Андерс Лильенстолпе: «Я рекомендую инвестировать в Россию»

– Согласно данным отчетности, выручка концерна SRV в I-м квартале 2015 года составила 172,9 млн евро, что почти на 25% превысило аналогичный показатель I-го квартала прошлого года. Планируемые финансовые показатели концерна по итогам 2015 года должны превзойти прошлогодний уровень. Получается, что ситуация на рынке недвижимости вас не затронула?

– Об этом можно долго говорить, но, если быть кратким, отмечу, что наша компания ведет деятельность в  нескольких сферах: строительство, развитие проектов, сдача в аренду, маркетинг, управление и т. д. Естественно, каждая из этих областей по-своему подвержена влиянию сложившейся ситуации. Но последние результаты отнюдь не свидетельствуют о том, что рынок в упадке. Выручка, которую мы зафиксировали – результат ранее подписанных контрактов и сделок, заключенных до кризиса. И сейчас мы чувствуем себя достаточно хорошо. Скажем так – более или менее в соответствии с нашими планами. Да, текущая ситуация на рынке оказывает влияние на такие области, как лизинг и операционная деятельность. Однако мы надеемся, что в сфере строительства нам удастся многое обернуть себе на пользу и сэкономить значительные средства. Ослабление рубля для девелопмента несет в себе и плюсы, и минусы. Положительная сторона заключается в том, что снизилась стоимость строительства. Разумеется, важно, чтобы подобное положение не затягивалось и не привело к серьезным последствиям. Отмечу, что ключевым бизнесом для нас является сдача в аренду, а не строительство. И если кризис продолжится, это, безусловно, окажет на нас влияние. Но, повторюсь, в настоящий момент мы не почувствовали какого-либо значительного ухудшения.

– Вы ведь продолжаете инвестировать, несмотря на то, что уже почти год бизнес в России пребывает в состоянии неопределенности. Вы так верите в русский рынок? Или дело в том самом факторе спада рубля?

– Я верю в российский рынок, потому что я сам нахожусь в России. И вся наша компания, безусловно, верит в российский рынок. В портфеле SRV Россия занимает значительную часть. Мы давно здесь и верим в перспективу по очень простой причине: в настоящее время Россия является одним из крупнейших рынков недвижимости в Европе. Мы вкладываем в Россию не только деньги, но и нашу компетенцию, наши ожидания, что свидетельствует о нашей вере в российский рынок. Это очень важно. За годы присутствия на российском рынке у SRV были как взлеты, так и падения, поэтому и сейчас мы уверены, что ситуация урегулируется. Для нас очевидно, что мы должны продолжать работать здесь и постараться сделать для этого все возможное со своей стороны. Да, можно сказать, что мы верим в светлое будущее. Вот смотрите: в 2008 году я работал в компании IKEA в Санкт-Петербурге, в торговых центрах «Мега». И когда рухнула компания LehmanBrothers, все строительные работы были прекращены. Многие думали, что ничего хорошего уже не произойдет. А в 2011 году дела пошли в гору как никогда раньше. Таким образом, та команда, которая сейчас задействована в SRV, уже имеет опыт работы в подобных кризисных ситуациях. Сейчас, повторюсь, период спада, но в будущем все снова пойдет на подъем.

– Безусловно, за время работы в России у вас сложились определенные представления о так называемом русском стиле работы на рынке недвижимости. Поделитесь, пожалуйста, чем отличается, скажем, финская модель ведения бизнеса от российской?

– До начала работы в России я прошел специальные межкультурные тренинги в IKEA относительно различий между русскими и шведами. Какие-то вещи оказались правдой, какие-то не подтвердились. Скажу вам так: для меня как для шведа есть русские коллеги, есть финские, а есть шведские. И это три кардинально разных стиля работы. Например, мои финские коллеги сразу переходят к сути вопроса, ведут себя очень тактично и дипломатично, всегда стараются найти компромиссы, чтобы в выигрыше остались обе стороны. Они не сторонники долгих разговоров, решают вопросы быстро, соблюдают правило «краткость и простота», стремятся к взаимовыгодным решениям. Русские в этом смысле значительно отличаются, особенно в Москве. Вообще, говоря о русских партнерах, надо сказать, что все они разные. Москва – это Москва, Санкт-Петербург – совсем иное, а ведь есть еще другие регионы. Московские коллеги энергичные и напористые, в то время как коллеги из Санкт-Петербурга более гибкие в сотрудничестве, роль межличностных отношений в Северной столице значительно выше.

