Юрий Крюков: «Проект с продуманной концепцией устойчив в любой экономической ситуации»
- Не так давно проходила информация о том, что утверждена концепция ТОК Selectica. Внес ли кризис свои коррективы в концепцию Вашего проекта?
- Кризис ничего не изменил – на наш взгляд, качественный проект с продуманной концепцией достаточно устойчив в любой экономической ситуации. Selecticaс самого начала задумывалась как торгово-офисный комплекс. Мы решили ограничиться торговым центром районного формата и отдать под офисы 2/3 арендуемой площади, потому что они будут востребованы. Дело в том, что Selectica располагается на первой линии Варшавского шоссе, в 200 м от станции метро «Улица Академика Янгеля». Конечно, локация позволяла замахнуться и на «А» класс, но тогда мы бы вступили в конкуренцию с более крупными проектами, которые сейчас строятся в Новой Москве. Поэтому решили делать качественный «B+». Конструктив здания позволяет достаточно свободно распоряжаться с планировками, сдавать офисы и крупными блоками, и в нарезку. Получилось, что офисы займут с 5 по 10 этаж, на 4-ом будет корпоративное питание, а на 1-3 этажах разместится торговый центр. Это чуть больше 9 тысяч квадратных метров.
- Вы упомянули про конкуренцию. Кого Вы считаете своими конкурентами?
- Поблизости есть 4 торговых центра небольшого формата, но их мы не считаем серьезными конкурентами. Это неконцептуальные, морально устаревшие объекты. Их отличает непрофессиональное управление, рыночная нарезка помещений, невнятный состав арендаторов. Другое дело – недавно открытый Columbus, крупный торговый центр со значительной развлекательной составляющей. Чтобы чувствовать себя комфортно вблизи большого и сильного соседа, мы произвели довольно скрупулезный расчет. Выбранный нами формат позволяет условно поделить целевую аудиторию. Columbus – это торговый центр выходного дня, куда приезжают всей семьей за развлечениями и шоппингом. Локация Selecticaс прямым подъездом с Варшавского шоссе по вечерней стороне идеально подходит для совершения повседневных покупок: жители района и офисные сотрудники будут посещать его в будни, 2-4 раза в неделю.
- Значит, у Вас все серьезно, без развлечений?
- Развлекательная составляющая конкретно в нашем случае стала бы излишней – по вышеупомянутой причине. Те площади, которые отводятся под торговый центр, мы намерены использовать с максимальной рациональностью и пользой для покупателей. Единственное допущение – возможно, на третьем этаже появится детская игровая комната для малышей. Это довольно полезная и всегда востребованная опция в торговом комплексе любого формата, а в последнее время в некоторых современных офисных комплексах появились детские комнаты.
- В чем же состоит торговая концепция Selectica?
Мы исходим из того, что аудитория торгового центра делится на 2 группы: это жители района и офисные сотрудники, которые будут работать в том же здании, но на несколько этажей выше, а также в соседнем крупном бизнес-центре. Подбор арендаторов происходит в соответствии с потребностями обеих групп. Супермаркет средней ценовой категории на цокольном этаже, аптека, дроггери, парфюмерия и косметика, салоны связи, инфраструктурные услуги – банкоматы, фотопечать, химчистка – будут востребованы и теми, и другими. Для жителей района мы добавим зоомагазин, супермаркет бытовой техники, мини-якоря одежды и обуви. Для тех, кто будет работать в офисах, предусмотрены точки продажи подарков, сувенирной продукции, цветов, книг и журналов. Будут работать два ресторана с отдельными входами со стороны Варшавского шоссе и небольшой фудкорт на третьем этаже. Важную роль мы отводим удобной и вместительной парковке, которая необходима и торговому центру, и офисам. Парковок будет две – наземная на 100 м/м, перед входом в ТЦ, и отапливаемая многоуровневая на 350 м/м. Причем места на крытом паркинге будут поделены между бизнес-центром и ТЦ.
- Как в нынешних условиях Вы оцениваете заинтересованность потенциальных арендаторов?
- Небольшие, но качественные объекты в кризис только выигрывают. Сейчас покупатели могут ограничить себе в лишних тратах, но отказаться от необходимых покупок они не могут. Статистика это подтверждает: в недавнем отчете Moscow Shopping Index от Watcom были данные о том, что посещаемость небольших торговых центров от 5 до 20 тысяч кв. м увеличилась на 6%, в то время как у крупных объектов площадью более 80 тысяч кв. м – уменьшилась на 11%.
Вот почему несмотря на кризисные явления арендаторы готовы рассматривать небольшие торговые центры с привлекательной локацией и хорошей зоной охвата. Некоторая осторожность и щепетильность, безусловно, присутствует. После первичного одобрения проекта потенциальные арендаторы самостоятельно делают детальный маркетинговый анализ района и целевой группы покупателей. И если эти показатели для них положительные, то приступают к переговорам.
У нашего проекта все отлично и с транспортной доступностью, и с окружением – в первичной зоне обхвата проживает порядка 138 тысяч человек и дальше по Варшавскому шоссе строятся все новые жилые массивы. Это уже не говоря об офисах в составе объекта и по соседству.
- А как потенциальные арендаторы реагируют на то, что большую часть объекта занимают офисы?
Если мы говорим о тех ритейлерах, чья целевая аудитория совпадает с нашей, то резко положительно. Только наличие офисов в здании уже гарантирует торговому центру 1500 – 2000 человек максимально лояльной и постоянной аудитории. Ведь офисные сотрудники присутствуют на объекте 5 дней в неделю с утра и до вечера.
- На каких условиях Вы подписываете договоры?
- Сейчас на рынке очень сложно тем собственникам, которые имеют валютные кредиты и из-за этого не могут предложить арендаторам справедливые рыночные ставки. Но Selectica кредитуется «Сбербанком» в рублях. Поэтому у нас не было никаких сомнений относительно подписания со всеми арендаторами рублевых долгосрочных контрактов. Для основных якорей рассматривается вариант фиксированной суммы аренды и/или процента от оборота. Условия обсуждаются индивидуально, но с учетом текущих рыночных реалий.
Поделиться
