Гай Имз, генеральный директор Совета по экологическому строительству в России: "Мы должны строить здания, которыми будут восхищаться наши дети"

- Как вы оцениваете общую ситуацию со строительством «зеленых» зданий на рынке коммерческой недвижимости России?

- Дела обстоят очень хорошо. Еще несколько лет назад многие специалисты лишь посмеивались над мыслью, что коммерческая недвижимость в России может стать «зеленой», однако эти времена уже позади. Сейчас Россия может похвастаться крупнейшими в Европе «зелеными» проектами и многими проектами мирового уровня, такими как Метрополис 2 (HeitmanPropertyPartnersIV – ClassA, 80,000m2 BREEAMinuse). Метрополис – абсолютно «зеленый» проект во всех смыслах, это касается и энергоэффективных систем и отличного качества воздуха в помещениях, озеленения, доступности общественного транспорта. Интересен и проект Lighthouse, который реализует О1, которые сертифицировали по BREEAM 4 из 8 своих проектов в Москве. Существует и много других проектов. Некоторые члены нашего Совета утверждают, что они реализуют от 10 до 20 проектов, которые будут сертифицированы по LEED или BREEAM. Пожалуй, самый масштабный «зеленый» проект в России – это индустриальный парк Южные ворота в Домодедово, который получил оценку «VeryGood» по сертификации BREEAM. Когда он будет окончательно достроен, то его площадь достигнет 500 тыс. кВ. м.

- Какая страна является лидером на рынке коммерческой «зеленой» недвижимости?

- Сложно сказать, многие страны очень преуспели в этом, и все зависит от того, как проводить подсчет. Сейчас многие страны борются за право быть лидерами в этой области. Недавно USGBC (Американский совет по экологическому строительству, основатели стандарта LEED) опубликовали рейтинг стран, в которых наибольшее количество зданий сертифицировалось по LEED. Кстати, большинство из них коммерческие. Так, на первом месте предсказуемо оказались США, на втором – Канада, а на третьем Китай. На четвертом месте ОАЭ, закрывает пятерку лидеров Бразилия. Что касается европейских стран, то в десятку вошла лишь Германия, заняв 8 место. В большинстве индустриальных стран количество «зеленых» проектов в коммерческой недвижимости составляет около 50% (согласно данным отчета за 2013 год). Безусловно, это не означает, что остальные не являются «зелеными», просто они не сертифицированы по LEED или BREEAM. Возможно, это связано с тем, что в Европе отдают предпочтение другому стандарту – BREEAM. Если мы сравним общее количество зданий в мире, сертифицированных по LEED и BREEAM, то последних наверняка будет больше и Европа обойдет Америку.

Мир «зеленого» строительства состоит из двух типов рынков. К первому относятся страны, где коммерческая недвижимость традиционно является ресурсоэффективной. К этой группе относятся Германия, Дания, Швейцария, Швеция. Другую часть рынка составляют страны с традиционно небольшим количеством ресурсоэффективных зданий, такие как США, Великобритания и Россия. Ко второй группе можно отнести страны, где стандарты "зеленого" строительства стимулируют внедрение инновационных технологий и использование новейших практик и это действительно работает.  LEED и BREEAM акцентируют внимание на  большей производительности труда персонала, что в свою очередь очень важно для коммерческой недвижимости.


- Расскажите о законодательной стороне «зеленого» строительства в России. Какие инициативы уже существуют и поддерживаются ли они?

- В Европе существует три двигателя «зеленого» строительства. Первое – это законодательство, обязательные строительные нормы для получения разрешения на строительство или государственный тендер. Это вынуждает рынок становиться энергоэффективным. Второе – спрос. Инвесторы нуждаются в наличии качественных арендаторов, более низкой стоимости эксплуатации и более высокой стоимости самого объекта, а арендаторы требуют более экологичного пространства. И наконец, третье – спрос со стороны социально-ответственных корпораций: многие из них подписали соглашение по сокращению выбросов углекислого газа.

