Итоги года - торговый сегмент
Своими мнениями о развитии сегмента торговой недвижимости в 2014 г. делятся Андрей Васюткин, руководитель отдела исследования и консалтинга компании Магазин магазинов, Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group и Игорь Азаров, генеральный директор ТРЦ «Вэйпарк».
Дмитрий Бурлов,
генеральный директор
компании Магазин магазинов
- Назовите основные тренды развития торговой недвижимости в Москве в уходящем году?
- 2014 год запомнится наступлением жесткого кризиса. Это как на большой скорости и плотном потоке машин кто-то впереди совершил экстренное торможение. Сам год принес сразу несколько рекордов в торговой недвижимости Москвы. Рекордно высокий прирост нового предложения торговых центров в Москве (684,4 тыс.кв.м GLA) и рекордно низкие показатели доли «открытых дверей» на момент открытия в новых ТЦ, в некоторых случаях достигавших всего 30%. Рекордное падение арендных ставок на торговые помещения - в торговых центрах (40% в среднем в долларовом эквиваленте), в street retail (17% в среднем в долларовом эквиваленте). Рекордно высокие показателей вакансии торговых помещений по городу - и в торговых центрах города и в street retail по порядка 8%. Рекордно высокий показатель прихода новых международных марок - сразу 50. И рекордно высокие показатели закрытия магазинов и даже ухода международных брендов.
- Как на ваш взгляд будет развиваться торговая недвижимость в регионах в следующем году? Многие эксперты говорят о том, что будут развиваться только города-миллионники, согласны ли вы с этим мнением?
- Сложность текущего кризиса состоит в том, что он вызван многими факторами и не дает возможности прогнозировать развитие ситуации. Заявлено на 2015 год в регионах много проектов. Порядка 25% от общего объема заявленных на 2015 год открытий приходится на миллионники, около 40% - на города с численностью населения менее 500 тыс. человек. Большая часть этих проектов находится в стадии строительства (обеспечены кредитованием по старым условиям) и вряд ли будут заморожены, то есть будут построены в 2015-2016 гг. То есть здания торговых центров будут построены. Но вопрос будут ли реализованы сами торговые центры в полном понимании этого слова. Сейчас стоит проблема не только в стройке. Главная сложность – арендаторы. Ритейлеры в условиях турбулентности курсов валют не могут планировать свою деятельность. Поэтому буквально весь ритейл находится в ожидании стабилизации рубля. Как только курс стабилизируется (неважно на каком уровне) ритейлеры смогут рассчитать свои бизнес модели и начнут движение. Сейчас стоят все. Даже по подписанным договорам аренды в строящихся центрах, заявленных к открытию в первой половине года, вводится мораторий. Ритейлеры настаивают на переносе сроков открытия проектов на более поздний период. Это касается и столиц, и миллионников, и малых городов.
- Сколько международных брендов может прийти в Россию в следующем году?
В 2014 году, несмотря на всю его сложность, в Россию пришло небывалое количество новых международных брендов. В Москве их появилось полсотни – 50 штук (Prenatal, Forever 21, Sandro, Maje, Max Brenner и многие другие). Немало относительно других годов было и брендов, которые начали экспансию в Россию не со столичного рынка, а с регионального – мы насчитали 7 марок (Anta Sports, Index Living Mall, Twin Peaks и др.).
Сколько же новых брендов выйдет в новом году – сказать очень сложно. Бренды, пришедшие в 2014 году, принимали решение о выходе ранее и уже вели подготовку к открытиям, когда началась «тряска». Грубо говоря, возможностей для маневров было не много. Сейчас другая ситуация. Мониторят рынок в ожидании развязки уже не только новички, которые только собираются выходить в России, но и те, кто давно здесь, и российские сети тоже. Скорее всего, открытия новые будут, но, конечно, не в таком объеме, как раньше. Но те, кто появится, также с большей частью будут будут результатами инерции, а не свежих решений.
Олег Рыжов,
генеральный директор Ross Group
- Как изменились отношения с собственниками в этом году? На чем они предпочитают экономить?
- Отношения с собственниками по большому счету не изменились. Те, кто в свое время сделали выбор в пользу привлечения на объект профессиональной УК, в этом году продолжали такое сотрудничество. Те, кто предпочел по тем или иным причинам управлять самостоятельно, продолжал это делать. Но в сложившейся рыночной ситуации все без исключения собственники действительно начали оптимизацию своих затрат. В первую очередь были сокращены затраты на проведение праздничных мероприятий, рекламу и маркетинг. Причем речь не идет об отказе от программ в целом, скорее об их корректировке в сторону снижения стоимости. К сожалению, наблюдаются попытки экономии на эксплуатационных расходах. Что нередко сказывалось на деятельности ТРЦ не самым лучшим образом.
- Как себя чувствуют арендаторы в региональных ТЦ? Удается ли кому-то воспользоваться ситуацией, чтобы получить какие-то более выгодные условия для себя?
