Итоги года - офисный сегмент

Своими мнениями о развитии офисной недвижимости делятся Михаил Миндлин, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости, Cushman & Wakefield, Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group, Армен Саруханян, генеральный директор RD Management и Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited.





Михаил Миндлин,
партнер, руководитель департамента офисной недвижимости, Cushman & Wakefield 

- Каковы основные тренды на рынке офисной недвижимости Москвы в 2014 году?
 
- Замедляющаяся экономика, растущий доллар и, как результат, падение спроса на новые офисные помещения на фоне растущего предложения привели к тому, что в 2014 году офисный рынок стал рынком арендатора. Объемы новых сделок заметно сократились – многие компании пересогласовывают договоры аренды.   

- Московский рынок офисной недвижимости ставит рекорды по вводу площадей в 2014 г. Как вы оцениваете развитие рынка в 2015 в связи с этим обстоятельством? Сколько может поглотить рынок?
 
- Уже сейчас понятно, что 2015 год продолжит тенденции 2014 и все, что будет введено в эксплуатацию не поглотится, а учитывая багаж непоглощенных помещений ожидать резкого выправления ситуации и роста рынка в 2015 году не приходится. Однако некоторые позитивные сдвиги мы к концу года все же сможем увидеть.

- Что будет происходить с офисами класса А в следующем году? По некоторым данным их доля в объеме всего предложения Москвы по итогам года может составить 53%

- Доля класса А в объеме нового предложения в 2014 году составила более 50%. И это еще более усугубило ситуацию с объемом вакантных помещений в этом сегменте. Отрадно, что собственники, понимая серьезность ситуации, идут на встречу клиентам активно снижая ставки и предлагая интересные условия аренды помещений. Мы ожидаем, что их усилия вернут интерес арендаторов к высококлассным офисам, который заметно снизился в связи с политикой сокращения расходов.



Мария Сергиенко,
директор департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group

- Как рекордный ввод офисной недвижимости в Москве в этом году может повлиять на девелопмент в грядущем году?

- Увеличение количества новых проектов на рынке не отвлекает внимание клиентов от уже существующих проектов в «Москва-Сити» при условии, что они отвечают современным требованиям рынка (инженерные системы, грамотные планировки, опытная управляющая компания и проч.). К примеру, в «Городе Столиц» уровень вакантности сегодня 5%, несмотря на то, что стоимость аренды в «Городе Столиц» выше средней ставки по Сити.

Относительно перспектив мы все же позволяем себе сдержанный оптимизм, несмотря на непростую ситуацию в сегменте московской офисной недвижимости. Прежде всего, на основании большого количества переговоров, которые мы сейчас ведем с потенциальными арендаторами, в то числе крупными, в нашем новом проекте МФК «ОКО».

В 2015 году в «Москва-Сити» заявлен ввод в эксплуатацию нескольких проектов, и аналитики прогнозируют рост вакантности в Сити до 30%. Однако наши коммерческие условия в «ОКО» более, чем рыночные: для якорных арендаторов мы предусматриваем дисконт порядка 15%, офисная башня уже полностью готова. Управляющая компания приступает к работе на объекте, а эффективные планировки этажей позволяют нашим арендаторам получить экономию до 20% за счёт меньшего объема арендуемых площадей.

В 2015 году основными факторами, влияющими на коммерческие условия, станет увеличение объема вакантных площадей, в том числе за счет ввода новых проектов а также же курсовые изменения. Еще один тренд – передача помещений арендатору с готовой отделкой, финансирование которой осуществляет арендатор.

- Насколько рискованно строить офисную недвижимость в текущей ситуации?

- В любой ситуации, тем более кризисной, наиболее перспективно инвестировать в МФК, где возможна диверсификация финансовых рисков за счет разных типов недвижимости, либо диверсифицировать портфель проектов, не фокусируясь на одном из сегментов недвижимости.

- Как вы оцениваете итоги уходящего года?

- Мы позитивно оцениваем результаты 2014 года. Было несколько крупных сделок аренды и купли-продажи торговых и офисных площадей в Сити. Кроме того, в 2014 году мы продлили договоры аренды основных арендаторов в Городе Столиц и находимся в процессе активных переговоров с потенциальными арендаторами, в том числе крупными, в нашем новом проекте МФК «ОКО».

В целом, могу сказать, что мы чувствуем себя вполне комфортно в перспективе 2015 года. В следующем году основными факторами, влияющими на коммерческие условия, станут увеличение объема вакантных площадей, в том числе за счет ввода новых проектов, а также же курсовые изменения. Еще один тренд 2015 года – передача помещений арендатору с готовой отделкой, финансирование которой осуществляет арендатор.



