комплекса. Она очень интересно оформлена с архитектурной точки зрения - купола, расположенные в парке, несут дизайнерскую функцию, но в самой торговой галерее они несут функцию освещения. Во второй очереди мы планируем строительство еще 55 тыс. кв. м офисов, т.е. в совокупности это составит около 170 тыс. кв. м. офисных площадей и прибавится еще 3,5 тыс. кв. м инфраструктуры. Суммарно первая и вторая фаза составит 11,5 тыс. кв. м торговых площадей. В торговой галерее будут расположены рестораны и кафе, столовая для арендаторов, дополнительные сервисы (химчитска, салон красоты), супермаркет. Во второй фазе запланировано строительство фитнес-центра площадью 3,5 тыс. кв. м с бассейном и детский сад на 180 мест. Настолько разнообразная инфраструктура сегодня уникальна для любого офисного здания в Москве.

- В торговых площадях уже появились арендаторы?

-Да, уже появились. Около 50% из 7,5 тыс. кв. м площадей сейчас на стадии переговоров. На сегодняшний день мы подписали уже 4 договора аренды и буквально на этой неделе должны подписать еще 2. В ближайшее время мы сделаем официальное заявление о том, какие бренды откроются в торговой галерее Comcity. Как я уже упомянул, это кафе, рестораны различной кухни: европейской, русской, итальянской, азиатской. Безусловно, будет столовая для арендаторов. Помимо того фитнес-центра, который откроется во второй фазе, мы открываем в первой фазе фитнес-студию. Откроется и турагентство, договор с которым уже подписан, а также химчистка  (договор тоже уже подписан) и небольшие магазины сопутствующих товаров.

- Расскажите о проектах гостиницы и выставочного центра.

- Гостиница будет открыта в третьей фазе, которая сейчас находится на стадии проектирования. В третьей фазе также предусмотрено строительство офисных помещений, однако их будет немного. Основной объект третьей фазы – это гостиница примерно 150-180 номеров, уровня 3 звезды. Самое главное, что мы хотим увидеть в этой гостинице – это конференц-залы различного формата, чтобы арендаторы могли использовать их, а не строить на своих арендованных офисных площадях большие переговорные комнаты или конференц-залы. Рестораны в свою очередь смогут обеспечить кейтеринг. Мы еще не решили, хотим ли мы самостоятельно заниматься управлением гостиницей или будет приглашен оператор. Мы будем проводить тщательный анализ по этому вопросу.

Выставочный зал запланирован в рамках гостиницы. Мы строим комплекс таким образом, что каждая последующая фаза присоединяется к предыдущей и когда будут закончены все фазы, территория станет единым целым.  Таким образом арендатор или гость, зайдя в помещение возле станции метро Румянцево, сможет, не выходя на улицу, пройти до торговой галерее через гостиницу до конца нашей территории. Можно будет пройти территорию пешком или проехать на шатл-басе, мы обязательно планируем запустить их, т.к. территория большая и передвигаться только пешком не всем комфортно.

- Какие современные технологии использованы при строительстве Comcity?

- Мы старались учесть те требования, которые выставляют российские арендаторы, а также  европейские нормы, которые бы позволили нам создать экологичное здание. Наше строительство ведется по стандартам LEED и в ближайшее время мы планируем получить сертификат самого высокого уровня оценки Gold. Что позволяет нам получить такую высокую оценку? Безусловно, энергоэффективные технологии. Мы выделяем несколько технологий, использованных при создании Comcity как инновационные для России. Так, например, мы используем датчики углекислого газа, которые регулируют поступление свежего воздуха в помещение. При строительстве использовано немало материалов, содержащих повторно используемые материалы. Мы также везде используем энергоэффективные светильники, датчики движения для включения света как на парковке, так и на всех общественных территориях.

Мы ушли от стандартных фанкойлов для кондиционирования и пришли к системе холодных балок, которая давно используется в Европе. Эта система позволит арендаторам экономить до 15-20% электричества только за счет кондиционирования. Помимо холодных балок мы используем ice bank – холодильные камеры, аккумуляторы холода, которые накапливая в себе холод ночью, когда стоимость электричества ниже, и используют накопленный холод днем, позволяя отключить чиллеры. Система алюминевых профилей для фасада является инновационной и изготовлена специально для Comcity на основе системы «Sch?co». На северных фасадах, где обычно имеется недостаток естественного освещения, используется стекло с высокими характеристиками светопропускания для обеспечения высокого уровня естественного освещения.

В пространстве атриума применяется естественная вентиляция. Для устранения нежелательного перегрева, крыша и фасады атриума запроектированы таким образом, что широкие несущие балки атриума и стальные элементы выполняют функцию затенения. Зигзагообразная форма кровли и стеклянные панели ориентированы на север. Таким образом, свет попадает в атриум при минимальном нагреве от солнечных лучей. На кровле атриума применяются стеклянные панели с прямоугольной шелкотрафаретной печатью с плотностью в 30%, что также сокращает эффект нагрева от солнечных лучей. Благодаря всем этим решениям, внутри атриума создается очень комфортная атмосфера, даже в самые жаркие дни, без необходимости больших энергозатрат на охлаждение большого пространства. Кроме того, мы будем практиковать повторное использование «серой» воды. Также используется энергоэффективные лифты, система dry cooling и другие, которые мы применяем, но они уже применялись при строительстве других зданий.

- Почему вы выбрали LEED, а не BREEAM?

- BREEAM обеспечивает сертификацию не только зданий, но и отдельных офисов. Мы не исключаем, что наши арендаторы будут сертифицировать свои офисы по стандартам  BREEAM. Это планирует сделать, например, компания «Ростелеком». После окончания отделочных работ они планируют выйти на сертификацию BREEAM как минимум по оценке very good. Мы решили не проходить сертификацию по BREEAM, чтобы не навязывать арендаторам правила относительно отделки, нам этого не хотелось. Нам хотелось дать большую свободу и гибкость арендаторам.

- Оцените объем инвестиций в проект.

- Общий объем инвестиций в первую фазу составил порядка 270 млн евро, а первая фаза – это порядка 180 тыс. кв. м площади. Сюда входят и инвестиции в техническую инфраструктуру всего комплекса.

- Когда все же планируется техническое и торжественное открытия первой очереди?

- Сейчас здание готово к началу отделочных работ для арендаторов. Осенью мы планируем сделать торжественное окончание строительства. В данный момент ведутся работы по облагораживанию территории, отделке общей зоны. Заезд первого арендатора планируется с начала следующего года. Мы надеемся, что со следующего года парк заработает в полную силу.

Беседу вела Валерия Зайкова, CRE.

Поделиться