Дмитрий Герастовский: «Есть ощущение, что дно пройдено»
Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, рассказал о причинах рекордного спроса на склады в 2015 г., о направлениях, востребованных арендаторами, о преимуществах класса А и ставках аренды.
- Дмитрий, в 2015 г. по прогнозам ожидается рекордный спрос на склады. Чем он обусловлен? Арендаторы воспользовались кризисной ситуацией?
- Действительно, 2015 год обещает быть рекордным по поглощению складских площадей. Суммарный объем сделок с начала года составил более 1 млн. кв. м, что на 40% больше по сравнению с показателями прошлого периода. Буквально на днях мы закрыли достаточно крупную сделку, и до конца года на рынке произойдет еще ряд подобных по масштабу. По нашим прогнозам, по итогам текущего года спрос превысит показатель 2014-го на 35% и достигнет значения в 1,4 млн. арендованных и купленных складских площадей. Конечно, этот рекорд во многом вызван падением арендных ставок на рынке, и благоприятной ситуацией не преминули воспользоваться многие компании. Основная доля поглощения складской недвижимости сформирована прежде всего крупными ритейлерами, которые брали достаточно большие объемы – от 50 до 100 и более кв. м.
- Какие отрасли, компании стали, на ваш взгляд, драйверами рекордного спроса на складскую недвижимость?
- Основными генераторами спроса на складскую недвижимость в III квартале стали торговые сети. На них пришлось почти 60% всех поглощенных площадей за период (360 тыс. кв. м). При этом 74% из них – это продуктовые ритейлеры, такие как Дикси, Ашан, X5 Retail Group, Globus Group и др., бизнес которых оказался наиболее стабилен в условиях спада в экономикеИменно они и являются основными «поглотителями» помещений. И замедлять темпы развития сети не планируют. Ашан, например, инвестирует в строительство масштабного логистического центра «Южные врата» площадью 100 тыс. кв. м в Домодедово 6 млрд. руб.
- Какие направления были в уходящем году наиболее востребованы арендаторами?
- По итогам 9 месяцев 2015 г. доминирует южное направление, на которое пришлось 45% совокупного объема заключенных сделок. При этом больше всего складских площадей было занято в объектах, расположенных на расстоянии 30-40 км и до 10 км от МКАД. На эти зоны пришлись, соответственно, 41% и 33% всех поглощенных на юге Московского региона площадей. Арендаторам и покупателям также были интересны Юго-восток и Север. По северному направлению основной объем поглощения был сосредоточен на территории 20-30 км от МКАД (складские комплексы «PNK-Северное Шереметьево», «Логопарк Север-2»), на Юго-Востоке спрос был более дифференцировано распределен между зонами до 10 км от МКАД («Белая Дача Хайнс», «СУ-9»), 10-20 км от МКАД («Инфрастрой Быков») и 30-40 км от МКАД («Софьино», «ССТ-Бритово»).
- Ожидаете ли вы в следующем году повторения такого рекордного спроса?
- Сложно сказать. Мы думаем, что в следующем году мы все-таки уже увидим некоторое повышение ставок аренды: есть ощущение, что дно пройдено. Очевидно, что многие девелоперы «заморозили» стройки, и об этом знают не только они, но и арендаторы, и потенциальные покупатели, которые не могут не обращать на это внимание, строя планы по аренде или покупке. Поэтому непонятно, повторится ли такой ажиотаж. Компании, которые я перечислил, каким-то образом уже свой спрос удовлетворили. Поэтому мы аккуратны в прогнозах поглощения. Но будем надеяться, что спрос все-таки останется, и даже не меньший, потому что все-таки сейчас продолжается тенденция к поглощению помещений, и возможно, она сохранится и в следующем году – во всяком случае, в первой его половине.
- Сейчас девелоперы строят преимущественно склады класса А. Почему? Склады класса В считаются неперспективными? На них нет спроса?
- Давно доказано, что склады класса А действительно эффективны и в стройке, и при последующей их сдаче в аренду как более ликвидные продукты. Стоимость строительства складов класса А и класса В практически одинакова, поэтому вывод очевиден: лучше построить склад класса А, который будет приносить больше дохода, чем класс В – по причине более низкой ставки.
- Что будет со ставками аренды? Можно ли ждать их дальнейшего снижения?
- До конца года ставки на складские помещения в Московском регионе останутся на уровне 3 800 – 4 000 руб. за кв. м. в год для класса А и 3 500- 3 700 руб. за кв. м. в год для класса В. По нашим прогнозам, роста ставок аренды можно ожидать лишь к середине 2016 г.
Поделиться