– Тогда что больше всего вас разочаровало или расстроило в русском подходе к бизнесу?

– Я очень рад, что у меня есть возможность работать в России. В любой стране есть свои достоинства и недостатки. Я бы не сказал, что меня что-то расстроило в русском стиле работы. Есть трудности, требующие усилий в их преодолении, есть вещи, над которыми приходится работать, к которым нужно адаптироваться. Я не стал бы говорить, что увидел какие-то негативные стороны в России. Я бы назвал это культурными различиями.

– Может быть, приведете примеры таких культурных различий?

– Я  думаю, что в России очень важно выражать четко свою мысль. Объясню вам разницу на таком примере. Представьте себе, что вы пришли на работу в шведскую компанию. За столом сидят люди и пьют кофе. И в такой вот неформальной обстановке в результате будет принято много решений. Каждый человек за этим столом точно знает, что должно быть сделано в течение рабочего дня – для шведов это очень важно. Но для русского человека эта ситуация не сработала бы. Вы бы подумали, что люди просто-напросто болтают. Так что, повторюсь, очень важным в России является четкое распределение обязанностей и осознание ответственности. Вы со мной согласны?

–  К сожалению, да.

– (Смеется.) Нет-нет, я не имею в виду ничего плохого. Это просто различия между людьми. Это не плохо и не хорошо. Кто-то придет в шведскую компанию и скажет: «Да они же просто сумасшедшие! Что здесь вообще происходит?» Так что это всего-навсего межкультурные различия.

– Какие нестандартные технологии и решения в сфере торговой недвижимости есть сегодня в Европе вообще и Финляндии в частности, которые вам хотелось бы внедрить в России?

– На этот вопрос можно тоже дать развернутый ответ – мы уже сейчас стараемся использовать различные нестандартные решения. Например, это «зеленые» технологии. Во-первых, мы используем их в качестве инструмента маркетинга. В SRV действительно заботятся об окружающей среде в России – мы же сами живем в этой стране, мои дети тоже живут здесь. Вторая причина очень проста. Мы экономим деньги. Подобные технологии могут стоить несколько дороже при их внедрении, но результаты работы и влияние на цену продажи впечатляют. Приведу пример. В ТЦ «Охта Молл» мы планируем установить в мужских туалетных комнатах писсуары без использования воды – это решение существенно сокращает расход ресурса. Другой пример: при строительстве ТЦ «Жемчужная Плаза» мы предусмотрели очень качественную изоляцию здания, технологичное насосное оборудование, систему охлаждения, дверные системы и т. д. Это позволяет нам экономить около 20% на счетах за электричество по сравнению с теми затратами, которые типичны для ТЦ в России. 

– А что из инноваций, которые успешно внедрены в Финляндии и Швеции, не сработает в России?

– При строительстве здания в Финляндии мы инвестируем больше средств, цена зданий выше и срок окупаемости вложенных средств больше. Таким образом, мы можем использовать более дорогостоящие технологии. Но в России мы вынуждены применять менее дорогие  решения, поскольку не можем инвестировать в тех же объемах, что и в скандинавских странах. Причина – более существенные риски и высокие проценты по кредитам. Тем не менее мы внедряем качественную изоляцию, эффективное насосное оборудование, улучшенную архитектуру и планировки. Торговый центр «Жемчужная Плаза» был присвоен международный сертификат LEED Silver. ТЦ «Охта Молл» претендует на получение сертификата LEED Gold; нам хотелось бы получить сертификат LEED Platinum для нашего следующего проекта торгового центра. Мы нацелены на внедрение инновационных технологий, и мы будем это делать. Вы спрашиваете: когда? Когда рынок в России стабилизируется и процентные ставки по кредитам немного снизятся. Но помимо новейших технологий, есть много других вещей, которые необходимы в России уже сейчас. Коммерческая составляющая развивается здесь очень бурно. В Москве открылось достаточно много качественных новых торговых центров.

– В Германии, например, в торговых центрах потерпели фиаско кинотеатры, а в России это одни из якорных арендаторов. Что не прижилось в финских торговых центрах, но, в свою очередь, прижилось в России и наоборот?

