Александр Островский, генеральный директор O1 Properties: "Мы не планируем диверсифицировать наши инвестиции в рамках O1 Properties"

- Изменились ли ставки в ваших БЦ с начала года?

- В среднем ставки по нашему портфелю сохраняются на уровне прошлого года и находятся в диапазоне 700 – 1100 долл. за метр в зависимости от объекта. Это связано с тем, что в сегменте премиальной офисной недвижимости, в котором работает O1 Properties, договора аренды преимущественно долгосрочные. В нашем случае, это в среднем  5-7 лет, и изменение условий или досрочное расторжение, как правило, не предусмотрены. При этом нужно понимать, что нашими арендаторами являются крупные российские и международные компании, которые прошли уже не один кризис  и понимают, как выстраивать свою финансовую модель в условиях валютных колебаний. Поэтому, хотя текущая волатильность и оказывает психологическое давление на рынок, ситуация еще далека от критической. Что касается новых договоров, то существенного снижения рыночных ставок в нашем сегменте тоже практически не наблюдается, хотя в последнее время появилась тенденция к предложению дополнительных бонусов новым долгосрочным арендаторам.

- Заметна ли ротация в ваших БЦ?

- Как я уже отметил, преждевременное расторжение существующих договоров в нашей практике практически невозможно. А по окончании контрактов большинство арендаторов не торопится съезжать, и почти всегда заключают новые договоры. Поэтому уровень вакантных помещений сохраняется на низком, приемлемом для нас уровне – не более 4% по портфелю. Ротация наблюдается только по арендаторам street-retail, но и в этом сегменте она скорее обусловлена здоровой конкуренцией – на смену менее успешным форматам приходят более популярные и посещаемые. 

- Как вы оцениваете влияние санкций на ваш бизнес?

- Влияние скорее психологическое, поскольку ни собственники, ни менеджмент O1 Properties и одного из наших основных акционеров O1 Group не являются объектами санкций. В целом, мы надеемся на нормализацию геополитической обстановки, без которой выход экономики из стрессового состояния невозможен.

- Что в конечном счете является определяющим фактором, когда вы принимаете решение о покупке офисного центра?

- Нам всегда важны такие показатели, как качество самого здания и его локация, а в данный момент особенную значимость приобретает фактор  заполненности центра качественными, надежными арендаторами.  O1 Properties - в первую очередь инвестиционная компания, поэтому при покупке здания мы всегда оцениваем, какую доходность мы получим с учетом прогнозируемого арендного дохода и цены продажи.

- Планирует ли O1 Properties инвестировать в другие секторы коммерческой недвижимости?

- O1 Properties  с момента создания имеет четко сфокусированную стратегию, в рамках которой компания инвестирует только в офисы класса А и только в Москве. Благодаря такой специализации в настоящее время  компания является собственником одного из самых качественных портфелей офисной недвижимости. Экономическую привлекательность данной стратегии доказывает и тот факт, что за последний год акционерами O1 Properties стали Группа ИСТ и Goldman Sachs International.  Поэтому мы не планируем диверсифицировать наши инвестиции в рамках O1 Properties. В текущей ситуации мы считаем для себя правильнее находиться в рамках того сегмента, который является относительно стабильным и  в котором мы являемся специалистами.

- Чистая прибыль O1 Properties выросла в 2013 году в 3,5 раза и составила 232 млн. долл. По вашим расчетам, как изменится ситуация в текущем году?

- Мы ожидаем роста чистой прибыли по итогам года в связи с уменьшением вакантных площадей по отдельным объектам, а также с в введением в эксплуатацию новых объектов , в частности, завершением первой фазы проекта «Большевик».

- Планируете ли вы развивать девелоперский бизнес?

- Согласно принятой нами стратегии, процент девелоперских проектов не может превышать 10% от всего портфеля компании. На сегодняшний день наши девелоперские проекты составляют всего 3%. Должен отметить, что мы считаем неправильным, когда нас называются девелоперами, поскольку 97% нашего портфеля – работающие объекты, генерирующие постоянный поток арендных платежей. Полагаю, что в текущей рыночной ситуации увеличивать долю девелоперских проектов было бы слишком рискованно. Кроме того, компания специализируется на офисах класса А и класса премиум, а с ограничениями на новое строительство в деловых районах Москвы, этот рынок стал очень узким. В городе почти не осталось качественных площадок, где можно строить объекты того уровня, какие мы хотим видеть в портфеле O1 Properties.  Но все сказанное совсем  не означает, что в ближайшем будущем в случае появления возможности у O1 Properties приобрести хороший девелоперский проект в хорошем месте Москвы мы от него откажемся.

- Расскажите о планах компании на ближайшее время

- Работы по первой фазе создания культурно-делового центра «Большевика» вступили в завершающую стадию, проект уже обрел жизнь, сюда переехал первый арендатор. Впереди, в 2015 году – вторая фаза, в том числе открытие первого в России музея русского импрессионизма, основу коллекции которого составят картины из личного собрания Бориса Минца – основателя O1 Properties. На проекте iCUBE, недавно нами приобретенном, фактически завершены работы по внутренней отделке общих зон здания и работы по благоустройству внутреннего двора, идут показы потенциальным арендаторам. Продолжаем проектирование и строительство офисного центра класса А GreenDale на Шереметьевской, который предполагаем сделать самым экологичным зданием столицы – объект планируем к вводу в эксплуатацию в 2016 году.

Что касается наших функционирующих бизнес-центров,  то здесь идет постоянная работа по повышению качества управления и обслуживания зданий. В этом году мы разработали и внедрили проект организации единых стандартов управления на всех 13 функционирующих бизнес-центрах компании. Были унифицированы как внутренние процессы, связанные с организацией эксплуатации зданий, так и внешние, связанные с набором и качеством услуг, предоставляемых арендаторам и посетителям бизнес-центров. Мы всегда с интересом изучаем западный опыт управления коммерческой недвижимостью и хотим, чтобы те высокие стандарты управления, которые приняты на западе, приживались и в нашей стране. Так, мы много работаем над повышением экологической эффективности наших зданий, потому что внедрение «зеленых» технологий помимо очевидно позитивного воздействия на окружающую среду имеет и весьма осязаемый эффект в виде уменьшения операционных расходов арендаторов. Сегодня в портфеле компании 4 бизнес-центра сертифицированы в соответствии со стандартами BREEAM, а наши новые объекты, как я уже говорил, мы разрабатываем  с опорой на современные тенденции в экологическом строительстве.

- Недавно ваша головная компания O1 Group купила долю в европейской публичной компании CA Immo. Как это отразится на деятельности компании O1 Properties?

- Напрямую - никак. Две компании продолжат работать самостоятельно, но, безусловно, нам будет интересно обменяться опытом с коллегами, имеющими в управлении большой портфель качественных объектов в Германии, Австрии и странах Восточной Европы. Уверен, и им, и нам есть чему поучиться друг у друга.  У  них гораздо больше девелоперских проектов, чем у O1 Properties, и сильная, опытная команда в девелопменте , что в перспективе может быть также интересно с точки зрения перенимания опыта в этой сфере.

Беседу вела Валерия Зайкова, CRE.

Поделиться