Андрей Лебедев, исполнительный директор Sawatzky Property Management: "Собственники просят нас искать пути сокращения бюджетов операционных расходов"

- Сталкиваетесь ли вы с тем, что собственник старается сэкономить на управляющей компании в связи с непростой экономической ситуацией?

- Да, действительно собственники просят нас искать пути сокращения бюджетов операционных расходов. Мы относимся к пожеланиям с пониманием и стараемся искать способы экономии. Для этого мы проводим переговоры с подрядчиками по стоимости услуг, а также сокращаем затраты на капитальные работы, дополнительные услуги там, где это возможно. Вместе с тем мы можем рассмотреть возможность уменьшения состава персонала на объекте и периодичности предоставления некоторых видов услуг. Но собственник при этом понимает, что серьезное сокращение основных статей бюджета, персонала может повлечь риски в виде потери оперативности работы, скорости реагирования, повлиять на состояние объекта и оборудования. Поэтому большинство мер экономии, безусловно, следует рассматривать как временные и понимать, что постоянная экономия приводит к существенным  вложениям в будущем.

Вопрос экономии бюджета управления и эксплуатации особенно актуален для объектов с существенной долей вакантных помещений, когда недостаточный арендный поток ограничивает расходную часть бюджета собственника. В таких случаях мы разрабатываем вариант бюджета с возможностью минимизации затрат по обслуживанию не используемого регулярно оборудования и зон объекта, сокращения управленческих и административных расходов. Комплекс мер по экономии для таких объектов позволяет получить значительное сокращение от бюджета объекта, заполненного арендаторами.

В целом, у нас большой опыт работы в непростых условиях, и мы можем предложить собственникам разные варианты уменьшения затрат.

- Вы обслуживаете К2 и Крылатские холмы. Каковы особенности управления бизнес-парком?

- Специфика работы с такими объектами как бизнес-парк «К2», или бизнес-парк «Крылатские холмы»  определяется прежде всего их объективными особенностями, в связи с которыми мы добавляем услуги, или увеличиваем их объем. Например, организовываем сервис  доставки сотрудников арендаторов и посетителей бизнес-парка от ближайшего метро  («шатл бас»), поскольку объекты находятся на удалении. Стоит также отметить, что большая территория бизнес-парков требует особого внимания по уходу за зелеными насаждениями, цветниками в дополнение к объему работ, связанных с уборкой этой территории к определенному времени, а также поддержании ее в надлежащем состоянии в течение рабочего дня. Размеры территории позволяют применять нестандартные приемы с целью разнообразить ее общий вид и добавить функциональности. Это могут быть элементы комплексного ландшафтного дизайна, кормушки для птиц и животных, рекреационные зоны.

- Какой из объектов, находящихся в вашем управлении сейчас вы бы назвали самым сложным и почему?

- На мой взгляд, следует говорить не о сложности, а скорее об уникальности объектов. Например, многофункциональные центры, содержащие несколько функциональных зон, в том числе зону апартаментов или жилую недвижимость. Одним из таких объектов в нашем портфолио является Многофункциональный комплекс «Гостиница «Москва», который включает в себя, помимо гостиничных номеров и апартаментов, торговую галерею класса «премиум», конгресс-центр, офисную составляющую и большой подземный паркинг. Специфика работы с МФК также определяется наличием на таких объектах нескольких собственников, что подразумевает для управляющей компании решение вопросов текущей координации, взаимодействия собственников, разграничения границ ответственности, распределения коммунальных расходов.

- На ваш взгляд, какие приемы могут улучшить восприятие БЦ без значительных капиталовложений?

