Сергей Шиферсон: «Положительный фактор текущего рынка – активное перемещение арендаторов»

- В настоящее время все увлечены оптимизацией расходов. В таких условиях как можно удержать арендатора, не снижая ставку?

- Все зависит от объекта, разные бизнес-центры находят разные решения. Если говорить о нашей практике, то пул компании состоит из арендаторов разных типов. Есть стабильные компании и те, которые подвержены кризису. Арендаторам, которые испытывают сложности и намерены сокращать свои расходы, мы предлагаем оптимизацию в рамках наших площадок. То есть, если мы понимаем, что компания занимала дорогой офис, то в целях оптимизации расходов предлагаем ей переехать либо в другой офис со сменой каких-то качественных, видовых характеристик, либо на другой объект. Мы, располагая большим пулом бизнес-центров, почувствовали за последние полгода, что арендаторам удобно двигаться на наших площадках.

Помимо этого, мы, конечно, идем навстречу клиентам. Например, даем на какой-то промежуток времени скидку на эксплуатацию, потому что самостоятельно обслуживаем объекты, обсуждаем рассрочки платежа к основной части аренды. И таким образом, в целом удерживаем большинство наших арендаторов. За прошедшие семь месяцев от нас не уехал ни один крупный арендатор. Были оптимизации с передвижением арендатора с тысячи на пятьсот квадратных метров, с пятисот на двести, но мы стараемся это делать в рамках наших проектов.

- Движение происходит в разные стороны, кто-то снижает, кто-то повышает класс арендуемых площадей?

- Происходит по-разному, но, как правило, арендаторы переезжают в рамках одного класса зданий, меняется просто дата ввода здания в эксплуатацию. Они могут переехать в здание новее в качестве улучшения своих условий или в здание того же класса с теми же характеристиками, но просто со старой отделкой, сэкономив при этом. Но чтобы кардинально меняли класс здания с В на С, такого у нас не было.

- Не только арендаторы выбирают объекты, но и у вас, наверняка, есть какие-то приоритеты и компании, которые вы бы хотели видеть среди своих арендаторов?

- Мы бы хотели видеть платежеспособных арендаторов. Понятно, что существуют различные критерии, по которым киностудии или телекоммуникационные компании с большим потреблением электроэнергии мы не можем разместить, и мало кто в Москве может. А так мы рады всем желающим.

- На ваш взгляд, компании из каких сегментов экономики сегодня в меньшей степени ощущают кризис и являются наиболее платежеспособными арендаторами?   

- В меньшей степени кризис ощущает сектор IT – компании, которые занимаются технологическими разработками, международными проектами, а также некоторые государственные подрядчики.

- Не только сейчас, но и раньше на фоне роста конкуренции на рынке, большое внимание уделялось концептуальным решениям. Каких ошибок нужно избегать при формировании концепции делового комплекса? 

- Мы задумались над этим несколько лет назад. На территории ранее располагался завод «Динамо». Первоначально было предложение создать комплекс, состоящий из разрозненных бизнес-центров. Мы от этого отказались и решили разработать концепцию делового квартала - объединить все здания единой архитектурой и всю эту огромную территорию в несколько гектар связать зоной благоустройства.

Мне кажется, основная ошибка при разработке концепции – это завышенные ожидания. Если объект просто называется «концептуальным» это не значит, что клиенты будут платить больше. Какая бы не была концепция, если нет инфраструктуры, то той маржинальности, которой собственник хочет добиться от объекта, не получить.

- С какими еще сложностями, помимо особенностей, унаследованных от завода, о которых вы упомянули, вам пришлось столкнуться при реализации проекта?    

- Основной этап освоения всей заводской территории начался с открытия мебельного центра ROOMERв 2013 году. Затем были введены первые бизнес-центры, после этого было принято решение всю зону назвать деловым кварталом и развивать проект в данных рамках. Основная сложность, которая возникла у нас, в том, что поэтапный ввод зданий в эксплуатацию происходил с большими разрывами и мы не всегда могли удовлетворить спрос, который имели. В наших объектах достаточно высокая загрузка – по запущенным бизнес-центрам, которые работают больше года, показатель находится на уровне 90%. При текущем состоянии рынка это более чем достаточно.

- А в целом, как вы оцениваете состояние офисного рынка сегодня?

 - Двояко. Есть один крайне положительный фактор – довольно активное движение арендаторов по всей Москве, много запросов, обсуждений условий. Компании ищут варианты оптимизации и для нас это очень хорошо, потому что мы располагаем помещениями с отделкой «под ключ» и в нашем случае решение о переезде принимается очень быстро. Но нельзя не отметить и отрицательный фактор – есть собственники, девелоперы, которые нещадно демпингуют. Мы знаем, что заключаются сделки по ставкам 12, 14 тыс. рублей на большие площади в формате «все включено». Это влияет на общерыночные ставки.

Но, в целом, мы довольны ситуацией, у нас есть конкурентный продукт, а арендаторы им активно интересуются и заключают договоры.

- В чем интерес собственников, когда они устанавливают такие демпинговые ставки?

- Или от безысходности, или, возможно, объекты им достались бесплатно, и они могут себе это позволить.

- А какой прогноз вы можете дать по рынку?

- Если мы говорим о краткосрочной перспективе, то, по крайней мере, по нашей компании, мы ожидаем выполнение планов, которые ставили на этот год. По всему рынку, мы понимаем, что во многих бизнес-центрах будет увеличиваться вакантность, потому что компании сокращаются, оптимизируются, переезжают в новые бизнес-центры с отделкой, готовые их принять, и те компании, которые остаются на рынке, с удовольствием меняют условия.

Поделиться