В России сегодня сам рынок – это главный драйвер для развития «зеленого» строительства. Установление обязательных требований, которые бы толкали рынок становится более экологичным, уже не за горами. Совет по экологическому строительству в России и его члены делают многое для того, чтобы изменить ситуацию, но это медленный процесс. Закон об энергосбережении играет важную роль для компаний, работающих в сфере создания энергосберегающей продукции. Закон о госзакупках (ФЗ 44) мог бы в корне изменить ситуацию с госзакупками. До сих пор побеждали наиболее дешевые заявки (здесь я бы ничего не меняла), и это напрямую отражалось на качестве зданий. Новая редакция закона позволяет включить в себестоимость расходы на энергопотребление на долгий период, что делает «зеленые» здания дешевле и открывает возможности для того, чтобы «зеленые» здания строились массово. Мы работаем на различных государственных уровнях, однако пока мне кажется, что это маловероятно приведет к такому эффекту как Европейская энергетическая хартия или нормы DIN в Германии.

- Какие способы использует Совет для популяризации энергоэффективного строительства в нашей стране?

- Популяризация «зеленого» строительства – одна из наших главных задач с 2009 года, когда Совет начал свою работу. Мы очень активно занимаемся этим, наши сотрудники и члены Совета участвуют в различных event-мероприятиях на территории России. Например, Мосбилт, Ситибилт, Proestate, региональные конференции в Сочи, Томске, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Ростове, Сыктывкаре и других городах. Мы активно сотрудничаем с Правительством Казани, Сколково, РУДН и МГСУ – крупнейшим в стране строительным вузом. Этим летом мы стали активным участником форума Селигер-2014.

Каждое из этих событий индивидуально и нуждается в особом подходе, поскольку у каждого мероприятия своя целевая аудитория. Это могут быть инвесторы, архитекторы или инженеры, представители власти или профессоры. «Зеленое» строительство объединяет в себе несколько различных дисциплин, это одновременно и сложно, и замечательно. Для некоторых решающую роль играют деньги и экономическая выгода – в таком случае мы говорим о низкой стоимости эксплуатации, более высоких темпах роста стоимости актива, быстром возврате инвестиций, более низких рисках. Другие хотят обсуждать улучшения в производительности труда, вызванные качеством воздуха в помещении. Архитекторы и экологи рады, что стандарты LEED и BREEAM позволяют им создавать здания лучшего качества, максимально экологичные, при этом не лишая здание какой-то «зеленой» составляющей (т.к. если они это сделают, то получат более низкую оценку).

Энергоэффективность – это лишь малая часть «зеленого» строительства, собственно часть ресурсоэффективности здания. Под ресурсами я подразумеваю энергию, воду, землю, время и  строительные материалы. Немногих людей на самом деле волнует, будет ли здание энергоэффективным. Иногда это не волнует даже финансистов. Что действительно имеет значение, так это качество, конкурентные преимущества, приятный дизайн и оригинальность «зеленого» здания.

- С какими препятствиями Вы сталкиваетесь, продвигая энергоэффективные технологии и «зеленое» строительство в России?

- Их много и они всегда одни и те же. Одно из препятствий – незнание преимуществ и концепций зеленого строительства. Данную проблему можно решить, приводя примеры, статистические данные, и не соглашаясь с такими отговорками как «российский климат», или отличие бизнес-этики и строительных норм в разных странах.

Многие думают, что зарубежные стандарты не применимы в России. На самом деле эти стандарты призваны снизить расход электроэнергии, расход воды, улучшая транспортную доступность и качество воздуха. Они включают в себя новейшие идеи о том, как строить здания лучшего качества, как улучшить качество работы и жизни в целом. В этой концепции нет ничего «зарубежного». До недавнего времени люди посмеивались над тем, что наличие велосипедной парковки прибавляет еще один балл. Но сейчас велорынок в России развивается очень активно, появляются велосипедные дорожки, парковки и прокаты.