- Управляющие компании без больших затрат могут разработать комплекс мероприятий, которые позволят повысить лояльность арендаторов, например: подготовка небольших праздничных мероприятий в БЦ для арендаторов,  дополнительные сервисы, приятные мелочи - выдача зонтиков, бесплатный Wi-Fi, пост подкачки колес, организация переговорных комнат и т.д. Также сейчас актуально в бизнес-центрах иметь свою «фишку», которая отличает объект, например, на некоторых объектах в холлах проводят выставки картин и предметов искусства. В бизнес-парке «Крылатские холмы» мы воспользовались близостью природного парка и привлекли на объект новых «арендаторов» – семейство белок, обустроив для них домики в зеленой части прилегающей территории, чем принесли много положительных эмоций арендаторам и посетителям комплекса. 

- Потребности ваших арендаторов как-то изменились в связи с нестабильной экономической ситуацией?

- Арендаторы объектов высокого класса всегда очень требовательны к качеству объекта и управления, ожидают дополнительных сервисов и клиентоориентированного отношения со стороны управляющей компании. Комфорт пребывания на объекте и конструктивный диалог с УК – это ключевые пожелания арендаторов в любые времена. В нестабильной ситуации это имеет особенное значение.

- В вашем портфеле есть и БЦ, и ТРЦ, и МФК. Как вы добиваетесь постоянного качества услуг при наличии мультиформатного портфеля?

- Опыт обслуживания объектов коммерческой недвижимости различного профиля позволяет  нам учитывать их специфику и предлагать качественную модель управления в каждом случае. Для поддержания постоянного качества услуг важна организация системы контроля качества. Для этого в нашей компании действует департамент менеджмента качества, который регулярно проводит внутренние аудиты всех объектов, задает направления для совершенствования. Также мы организовываем программы  развития персонала в формате общения, обмена опытом.  Одно из последних нововведений – проведение внутренних «бизнес-туров» по объектам управления компании для сотрудников объектов. Такие мероприятия позволяют управляющим перенимать лучшие практики и использовать их на своих объектах, повышают общую компетентность сотрудников и их умение ориентироваться и оперативно принимать управленческие решения.

- Уровень вакансии в ваших объектах как-то изменился за период с начала года?

- В качестве тенденции можно отметить увеличившиеся сроки заполняемости новых офисных объектов. По действующим объектам со сложившимся пулом арендаторов изменение уровня вакансии носит пока скорее индивидуальный характер, связанный с планами тех или иных арендаторов. Но, несмотря на сложный рынок аренды в целом, в Москве остается  определенный «топ» офисных объектов, на которых если и появляются вакантные площади, они не попадают на внешний рынок, поскольку их готовы заполнить другие арендаторы этого же объекта.

- Все эксперты говорят о том, что сегодняшний рынок – рынок арендатора. Насколько сильно вы это ощущаете?

- Это ощущают и собственники объектов, вынужденные где-то идти на уступки и предоставлять арендаторам более лояльные условия аренды, дополнительные бонусы, и мы, как управляющая компания, работающая в связке с собственником. Мы ищем возможности обеспечивать комфорт арендаторов и посетителей объекта вне связи с внешними экономическими факторами. Конечно, текущая рыночная ситуация – определенный профессиональный вызов для управляющих компаний, которым необходимо обеспечивать качество услуг в меняющихся экономических реалиях и в условиях высокой конкуренции.

- Как вы оцениваете рынок УК в России сегодня?

- Рынок управления в Москве не получает интенсивного развития, но находится в состоянии определенной стабильности. В настоящее время мы видим естественное смещение спроса на услуги УК в сторону российских заказчиков (девелоперов, инвесторов), в том числе компаний с государственным участием. Строительство и планы девелоперов по вводу в эксплуатацию новых объектов с одной стороны позволяют надеяться на развитие и качественный прирост рынка, но текущая неопределенность на рынке аренды отразится и на рынке управления. Например, собственники будут больше экономить на этапе предэксплуатации и ожидать от УК решений по среднесрочной эксплуатации запускаемых объектов с минимальным бюджетом в период их заполнения арендаторами.

Беседу вела Валерия Зайкова, CRE.

Поделиться