Александр Шарапов: «Никогда не стану покупать рискованный актив»

- На это есть четыре веских причины. К 2011 году мы создали солидный портфель инвестиций в доходную недвижимость России. Уже тогда мы владели бизнес-центрами, торговым центром, существенным земельным банком. При этом найти достойный доходный объект всегда было сложно и долго. Чтобы делать удачные инвестиции, надо иметь терпение и активно искать перспективные объекты. Мы очень дотошны и привередливы, нас не любят агентства недвижимости – уж больно сильно мы копаемся в мелочах. Чтобы купить один объект, мы анализируем десятки и десятки возможных инвестиций. В процессе общения с владельцем NAIHorizon Реджи Винссингером мы увидели абсолютно идентичный подход к инвестированию. Реджи 68 лет, и больше 40 из них он занимается инвестициями в арендное жилье, так называемое multifamily. Когда находишь партнера с подходом, аналогичным твоему, который перестраховывается и не любит рисковать, то появляется желание работать вместе. Это первая причина.

Вторая причина – мы много поездили и поняли, что такое сегмент multifamily в США. Мы убедились, что он очень привлекателен. Даже в кризис 2008 года ни один серьезный фонд, специализирующийся на инвестициях в multifamily, не обанкротился! Multifamily в южных штатах – это малоэтажные поселки по 200-400 апартаментов в 2-4-этажных домах. На фото поселок, купленный нами в 2012 году в 30 милях от Хьюстона. Такие комплексы не продаются в розницу, они принадлежат одному инвестору и сдаются в аренду. Доходность 5,5-7%. Но на 60-80% стоимости с помощью Реджи можно взять кредит под 4,2%. При грамотном управлении это дает доход на вложенный капитал более 10% годовых. В США более 30% жителей живут в таких поселках. Реджи выбирает недооцененные поселки в местах с развивающейся экономикой, растущим населением и низкой безработицей. Это гарантирует, что спрос будет. Начали мы инвестировать с Южной Каролины в поселок в 350 апартаментов.

Третья причина – было важно диверсифицировать свои вложения. Чтобы владеть не только рублевыми активами, но и активами, генерирующими доход в иностранных валютах. Я всегда говорил, что долларовые договоры аренды в России – это от лукавого. Нельзя считать в России доходность в иных валютах, кроме рублей. Инвестиции в Европу дают возможность получать доход в евро, а инвестиции в США – получать доход в долларах.

Четвертая причина – это опыт. Мы хотим и будем развивать арендное жилье в России. Нам нужно было понять, как функционируют западные рынки. Почему инвесторам невыгодно распродавать multifamily в розницу, как финансируются такие проекты, как регулируется этот рынок государством. Также ключевым вопросом было и то, как управлять такими арендными проектами. Теперь мы имеем опыт и можем реализовывать проекты в России. Мы смогли создать первый отель среднесрочного проживания Vertical с уровнем сервиса как в отеле. Теперь мы понимаем тенденции развития арендного жилья и можем прогнозировать развитие этого сегмента в России. 

- Первые инвестиции в multifamilyвы делали без партнеров. Зачем теперь привлекаете их к инвестированию? Не хватает собственных денег?

- Деньги – это инструмент, которым надо уметь пользоваться и извлекать максимальный доход. Привлекать партнеров нас научили американцы. Ранее мы всегда инвестировали только собственные средства. Даже кредиты в банках брали на девелопмент крайне редко. Реджи объяснил мне, что грех не делиться своими навыками и умениями с друзьями. Вкладывай только 5-20% собственных средств от стоимости актива, а остальные инвестиции собирай с рынка. Реджи инвестировал в десятки проектов multifamily и зарабатывал деньги не только для себя, но и для партнеров. За это партнеры благодарили Реджи – оплачивали 25-40% от превышения пороговой доходности (hurdle rate). Hurdle rate согласовывается по каждому проекту отдельно, и обычно вознаграждение платится, если инвестору заработали более 4-8% годовых. Если доходность ниже – бонус управляющему активами не выплачивается. Реджи считает, что таким образом помогает знакомым вкладывать в реальный сектор экономики, спасает их от игры на бирже или от вложений в деривативы. Реджи даже вклады в банки недолюбливает! Доходность от депозита минимальная, куда твои деньги вложили – непонятно, насколько банк устойчив – неясно. Реджи вспоминает, что многие знакомые потеряли в Lehman Brothers деньги – а этот был банк много крупнее «Сбербанка». Активы Lehman Brothers были более чем на $500 млрд., но долгов было более чем на $600 млрд. Реджи говорит, что вложения в Lehman Brothers защитили его друзей от бедности в старости, так как банковские накопления всей их жизни сгорели.

- Что именно вы делаете для партнеров?