– Вообще, нужно сказать, что российский рынок торговых центров еще довольно молодой. Сравнивать же ТЦ между собой очень сложно, поскольку существуют различные форматы: в центре города, пригородные, местного значения и региональные, а также мультирегиональные. Например, если сравнить ТЦ «Мега Химки» и ТЦ «Европолис» – это два разных мира. А ТЦ «Щука» – небольшой ТЦ местного значения – также является совершенно отличным от других. В «Мега Химки» распложен гипермаркет «Ашан» площадью 25 тыс. кв. м, OBI площадью 16 тыс. кв. м, большой магазин «Стокманн», очень большой кинотеатр. В ТЦ «Европейский» очень много небольших fashion-магазинов. А в нашем проекте Daily в Мытищах вообще нет кинотеатра, его задача – удовлетворять бытовые потребности жителей ближайших кварталов. Таким образом, нелегко сравнивать различные ТЦ. Но все-таки я приведу пару примеров на эту тему. Так, в Финляндии очень распространенным является наличие двух больших продуктовых якорных арендаторов в одном ТЦ, таких как, например, Prisma и Kesko. В России обычно только один арендатор: «Ашан», «О’кей», «Лента» или другой оператор. Впрочем, в Санкт-Петербурге есть пара примеров ТЦ с двумя якорными продуктовыми арендаторами. Но я уверен, что в будущем в российских ТЦ будет хотя бы полтора арендатора этого сегмента, то есть один большой и один поменьше.

– В России продуктовые сети так боятся каннибализма?

–  Это очень хороший вопрос. Уверен, что вы, так же как и я, хотели бы видеть двух продуктовых операторов в ТЦ. Я в свое время работал в «Мега Химки». И мне нравилось, что есть выбор между «Стокманном» и «Ашаном». Но, повторюсь, в большинстве торговых центров представлен только один продуктовый магазин, и это не совсем удобно. Да, мы, как покупатели, хотим, чтобы был выбор. Но, думаю, что «Ашан», «О’кей» или «Лента» не хотят этого. Я не утверждаю, что они заявляют об этом, но уверен, что так и есть. Вряд ли «Ашану» выгодно иметь в качестве соседа гипермаркет «О’кей» площадью 25 тыс. кв. м. Однако я убежден,  что это как раз один из тех моментов, которые требуют корректировки на российском рынке. Если говорить дальше о различиях в ТРЦ, то в России очень распространены магазины DIY («сделай сам»). Существует большое количество таких магазинов, и они зачастую привязаны к торговым центрам. На мой взгляд, подобный формат более популярен в России, нежели в Финляндии. С другой стороны, в Финляндии, Швеции и других странах очень популярны так называемые life-style shops (категории «стиль жизни»). В России тоже есть примеры таких проектов, например,  универмаг «Цветной». Но в традиционных форматах редко можно встретить life-style магазины. В таких городах, как Хельсинки, Стокгольм и Копенгаген формат life-style, напротив, является довольно популярным. Я думаю, что в будущем в России таких магазинов будет становиться все больше и больше.

– Какие финские арендаторы, помимо Prisma, могли бы стать успешными в Москве и Петербурге?

–  А мне очень жаль, что Prisma не представлена в Москве, здесь она была бы очень успешна, это замечательный магазин. Также есть еще одна отличная сеть магазинов «К-Руока». Вообще существует большое количество прекрасных финских операторов, и я очень надеюсь, что они пересмотрят свои решения и все-таки придут в Москву. Думаю, что их запуск окажет «оздоровительный» эффект на российский рынок. Здесь есть некая незанятая ниша, которую могут заполнить такие супер- и гипермаркеты.

– Вы считаете, что ниша продуктовых супермаркетов в Москве еще недостаточно заполнена?

– Это, несомненно, так. Вы, наверняка, время от времени бываете в «Ашане». «Ашан», конечно, делает потрясающую работу. Но когда я прихожу туда,  то понимаю, что у других продуктовых операторов есть все шансы составить ему конкуренцию. Всегда есть место для чего-то лучшего – нет места только для того, что хуже. Если твоя концепция нравится людям, ты предоставляешь услуги, на которые есть спрос, по приемлемым ценам, то для тебя всегда будет место на рынке. Я жил в Москве на протяжении трех лет и не понаслышке знаю, как трудно бывает купить хорошие продукты. Безусловно, требуется больше мини-, супер- и гипермаркетов.

