Сергей Маринин, управляющий партнер SMT Developments: "На лицо тенденция снижения доходности во всех регионах и всех сегментах"

- Невозможно обойти стороной вопрос об инвестиционном климате в сложившейся политической ситуации. Как вы оцениваете положение дел на рынке инвестиции сейчас? Как изменилось поведение иностранных и российских инвесторов?

- Многие инвесторы в последние годы стали проявлять все больше консерватизма. Большинство регионов и сегментов коммерческой недвижимости достигли фазы насыщения и обострения конкуренции. Оценить последние изменения, связанные с Украиной и введением санкций, пока невозможно. Ситуация однозначно содержит в себе дополнительные риски, но в силу инерционности инвестиционных процессов в недвижимость делать численные оценки пока рано.

- Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность столицы и регионов сейчас?

- В целом, на лицо тенденция снижения доходности во всех регионах и всех сегментах. Однако, остается место для «точечного» девелопмента. И сейчас окупаемость некоторых проектов оценивается менее чем в 5 лет, как в Москве, так и регионах. Но это, как правило, ТЦ в районах с низкой конкуренцией. В то же время, все больше не состоятельных «бумажных» проектов, не интересующих инвесторов.

-    На ваш взгляд, в какие проекты сейчас наиболее выгодно инвестировать в Москве: ТЦ, БЦ, склады, гостиницы или что-то еще?

В Москве есть площадки, привлекательные для строительства ТЦ. Крупные БЦ - это проекты, инициированные еще до 2008 г. Сегодня ряд инвесторов оценивает относительно безрисковый масштаб БЦ с точки зрения заполняемости где-то на уровне 35-40 тыс. кв. м. (опять же с оговорками на расположение и транспортную доступность). Окупаемость гостиниц и складской недвижимости всегда была на относительно низком уровне. Тем не менее, некоторые инвесторы считают их достаточно привлекательными и инвестируют.

- Территории Новой Москвы и Московской области стремятся наполнить проектами именно комплексной застройки, чтобы уменьшить нагрузку на дорожно-транспортную инфраструктуру. Как вы оцениваете эти тенденции? Насколько успешно, по вашему мнению, они реализуются?

- Проекты комплексной застройки имеют ряд существенных преимуществ: сочетание рисков в разных сегментах, фазирование и структурирование инвестиционной фазы, взаимовлияние жилой и коммерческой недвижимости, иной подход к транспортной обеспеченности. Но говорить об успешной реализации таких проектов преждевременно. Завершенные проекты или находящие в высокой степени завершённости, тот же «Москва-сити», в полном смысле проектами комплексной застройки не являются – слишком плохо решены многие градостроительные аспекты, а фокус инвестиций и управления развитием слишком сильно смещен в сторону частных застройщиков. Крупномасштабные комплексные проекты должны реализовывать при активном софинансировании и участии государства. Но то, как сейчас формируются новые проекты, например на основе ТПУ, столь же неэффективно. Интересы государства, транспортных компаний и частных инвесторов не сбалансированы и эффективных схем реализации нет.

- Чем отличаются проекты девелопмента ТЦ в рамках комплексной застройки и на уже сложившейся территории?

- Если не учитывать аспекты, связанные с межеванием, оформлением прав на ЗУ и создание общей для территории инженерной инфраструктуры, то подход к реализации ТЦ в рамках комплексных проектов отличается только особенностями оценки потенциального спроса и условий конкуренции. Для этих проектов может быть важнее потенциал собственно территории, чем окружения. Таким образом, рыночные условия становятся в значительной степени более прогнозируемыми и, фактически, управляемыми. Это упрощает процесс формирования концепции и снижает риски.

- Какие ошибки часто допускаются при разработке концепции комплексной застройки?

- Сильно зависит от конкретного девелопера. Например, застройщики жилья могут создать качественный продукт по жилью. Планировка территории, архитектура, планировки отдельных квартир – все это может быть на хорошем уровне. При этом к коммерческой недвижимости они могут относиться «по остаточному принципу». Отдельно стоящие торговые центры в таких проектах часто не выдерживают никакой критики; зачем-то появляются проекты гостиниц и т.д.

- У вас несколько проектов в Екатеринбурге, среди которых ТЦ. Насколько рынок ТЦ в Екатеринбурге отличается от московского?

- Общие черты для всех городов во многом характерны: высокий  уровень насыщенности, появление вакантных торговых площадей, замедление роста или снижение ставок аренды. Отличия стоит рассматривать на примере конкретных объектов и их качества. Общий уровень качества ТЦ Екатеринбурга невысокий. Многие объекты столкнулись с проблемами заполнения арендаторами, но степень проблем весьма различна. При этом заявлено, и будет реализовано еще несколько проектов. После этого наиболее проблемным ТЦ придется пережить стадию серьезного редевелопмента, либо, возможно, закрыться. Эти процессы в Москве уже идут, а для Екатеринбурга это перспектива ближайших лет. При этом, все в той или иной степени качественные ТЦ в городе являются региональными и окружными, но практически нет микрорайонных. Их роль выполняют объекты приспособленные или непрофессионально выстроенные под супермаркеты с дополнительными торговыми галереями. Рынок регионов, включая Екатеринбург, также почти полностью закрыт для открытия новых магазинов основных или высоких брендов.

- Как компания планирует развиваться в ближайшие несколько лет? Какие рынки вам наиболее интересны?

- Естественно, нам очень интересны проекты комплексного развития территорий, как в Москве, так и в других регионах. Мы делаем ставку в том числе и на них, хотя очень активно занимаемся проектами небольших или средних ТЦ в спальных районах Москвы и Московской области. Участвуем в нескольких проектах ТПУ. Активно развиваем комплексные услуги и управление проектами. Это предусматривает работу на всем протяжении девелопмента и долгосрочные отношения с инвесторами. Начали сотрудничать с владельцами недвижимости, заинтересованными в повышении конкурентоспособности и эффективности действующих объектов, включая редевелопмент.

Поделиться