- Мы выступаем как управляющий активами и инвестор, который наравне с партнерами вкладывает до 50% собственных средств. Это – своего рода наша гарантия успешности инвестиций: мы не просто предлагаем человеку инвестировать, но и на своем примере показываем, что нам этот проект интересен. Я никогда не стану покупать рискованный актив. И мне гораздо интереснее вкладывать деньги в разные проекты вместе с партнерами и получать вместе с Реджи бонус за наши старания. Мне кажется, что в будущем это станет трендом для российских частных инвесторов: объединяться, инвестировать в проекты в наиболее стабильных и быстро развивающихся странах. И основополагающими факторами успеха будут являться опыт управляющего активами, его успешность при инвестировании собственных средств.

Мы проходим стандартный цикл инвестиций: анализ потенциальных проектов, выбор лучших, планирование развития и финансовый анализ, структурирование схемы владения, контроль исполнения планов и бюджетов, отслеживание микро- и макроэкономичиских факторов для планирования лучшего времени для успешного выхода из проекта. Это сложный и кропотливый процесс, но он понятен нам и интересен.

- Кто управляет вашими объектами?

- Оперативный управляющий поселком – компания Hawthorne. 30 лет назад Реджи познакомился с Ленни – владельцем этой УК, и с тех пор они работают вместе. Наш поселок в Техасе стал победителем премии по уровню удовлетворенности жителей услугами управляющей компании. Управлением активами и стратегией инвестирования занимаются NAI Becar с NAI Horizon. 

- Сколько объектов вы уже приобрели?

- На сегодняшний день мы инвестировали более чем в 1000 апартаментов. СрединашихпроектовмогуотметитьвСША Palms at the SouthShore, Waterside Greene, Park West, FoxRun. В поселок FoxRun в Южной Каролине мы инвестировали уже вместе с партнерами.

- Сколько сегодня могут получать инвесторы от вложений в арендное жилье в Техасе?

- Могу рассказать на примере поселка Palms at the SouthShore. Комплекс апартаментов площадью 18 тыс. кв. м расположенный в 30 милях от американского города Хьюстон, мы приобрели в мае 2012 года. Общий объем инвестиций в проект составил около $17 млн, из которых $15,2 млн было потрачено на приобретение объекта и $1,6 млн на его реновацию. Объем собственных инвестиций группы компаний в проект составил $5,8 млн, остальные средства были взяты в кредит под 4,2% годовых. Мы провели реконструкцию в поселке и выполнили фасадные и ландшафтные работы, отремонтировали треть апартаментов, установили эффективную систему управления объектом, благоустроили территорию комплекса. Ремонт апартаментов осуществлялся последовательно – после окончания договора и выезда арендатора – без потери текущих доходов. После окончания ремонта в номер заселялся арендатор уже по более высокой ставке аренды. После реновации арендные ставки в поселке выросли с $650-750 до $950-1050. 

Изначально мы планировали через 5 лет продать объект и получить доходность 12-17%. Но за счет качественной работы управляющей компании и проведенного анализа перспектив рынка мы решили выйти из проекта уже через 2,5 года и получить доходность выше 30% до налогообложения и оплаты партнера.

Конечно, это выдающийся результат. И не надо надеяться, что каждая инвестиция будет столь же доходна. Ориентироваться на сегодняшнем рынке надо на 10-15% прибыли. Это то, что можно получать, вкладывая в уже работающие и заполненные арендатором проекты. При этом 5-7% дохода на вложенный капитал мы выплачиваем ежеквартально, остальное – при продаже улучшенного объекта.

- По какому принципу вы выбираете объекты?

- Изначально предложения по инвестициям в США нам присылают партнеры, мы изучаем данные, анализируем, насколько проект интересен, уточняем информацию, проверяем расчеты. Далее мы выносим объект на обсуждение Инвестиционного комитета. Наши директора еженедельно собираются и рассматривают возможные проекты для инвестиций. Нам важна не только стоимость и текущая доходность, но и какими способами ее можно увеличить и по какой цене можно будет в дальнейшем продать объект. У объекта должен быть потенциал для развития. Эффективно ли провести реновацию апартаментов или территории, можно ли улучшить управление объектом или построить на свободном участке еще пару корпусов? Наша задача – заработать для себя и для партнера больше, чем может дать среднерыночный проект. Если видим риски или нас не устроили обоснования, доходность мала или анализ проекта недостаточно глубок – отказываемся и объясняем, почему. Если решение о вхождении в проект положительное – мы рассылаем предложение о возможных инвестициях нашим партнерам, кто ранее высказал интерес к такому типу инвестирования. Те, кто заинтересовался, получают подробную информацию с расчетами и уже детально обсуждают с нами, на каких условиях возможно участвовать.

Поделиться