– Однако в ТЦ «Охта Молл» вы сами пригласили все-таки не «Призму», а «Ленту».

– Мы выбрали «Ленту» по нескольким причинам. У «Ленты» очень амбициозные планы, они точно знают, в каком направлении хотят развиваться, следят за своей концепцией и постоянно открывают новые магазины. У них чрезвычайно большое число постоянных покупателей – не помню точные цифры, но примерно 6 млн держателей карт. «Лента» близка нам по духу – они настолько же амбициозные и целеустремленные, как и мы. Когда мы начали переговоры с «Лентой», то сразу поняли, что очень гармонируем друг с другом – очень надеемся, что «Лента» также будет отвечать запросам жителей этого района Санкт-Петербурга. С одной стороны, ТЦ «Охта Молл» расположен в центре, при этом мимо него идет значительный транспортный поток. У нас не будет проблем с парковкой, и посетители смогут совершать более масштабные покупки, чем в ТЦ, расположенных в историческом центре города, например, покупать продукты на неделю.

– Практически все торговые центры Москвы и Петербурга сообщили о спаде трафика, но вы заявили о том, что торговый центр «Жемчужная Плаза» продолжает демонстрировать рост посещаемости.

– Мы просто лучшие! В ТЦ «Жемчужная Плаза» большая роль отводится развлечениям, кинотеатру, кафе и ресторанам. Благодаря этому проект очень популярен у жителей окружающих районов. Кроме того,  в «Плазу» очень удобно приезжать: вы попадаете на подземную парковку, поднимаетесь на лифте на тот этаж, на который нужно. Концепция проекта предусматривает наличие в одном месте всего необходимого для семейного отдыха, это главное преимущество проекта. Помимо этого, близлежащий район вокруг ТЦ разрастается. Сейчас мы думаем о строительстве 2-й очереди ТЦ «Жемчужная Плаза» – ведь 1-я очередь оказалась невероятно успешной, арендаторы проявляют живой интерес.

– Вы открываете в «Жемчужной Плазе» шоу-рум русских дизайнеров. Это кампания, вовремя вписавшаяся в государственную политику всеобщего импортозамещения?

– Мы всегда стараемся найти новые интересные решения для ТЦ «Жемчужная Плаза», новые увлекательные идеи для своих посетителей. В Санкт-Петербурге множество молодых дизайнеров, и мы поняли, что у нас есть возможность разместить их в ТЦ. У нас хорошие условия – арендная плата на условиях процента с оборота. Мы делаем это для наших посетителей и для поддержки местного рынка. В итоге в выигрыше остаются все: и посетители, и молодые дизайнеры, и сам торговый центр. Это некий кластер, что-то вроде pop-up-арендаторов – он очень оживляет ТЦ. Есть ведь не только известные бренды (Zara, Bershka и т. д.), которые представлены во всех проектах, но и что-то новое и свежее. В Санкт-Петербурге очень активный рынок дизайнеров. И это здорово.

– Вы неоднократно подчеркиваете, что делаете ставку на усиление и нестандартные решения в развлекательной части ТРЦ. О чем именно речь?

– Развлечения действительно становятся одной из ключевых составляющих проекта. Все хотят большего, нежели просто ходить по магазинам, поэтому наша задача – обеспечить широчайший спектр предложений. Я уверен, что в будущем в ТРЦ значительную роль будут играть культурные составляющие: театры, концерты и другие проекты. В Европе все это весьма успешно. Для России важно, чтобы ТЦ перестал быть местом, куда человек вынужден пойти, и превратился в часть городской среды. Например, в Польше есть ТЦ «Мануфактура». Люди с другого конца города едут  туда, но не потому, что у них нет выбора, не потому что рядом нет другого ТЦ, а потому, что это место значительно лучше: в нем есть рестораны, музей, отель, бизнес-центр, концертные залы и даже церковь. Широкое предложение – это важный компонент. Но еще важнее создать пространство для жизни, некую «живую атмосферу».

– Как бы вы охарактеризовали рынок управляющих компаний в России? Какие ошибки, по вашему мнению, чаще всего допускают УК в торговых центрах и почему?