- Что касается арендаторов, то в следствие сложившегося экономического и политического положения, на российском рынке наблюдается два основных вектора развития ситуации. В большинстве регионов федеральные операторы ритейла стремительно сокращают программы своей экспансии в регионы. Более того, многие из них в рамках проводимых антикризисных мер закрывают убыточные или просто малоэффективные торговый точки, иногда полностью уходя из города или из страны. Зачастую также поступают региональные и даже местные торговые операторы. Говоря откровенно, основные сложности испытывают те, кто зависит от качественных зарубежных поставок, внешнего (валютного) финансирования, а также те, кто в свое время допустил ряд инфраструктурных или концептуальных ошибок. Наряду с этим, продолжают развиваться федеральные сети продуктовых супермаркетов, сети товаров для дома и операторы фуд-корта. Т.е. те, кто в периоды кризисов традиционно расширяют свою нишу. Как ни странно, в отдельных регионах также наблюдается активизация продвижения местных операторов ритейла на освобождающиеся места. Возможно, местные операторы пока еще не могут открывать магазины крупного формата, однако в текущих условиях они все чаще становятся востребованными. Достаточно активно ведут себя предприниматели Дальнего Востока и Восточной Сибири. И, естественно, те кто продолжает развиваться или просто продолжают свою деятельность, имеют возможность диктовать собственникам объектов свои условия. Это факт.
Основным трендом этого года в арендных отношениях, стал повсеместный переход от валютных к рублевым ставкам аренды, нередко привязанным к тому же к проценту от торгового оборота арендатора. Если раньше этот процесс наблюдался лишь в отдельных регионах, то сегодня он получил повсеместное распространение, затронув даже некоторые московские объекты класса А. Уверен, что в 2015 году эта тенденция продолжит свое развитие.
- Каковы ваши ожидания как УК от следующего года? Как может измениться рынок региональных ТЦ в 2015 г.?
- Следующий год будет очень важен. И во многом он станет определяющим. В период кризиса 1998 года обанкротились те, кто не хотел учиться. Во время кризиса 2008-2010 годов отсеялись те, кто был недостаточно профессионален. Остались же те, кто научился правильно и вовремя проводить антикризисные программы, выживать и развиваться даже в период резкого спада. Во время текущего периода основным залогом любых планов на будущее станет умение договариваться. И от того, как быстро и к взаимной выгоде научатся договариваться арендаторы и собственники объектов, зависит их дальнейшее будущее. Основная задача управляющих компаний – обеспечить достижение этих договоренностей, служить гарантом соблюдения интересов всех сторон, обеспечивать постоянный положительный контакт между сторонами. В связи с этим, уверен, что услуги внешних УК в наступающем году станут более востребованы на региональном рынке.
Игорь Азаров,
генеральный директор ТРЦ «Вэйпарк»
- Изменился ли уровень вакансии в ТРЦ в этом году? Как именно?
- Ротации арендаторов в ТЦ происходит регулярно, в том числе и в нашем ТРЦ. Так, например, в скором времени у нас откроется семейный гипермаркет «Магнит», который занял 10 тыс.кв.м. В непростое для всех время мы стараемся найти компромисс с нашими давними партнерами, поэтому многие арендаторы занимают площади еще с самого открытия торгового центра. Некоторые ритейлеры пересматривают метраж, сокращая таким образом свои издержки, а кто то наоборот расширяет площади за счет добавления новых ассортиментных групп.
- Какие «плюшки» вы готовы предложить новым арендаторам: арендные каникулы, валютные коридоры, др.?
- На рынке для арендаторов ТЦ есть множество «плюшек» от собственника: базовая ставка+ % с оборота; может быть просто % с оборота; кому-то нужны льготные каникулы на период отделочных работ, а кому-то предоставляются льготные условия на период отделки и на раскрутку магазина. Мы нашим арендаторам предлагаем арендные каникулы на период отделки, во время которых не взимается арендная плата, а оплачивается только потраченная по факту электроэнергия. Также можем предложить 10-15-20% скидки на аренду и на период раскрутки магазина. Размер скидки зависит от уровня арендатора и размера занимаемой площади. Срок каникул может достигать 3-6 мес, но обычно не превышает 2 месяца с даты открытия магазина. У нас индивидуальный подход к каждому арендатору.
Проблема валютных коридоров, которая является очень актуальной темой в последнее время, для нашего ТРЦ не очень актуальна, так как все договора с арендаторами мы заключаем в рублях. Что касается перехода на валютные договоры, то на данный момент, по моему мнению, это преждевременно, мы этого делать не планируем Я не думаю, что курс будет колебаться длительное время, скорее всего в начале 2015 года он остановится на конкретной отметке и замрет на продолжительное время.
- Какие инструменты вы используете для привлечения потока посетителей в кризисных условиях? Как изменилась посещаемость в вашем ТРЦ этом году?
- На самое деле в кризисных условия любые инструменты малоэффективны. Любые маркетинговые ходы, не подтвержденные интересными предложениями со стороны арендаторов, как правило, не очень эффективны. «Ночи скидок», различные акции могут себе позволить сегодня только крупные объекты.
Что же касается нашего ТРЦ - для наших посетителей мы периодически проводим различные мероприятия, например, стимулируем покупки предоставлением бесплатного посещения развлекательного центра «Космик», бесплатных билетов в кино, различных призов, и т.д. На новогодних каникулах также будут проводиться различные мероприятия, направленные на увеличение среднего чека арендаторов. В настоящее время большой популярностью пользуются бесплатные развлекательные мероприятия. Основной целевой аудиторией нашего комплекса являются молодые семьи с маленькими детьми, поэтому основной упор мы делаем именно на них: приглашаем артистов с животными, устраиваем кукольные представления. Особенно востребованы детские мастер-классы. Помимо создания приятной праздничной атмосферы для наших посетителей, это удобно еще и тем, что во время проведения мастер-классов или детских представлений, родители могут не спеша совершить необходимые покупки.
Поделиться