Армен Саруханян,
генеральный директор RD Management

- Как кризисная ситуация, сложившаяся в этом году, повлияла на отношения УК с собственниками и арендаторами?

– Нынешняя рыночная ситуация – определенный вызов управляющим компаниям, которым необходимо удержать существующий портфель объектов, объем оказываемых услуг, одновременно обеспечив их высокий уровень качества.

В интересах бизнеса - и для УК, и для собственника, и для арендатора - надо стремиться обслуживать не только здание, но и его арендаторов. Это сэкономит их деньги, поднимет качество сервиса и обеспечит дополнительный доход для УК.

Внешний фон, как и ожидаемый дисконт арендных ставок, напрямую не дают оснований для снижения цен на услуги управляющих компаний. В условиях инфляции и нестабильности курса рубля, цены на расходные материалы для эксплуатации растут. При этом необходимо индексировать и заработную плату сотрудников для сохранения кадрового потенциала. Это происходит за счет уменьшения собственной прибыли. Заказчики должны принимать это как некий дисконт для себя и не требовать уменьшения стоимости эксплуатации. С учетом того, что доходность в нашем бизнесе невелика, даже в таких условиях можно обсуждать изменение цены эксплуатации в сторону увеличения. Заказчик, который оценивает качество этих услуг, нас поймет.

- Как вы оцениваете рынок УК в офисном сегменте в России и перспективы его развития?

– Перспективы развития рынка УК в офисном сегменте могут быть выражены в следующих направлениях. В текущей экономической ситуации некоторые проекты будут приостановлены, изменятся планы по вводу объектов в эксплуатацию, поэтому не будет желаемых темпов развития в количественном плане.

При этом на рынке управления и эксплуатации недвижимости есть потенциал для развития в качественном направлении. Сегодня в России не существует единого стандарта требований к управляющим компаниям. Компании работают по своим внутренним стандартам, основанным на СНиПах. В связи с этим унификация требований к содержанию и управлению объектами остается особенно острой, когда речь идет об услугах Facility Management на объектах одного класса.

Многие УК подстраиваются под ключевые требования заказчика. В этом направлении профессиональные управляющие компании являются локомотивом внедрения типовых стандартов качества обслуживания, в первую очередь, за счет накопленного опыта и  глубоких знаний процессов, которыми они управляют.

Рынок управления и эксплуатации недвижимости – высокотехнологичный бизнес: УК должны предвидеть появление новых технологий и нового оборудования, быть готовыми к их применению в работе. В ближайшей перспективе управляющие компании будут увеличивать спектр услуг FM.

Если говорить об RD Management, то с появлением новых объектов в нашем портфеле мы начали предоставлять услуги консалтинга и аудита: технический и юридический due diligence, технический консалтинг на этапах проектирования и строительства, энергетический и экологический аудит. В планах создание отдела Project Management, который объединит функционал технического заказчика, реконструкцию, проектирование и ремонтно-строительные работы, fit-out.



Наталья Круглова,
директор бизнес-направления Недвижимость компании Pro Consulting Global Limited

- Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность офисного сегмента в настоящее время и в среднесрочной перспективе, если говорить о Москве?

- Полагаю, что в ближайшие 3-5 лет этот рынок будет интересен только двум группам профессиональных инвесторов: стратегам, у которых дешевые пассивы и возможность ждать восстановления рынка 7-8 лет и более, и тем, кто будет приобретать офисную недвижимость для собственного использования и может спрогнозировать развитие своего бизнеса на том же горизонте. В остальных случаях приобретение офисной недвижимости, даже по скорректированным кризисом ценам, не выглядит осмысленным. Делая такой вывод, я руководствуюсь предпосылкой о том, что снижение стоимости рубля замедлится в ближайшее время, и столь драматических курсовых изменений, как были в 2014 г., мы не увидим в ближайшие годы. Если же валютные рынки продолжат демонстрировать ту же амплитуду турбулентности, то любой актив в недвижимости может оказаться наилучшим решением в сравнении с монетарными накоплениями. По крайней мере, объект недвижимости всегда обеспечит владельцу входящий положительный денежный поток.

- Как вы оцениваете влияние кризиса на рынок офисной недвижимости и его инвестиционную привлекательность?