Третья большая проблема – миф о том, что «зеленое» строительство слишком дорогое. Многие говорят: зеленое строительство дороже, правда? Нет, не правда. В некоторых случаях оно даже может быть дешевле, иногда гораздо дороже. Лада ведь тоже дешевле Мерседеса. Просто существуют различные продукты с различными профилями. Возможно, владельцы Мерседесов думают, что Лады дешевые, а владельцы Лад думают, что Мерседесы дорогие – это все так. Большинство крупных компаний в меньшей степени озабочены себестоимостью строительства и в большей степени озабочены долгосрочной отдачей от инвестиций, своей репутацией, портфелем  реализованных проектов и довольством своих клиентов. Вот почему они инвестируют только в зеленые проекты.

- Когда был создан Совет, Вы отмечали, что стремитесь к созданию российского стандарта по экологическому строительству. Как продвигается этот вопрос?

- В мире есть много различных стандартов, рейтингов и эко-лейблов. Как и на многих других рынках, действует правило 80 на 20 (в данном случае 80% зданий выбирают сертификацию по LEED или BREEAM). LEED и BREEAM используют более чем в 100 странах, они хорошо известны инвесторам и мировому рынку коммерческой недвижимости. Многие инвесторы даже не хотят выбирать между ними! Чтобы создать систему сертификации, необходимы огромные ресурсы – время специалистов, разрабатывающих стандарт, пилотные проекты, маркетинг, а это годы и миллионы долларов. Некоторые страны преуспели в этом. Например, в Германии существует DGNB, в Австралии Green Star, в Китае Green Building evaluation, Estidama в Абу-Даби. Эти стандарты становятся региональными и конечно, помогают рынку развиваться и строить более эффективные здания. В России разработано несколько стандартов: Зеленые стандарты (при поддержке Министерства природопользования), НОСТРОЙ стандарт и  Green Zoom ГУД. Чтобы достичь «критической массы», быть принятым международными инвесторами, эти стандарты должны пройти долгий путь. Учитывая их востребованность на сегодняшний день, трудно делать оптимистические прогнозы. Однако я  по-прежнему положительно отношусь к развитию таких проектов. Наши сотрудники упорно работают над достижением этой «критической массы». Я также вношу вклад со своей стороны. В конце концов, важно строить лучшие здания, для этого и нужны стандарты. Думаю, рынок сам решит, какие стандарты он предпочитает.

- Насколько быстро сфера «зеленого» строительства развивается в России?

- В процентном выражении она растет очень быстро. В 2009 году в России вообще не было «зеленых» зданий, сегодня на различных стадиях реализации находится около 100 проектов. Учитывая длинный цикл строительства в коммерческой недвижимости (от 3 до 10 лет), это впечатляет. Это показывает, что этот рынок интересен, что у России появляется определенная квалификация в этой области. Амбиции также растут. Если раньше реализовывались проекты, которые могли получить лишь оценку «pass», то сейчас появляются проекты, получившие оценку «very good» и многие начинают говорить о получении оценки «excellent» и уровне Платинум. Впечатляет и количество квадратных метров. Я надеюсь, что эта тенденция сохранится и мечтаю, что наступит день, когда каждый второй проект будет зеленым – как в Европе сегодня. Эти рынки росли развиваются по схожим траекториям.

- Как Вы считаете, как доказать девелоперам в России, что «зеленое» строительство гораздо эффективнее и перспективнее?

- Основываясь на примерах. Однако изменение отношения может занять определенное время. Часто менеджеры компаний уже решают пойти по «зеленому» пути, но руководство компании еще не готово. Бывает и наоборот. Это вопрос времени. Как правило, если компания становится «зеленой», то уже редко возвращается к обратному.

- Оцените перспективы развития «зеленого» строительства в России.

- Россия остается крупнейшим «неосвоенным» рынком для зеленого строительства. У России огромный потенциал. Даже если половина проектов, о которых говорят наши члены, осуществится, Россия может стать одним из самых быстрорастущих рынков с проектами впечатляющих масштабов. Однако я думаю, нужно быть реалистами и понимать, что рост вызван самим рынком, но пока на рынке еще недостаточно квалифицированных специалистов, которые могли бы строить объекты желаемого уровня - красивые, первоклассные здания, которыми бы смогли восхищаться даже наши дети.

Беседу вела Валерия Зайкова, СRE

Поделиться