– Основная проблема рынка УК в России – это отсутствие «традиции» отдавать управление объектом на профессиональный аутсорс. Этот фактор, по моему мнению, существенно тормозит развитие российского рынка недвижимости. Причем идеальна та ситуация, когда УК привлекается уже на этапе девелопмента, участвуя в разработке концепции, подборе материалов, оптимизации операционных процессов в здании – все это позволило бы сэкономить и реализовать действительно качественный проект. Текущая практика управления проектами самостоятельно приводит к тому, что опыт УК накапливается слишком медленно, многим командам сегодняшних УК в России его действительно не хватает. Для девелоперов сегодня важно с операционной точки зрения мыслить на долгосрочную перспективу, обращаясь к профессиональным управленцам, позволять им планировать и реализовывать бизнес-план объекта на 3–5–7 лет. Ну и, конечно, важно пользоваться услугами лучших брокерских команд на этапе арендной кампании – к счастью, с ними в России дефицита нет.

– К слову, сегодня особенно сложно заполнять арендаторами новые торговые центры, однако в случае с «Охта Молл» вы демонстрируете завидную уверенность.

– В первую очередь, за счет работы с арендаторами. Помогает удачное месторасположение проекта, у него большая перспектива, которую понимаем и мы, и наши клиенты. Также арендной кампании способствует удачный опыт реализации «Жемчужной Плазы» – наш проект уже доказал свою коммерческую успешность, и мы справимся с «Охтой» не хуже. Многие арендаторы уже работали с нами в «Плазе», а значит, мы имеем налаженный контакт и понимаем нужды друг друга. Ну и, наконец, сам проект – в SRV работали над тем, чтобы сделать его максимально удобным как для будущих посетителей, так и для арендаторов. Это как костюм, сшитый на заказ.

– Российские девелоперы разделились на два лагеря. Одни не сдают бастионы до последнего, и если и дают скидки арендаторам, то совсем небольшие. Вторые, напротив, всеми силами стараются удержать арендаторов нестандартными решениями в арендных отношениях. Как ведет себя в этой ситуации ваша компания?

– В ТЦ «Жемчужная Плаза» мы используем разные стратегии и индивидуальный подход к каждому арендатору. Мы стараемся вести гибкую политику в отношениях с арендаторами. Мы понимаем, что происходит на рынке, осознаем, что прибыль розничной торговли снижается. Поэтому в таких ситуациях мы ведем переговоры с арендаторами с целью найти компромиссное решение. С другой стороны, это рынок. И если мы понимаем, что арендатор не справляется и не делает все от него зависящее, чтобы улучшить свои показатели, и есть более сильные арендаторы, то нам приходится искать оператора, который успешнее ведет свою деятельность. Однако мы всегда стараемся найти взаимовыгодное решение, поскольку наши арендаторы – это наши партнеры.

– Если бы ваши соотечественники спросили у вас совета: «Во что сегодня инвестировать в России», что бы вы им ответили?

– Я сам недавно вложил собственные средства в российские фонды. Российская фондовая биржа сейчас в упадке, поэтому есть возможность заработать.

– А что насчет недвижимости?

–  Безусловно, многие иностранные инвесторы сейчас находятся в нерешительности по причине сложившейся ситуации в мире, из-за высоких процентных ставок по кредитам, поэтому ведут себя осторожно. Но я уверен, что после некоторой стабилизации долгосрочные инвестиции в Россию продолжатся. К примеру, IKEA заявила, что планирует инвестировать несколько млрд долларов. Есть и другие подобные примеры. Шведские компании также продолжают вливание инвестиций. Моя работа заключается в том, чтобы продвигать инвестиции в Россию. Я верю в Россию, верю, что все наладится, что рынок окрепнет. Поэтому я рекомендую инвестировать в Россию. Россия – это будущее.

– Должна ли, по вашему мнению, политическая составляющая в принципе влиять на бизнес?

– Наша компания не может каким-либо образом повлиять на политическую ситуацию. Мы надеемся, что положение стабилизируется, поскольку подобная напряженность не несет никакой пользы ни одной стране в мире. Если бы ситуация, в которой политика не влияет на бизнес, была гипотетически реальна, я бы голосовал за нее обеими руками. К сожалению, это не так.

– Во что в ближайшее время собирается инвестировать SRV? Будете ли вы активно выходить в другие сегменты недвижимости?

– В России наш фокус – это девелопмент торговых центров и управление объектами коммерческой недвижимости. В ближайшее время осваивать другие сегменты мы не планируем. Но при этом мы продолжаем искать возможность реализации новых проектов в Москве и Санкт-Петербурге.

Поделиться