- Влияние текущего момента на рынок переоценить невозможно. На собственном опыте могу сказать, что компании с международным капиталом, которые ранее смотрели на российский рынок и были готовы приобретать здесь активы для своих локальных подразделений, теперь отказываются от сделок. Все переговоры по покупке активов российскими инвесторами заморожены – с кем бы они ни шли, потенциальные покупатели не стремятся входить в сделки:  настроения таковы, что все ждут обвала рынка недвижимости и появления большого объема дистресс активов. Что будет происходить с деньгами еще через полгода, никто предсказать не берется, и остается все меньше желающих их тратить в России.  Это усугубляется тем, что привлекательность покупки недвижимого актива дополнительно снижается ростом затрат на владение им, ведь власти дарят владельцам недвижимости одну новость за другой: то пересматриваются кадастровые стоимости, которые повышают налог на имущество до значений, которых не выдерживает доходность объекта, то вводятся новые правила регулирования сделок с компаниями-балансодержателями активов… Рынок аренды претерпевает существенные изменения.

С учетом снижения экономической активности в стране в целом, арендаторов, которые могут себе позволить аренду крупного офиса все меньше. Увозят/ закрывают свои офисы в России международные компании. Производственные компании сокращают персонал сотнями. Сектор B2B услуг, всегда максимально чувствительный к кризису, сворачивается. Это все приводит к высвобождению ранее занятых площадей. Также, на рынок постоянно выводится дополнительный объем офисов – за 3 квартала 2014 г. на рынок вышло около 1 млн. м2 площадей офисов А  и Б класса. В настоящий момент по А-классу вакантность составляет 25%. В Б-классе вакантность выросла до 15%. В среднем по рынку все эмпирически ждут значения в 30-35% свободных офисных помещений к концу 1 кв. 2015 г. Такой рост количества свободных площадей не может не отразиться на ставках. Сейчас консультанты, как они рассказывают в частных беседах, зарабатывают в основном на renegotiation: они помогают арендаторам передоговориться с собственниками помещений о снижении ставки аренды и переводе ее в рубль (если ранее она номинировалась в долларе). В рубль переводятся сейчас почти все арендные контракты.

Официальных данных о снижении ставок пока нет, но по наблюдениям и отзывам участников рынка, в пределах 10-15% арендатору обычно удается ставку скорректировать. Собственники понимают, что снижение ставки (обычно – на три года) обходится им дешевле, чем съезд и поиск нового арендатора. В памяти собственников еще жив 2008 г., когда некоторые помещения сдавались в аренду по цене коммунальных и эксплуатационных услуг. Тем самым, офисы становятся активом, который уже не так хорошо защищает владельца от монетарных рисков, как раньше. Стоимость актива в недвижимости напрямую связана с доходом от него, плюс ставки капитализации не могут не учитывать возросшие страновые риск. Все это влечет за собой снижение расчетной стоимости недвижимости. Но принять изменившуюся реальность собственники пока не готовы: у многих из них существуют докризисные обязательства, или просто нежелание фиксировать убытки, что в совокупности не приводит пока к снижению цен продажи.  Тем самым, на рынке сохраняется разрыв между уровнем платежеспособного спроса и уровнем цен предложений. Пока этот разрыв не будет скорректирован в ту или иную сторону, значимого числа сделок мы не увидим, инвестиционный потенциал офисного сегмента останется не высоким.

 - Какие объекты офисной недвижимости наименее всего потеряли свою инвестиционную привлекательность?

- В текущий момент наиболее стабилен по показателю уровня заполнения В-класс: оттуда меньше отток арендаторов ввиду большей гибкости владельцев недвижимости, туда идет приток арендаторов из числа тех, кто ранее занимал, или претендовал на офис А-класса. А-класс выглядит более пострадавшим по росту числа вакантных площадей по нескольким причинам: с одной стороны, огромное количество вводимых новых площадей драматически не соответствует текущей фазе развития рынка (пример: ввод офисов в том же Сити), с другой стороны, происходит отток из страны международного бизнеса, который не только перестал расширяться, но склонен сворачивать свои подразделения в России, да и «беловоротничковый» российский бизнес тоже начинает экономить затраты.

Но, думаю, что по уровню коррекции ставок Б-класс будет опережать А-класс: все-таки «дорогие» арендаторы А-класса имеют более жесткие договоры, у их бизнеса объективно прочнее «подушка безопасности» и выше заградительные барьеры для переезда. Арендатор Б-класса, как правило, имеет более широкий набор альтернатив для переезда, и у него может действительно не быть в наличии ресурсов для продолжения аренды на докризисных условиях, да и собственники зданий, понимая эти особенности, склонны, обычно, к большей гибкости. Так что по совокупности мне кажется, что самой безопасной гаванью для офисного инвестора останутся по-прежнему объекты А-класса, по-настоящему соответствующие своему заявленному уровню. В противовес этому, объекты спорные, не удобные, имеющие неэффективные решения в части логистики, планировок, инженерии, а также в части регулярного менеджмента, останутся «за бортом» независимо от своего заявленного статуса. Кризис, определенно, помогает выявлять лучших в каждом сегменте, и в этом - его безусловная справедливость.

Поделиться